Forchheim, GKSt
Forchheim (PLZ 91301) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 33.610 Einwohner auf 44,4 km², das entspricht 756 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,37 € pro m², der Kaufpreis bei 3.674 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,9 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Forchheim über dem Renditeniveau von 46 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,16 € auf 12,29 € pro m², im Mittel 3,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Forchheim Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 119, Stärkerang 45). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hausen, Pinzberg und Heroldsbach an.
Immobilienpreise in Forchheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Forchheim (GKSt)
Forchheim ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Forchheim, Oberfranken, mit rund 33.600 Einwohnern. Die Stadt liegt in der Metropolregion Nürnberg zwischen Bamberg und Nürnberg. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Angebotspreise im Vergleich zum Landkreis und zu Bayern. Die Mieten sind seit 2018 deutlich gestiegen, die Kaufpreise verlaufen stabiler. Der Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 40 von rund 400 Kreisen.
Standort und Lage
Forchheim ist eine Große Kreisstadt im Süden des bayerischen Regierungsbezirks Oberfranken und Sitz des Landratsamts. Die Stadt liegt an der Regnitz und der Wiesent, am Main-Donau-Kanal sowie an der Bahnstrecke Nürnberg–Bamberg. Sie gehört seit April 2005 der Europäischen Metropolregion Nürnberg an und befindet sich etwa 30 km südlich von Nürnberg und 23 km nördlich von Bamberg. Forchheim wird als Eingangstor zur Fränkischen Schweiz bezeichnet und hat eine Fläche von 44,44 km². Die Stadt ist mit rund 33.600 Einwohnern die mit Abstand einwohnerstärkste Kommune des Landkreises Forchheim, der insgesamt rund 116.600 Einwohner umfasst.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Forchheim liegt bei 11,37 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.674 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,92, die Bruttomietrendite liegt bei 3,72 Prozent. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Im Vergleich zum Landkreis Forchheim, dessen Durchschnittsmiete bei 9,27 Euro pro Quadratmeter und der Durchschnittskaufpreis bei 3.098 Euro pro Quadratmeter liegt, zeigt Forchheim deutlich höhere Preisniveaus. Auch im Landesvergleich mit Bayern (Angebotsmiete 10,11 Euro, Angebotskaufpreis 3.246 Euro) liegt Forchheim über dem Durchschnitt. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis) ist das Preisniveau in Forchheim ebenfalls deutlich höher angesiedelt.
Die Bruttomietrendite von 3,72 Prozent liegt im bayerischen Vergleich (Durchschnitt 4,13 Prozent) leicht unter dem Landesmittel. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 45,5 Prozent, was einer mittleren Position entspricht.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete in Forchheim ist von 9,16 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,29 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2018 und 2022, als die Miete von 9,16 auf 10,38 Euro pro Quadratmeter kletterte. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 9,92 Euro, bevor die Werte 2024 und 2025 wieder anstiegen (10,81 bzw. 10,96 Euro). Der Wert für 2026 liegt bei 12,29 Euro.
Die Jahresdurchschnittsrendite der Mietentwicklung (CAGR) beträgt 3,74 Prozent über den betrachteten Zeitraum.
Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung weniger dynamisch. Von 3.670 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging der Preis zunächst leicht auf 3.433 Euro im Jahr 2023 zurück. 2024 erholte er sich auf 3.763 Euro, fiel 2025 wieder auf 3.421 Euro und liegt 2026 bei 3.965 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist damit volatil, mit einem CAGR von 0,97 Prozent über den gesamten Zeitraum.
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl von Forchheim ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen. Von 31.651 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 33.610 Einwohner im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 756 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Zahl der Arbeitslosen lag bei 738 im Jahr 2015 und entwickelte sich bis 2023 auf 790. Die Arbeitslosenquote als Prozentsatz liegt in den vorliegenden Daten nicht vor; angegeben ist die absolute Zahl der Arbeitslosen.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Forchheim (die Rangzahlen beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde) Platz 40 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis mit Platz 32 im Index Wohlstand und soziale Lage ab, gefolgt von Platz 45 im Index Stärke und Platz 56 in den Indizes Arbeitsmarkt sowie Wettbewerb und Innovation. Im Index Demografie liegt der Kreis mit Rang 215 deutlich schwächer, und im Index Dynamik belegt er Platz 119. Forchheim selbst verfügt über keine Hochschulen.
