Frensdorf

Marktüberblick

Frensdorf liegt als Gemeinde im südlichen Landkreis Bamberg knapp acht Kilometer von der Stadt Bamberg entfernt und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Mit 44 km² Fläche und rund 5.200 Einwohnern ist der Ort eine der größeren Gemeinden des ländlichen Umlands. Die aktuelle Angebotsmiete liegt mit 9,31 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,36 Euro, deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Niveau von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.807 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreis- (2.665 Euro) als auch den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), bleibt aber hinter dem bayerischen Wert von 3.246 Euro zurück. Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt unter allen drei Vergleichsebenen – Kreis (4,39 Prozent), Bayern (4,13 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 25,12 Jahren liegt über dem Kreiswert (23,70) und dem bundesweiten Niveau, unter dem bayerischen (26,10). Zusammengefasst kennzeichnet Frensdorf einen Markt, in dem die Kaufpreise relativ hoch sind bei gleichzeitig moderaten Mieten – eine Konstellation, die niedrige Renditen zur Folge hat und den Ort von reinen ländlichen Vergleichsmärkten abgrenzt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 1,8 Prozent, von 8,52 auf 9,83 Euro je Quadratmeter. Dieser Trend verbirgt jedoch starke jahresweise Schwankungen: Nach einem Rückgang von 8,52 Euro (2018) auf 7,43 Euro (2021) folgte ein sprunghafter Anstieg auf 9,39 Euro (2022), gefolgt von einem erneuten Einbruch auf 7,64 Euro (2023) und einem neuen Höchststand von 9,83 Euro (2026). Diese Volatilität von bis zu 24 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert innerhalb von acht Jahren ist für einen ländlichen Markt untypisch und deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen oder Inseraten hin, die die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders: Von 2.299 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen die Werte bis 2023 auf 3.666 Euro, fielen dann auf 2.969 Euro (2024) und zeigen für 2026 einen Wert von 1.019 Euro. Dieser 2026-Wert liegt weit unter allen Vorjahreswerten und unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.807 Euro. Die jährliche durchschnittliche Veränderung beträgt über den gesamten Zeitraum -9,7 Prozent. Der eklatante Unterschied zwischen dem Zeitreihenwert 2026 (1.019 Euro) und dem aktuellen Angebotskaufpreis (2.807 Euro) lässt sich nicht eindeutig auflösen – die Zeitreihe könnte hier einen Ausreißer, einen Messartwechsel oder einen noch nicht vollständigen Jahreswert für 2026 abbilden. Der Angebotskaufpreis von 2.807 Euro liegt selbst unter dem 2023-Höchststand der Zeitreihe (3.666 Euro), was auf eine bereits eingetretene Korrektur seit dem Hochjahr hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich nimmt Frensdorf eine Mittelposition zwischen dem teuren Stadtgebiet Bamberg und den günstigeren Umlandgemeinden ein. Die Angebotsmiete von 9,31 Euro liegt deutlich unter Bamberg (13,34 Euro) und Hirschaid (11,34 Euro), aber über Pettstadt (8,61 Euro) und Pommersfelden (8,34 Euro). Beim Kaufpreis mit 2.807 Euro je Quadratmeter liegt Frensdorf unter Bamberg (3.776 Euro) und Hirschaid (3.932 Euro), aber über Pettstadt (2.567 Euro) und Walsdorf (2.507 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Pommersfelden (3,42 Prozent) und Hirschaid (3,46 Prozent), niedriger als in Pettstadt (4,03 Prozent) und Burgebrach (4,48 Prozent). Der Perzentilrang von 57,1 im bayerischen Vergleich bedeutet, dass Frensdorf bei den betrachteten Immobilienkennzahlen etwa im oberen mittleren Drittel aller 2.056 bayerischen Orte liegt. Die Lage im südlichen Umland von Bamberg, direkt an den östlichen Ausläufern des Steigerwaldes, positioniert Frensdorf als erschwingliche Alternative zum Stadtzentrum bei gleichzeitiger Nähe zu den höheren Preisen der Kernstadt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Frensdorfs wuchs von 4.961 Einwohnern (2015) auf 5.199 (2024), was einer Zunahme von 4,8 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief bis 2022 kontinuierlich (Höchststand 5.203), plateaudierte dann aber auf dem Niveau von 5.199. Die Bevölkerungsdichte beträgt 118 Einwohner je Quadratkilometer – typisch für eine ländliche Gemeinde mit verstreuter Siedlungsstruktur. Die 14 Gemeindeteile von Frensdorf verteilen sich über die 44 km² Gemeindefläche, wobei der Kernort Frensdorf (1.731 Einwohner) und Reundorf (1.198 Einwohner) die größten Siedlungskerne bilden.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,3 Prozent (73 Promille) und damit über dem Niveau von 2019 (5,3 Prozent). Der Anstieg auf 8,2 Prozent im Jahr 2020 korreliert mit der Pandemie, der anschließende Rückgang auf 7,3 Prozent hat das Vor-Pandemie-Niveau noch nicht erreicht.

Ein wichtiger struktureller Faktor ist der deutliche Pendlersaldo: Während am Arbeitsort nur 636 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren (5 in der Land- und Forstwirtschaft, 201 im produzierenden Gewerbe, 108 im Handel und Verkehr, 127 in sonstigen Bereichen), waren am Wohnort 2.338 Personen beschäftigt. Frensdorf ist damit ein klassischer Wohnort mit hoher Auspendlerquote. Die Gewerbesteuereinnahmen von rund 1 Million Euro (2022) unterstreichen, dass die wirtschaftliche Leistung largely außerhalb der Gemeinde erbracht wird. Diese Struktur erklärt auch die Nachfrage nach Wohnraum: Der Ort zieht Zuzügler an, die in Bamberg, Nürnberg oder anderen Wirtschaftszentren arbeiten, aber bezahlbaren Wohnraum suchen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bamberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt Platz 267 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang 396 von 400 – der Kreis liegt damit an letzter Stelle bei den Wachstums- und Zukunftsfähigkeitsindikatoren. Im Gegensatz dazu belegt er beim Wohlstand und der sozialen Lage Platz 73, was auf eine solide wirtschaftliche Basis hinweist. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 204, der im Arbeitsmarkt bei 374. Diese Mischung aus hohem Wohlstand bei gleichzeitig sehr niedriger Dynamik beschreibt einen reifen, wohlhabenden, aber wenig wachstumsdynamischen Raum.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über zwei Volksschulen und vier Kindertageseinrichtungen mit 365 genehmigten Betreuungsplätzen. Der öffentliche Nahverkehr ist durch die Bahnstrecke Strullendorf–Ebrach und die Strecke nach Schlüsselfeld geprägt, wobei der Abschnitt nach Ebrach 2006 stillgelegt wurde. Die 56 landwirtschaftlichen Betriebe mit 2.810 Hektar Nutzfläche prägen weiterhin das Bild der Gemeinde. Für Bodenrichtwerte liegen keine Daten vor.