Vergleich mit Nachbarorten
In der näheren Umgebung zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus. Hausen (3,7 km Entfernung) weist mit 10,56 Euro pro Quadratmeter eine niedrigere Angebotsmiete und mit 2.667 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis als Forchheim auf, verbunden mit einer höheren Bruttomietrendite von 4,75 Prozent. Pinzberg (4,4 km) liegt mit 8,74 Euro Miete und 3.286 Euro Kaufpreis unter dem Forcheimer Niveau. Poxdorf (6,1 km) zeigt mit 4.556 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis der Nachbarorte, bei einer sehr niedrigen Rendite von 2,52 Prozent. Eggolsheim (5,6 km) liegt mit 3.857 Euro Kaufpreis knapp über Forchheim, bei einer Miete von 10,13 Euro.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Forchheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Forchheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,16 €/m² |
| 2019 | 9,26 €/m² |
| 2020 | 9,43 €/m² |
| 2021 | 9,85 €/m² |
| 2022 | 10,38 €/m² |
| 2023 | 9,92 €/m² |
| 2024 | 10,81 €/m² |
| 2025 | 10,96 €/m² |
| 2026 | 12,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Forchheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.670 €/m² |
| 2019 | 3.704 €/m² |
| 2020 | 3.747 €/m² |
| 2021 | 3.626 €/m² |
| 2022 | 3.616 €/m² |
| 2023 | 3.433 €/m² |
| 2024 | 3.763 €/m² |
| 2025 | 3.421 €/m² |
| 2026 | 3.965 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Forchheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,00 % |
| 2019 | 3,00 % |
| 2020 | 3,02 % |
| 2021 | 3,26 % |
| 2022 | 3,44 % |
| 2023 | 3,47 % |
| 2024 | 3,45 % |
| 2025 | 3,84 % |
| 2026 | 3,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Forchheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 31.651 Einwohner |
| 2016 | 31.942 Einwohner |
| 2017 | 32.125 Einwohner |
| 2018 | 32.171 Einwohner |
| 2019 | 32.260 Einwohner |
| 2020 | 32.374 Einwohner |
| 2021 | 32.433 Einwohner |
| 2022 | 32.972 Einwohner |
| 2023 | 33.610 Einwohner |
| 2024 | 33.610 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Forchheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,46 % |
| 2016 | 3,30 % |
| 2017 | 2,64 % |
| 2018 | 3,32 % |
| 2019 | 3,07 % |
| 2020 | 3,82 % |
| 2021 | 3,79 % |
| 2022 | 3,34 % |
| 2023 | 3,95 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 40,00 Rang |
| Dynamik | 119 Rang |
| Stärke | 45,00 Rang |
| Demografie | 215 Rang |
| Arbeitsmarkt | 56,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 56,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 32,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Forchheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Forchheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Forchheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Forchheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Forchheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Forchheim | 11,37 €/m² |
| Heroldsbach | 10,79 €/m² |
| Hausen | 10,56 €/m² |
| Eggolsheim | 10,13 €/m² |
| Effeltrich | 10,12 €/m² |
| Poxdorf | 9,56 €/m² |
| Weilersbach | 9,23 €/m² |
| Kirchehrenbach | 9,16 €/m² |
| Pinzberg | 8,74 €/m² |
| Wiesenthau | 8,72 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Forchheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Forchheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hausen | 4,75 % |
| Weilersbach | 4,32 % |
| Forchheim | 3,72 % |
| Heroldsbach | 3,71 % |
| Kirchehrenbach | 3,63 % |
| Effeltrich | 3,62 % |
| Wiesenthau | 3,60 % |
| Pinzberg | 3,19 % |
| Eggolsheim | 3,15 % |
| Poxdorf | 2,52 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hausen | 3,7 km | 91353 | 10,56 € | 2.667 € | 4,75 % |
| Pinzberg | 4,4 km | 91361 | 8,74 € | 3.286 € | 3,19 % |
| Heroldsbach | 5,4 km | 91336 | 10,79 € | 3.492 € | 3,71 % |
| Wiesenthau | 5,5 km | 91369 | 8,72 € | 2.904 € | 3,60 % |
| Eggolsheim, M | 5,6 km | 91330 | 10,13 € | 3.857 € | 3,15 % |
| Weilersbach | 6,0 km | 91365 | 9,23 € | 2.567 € | 4,32 % |
| Poxdorf | 6,1 km | 91099 | 9,56 € | 4.556 € | 2,52 % |
| Kirchehrenbach | 6,3 km | 91356 | 9,16 € | 3.031 € | 3,63 % |
| Effeltrich | 7,1 km | 91090 | 10,12 € | 3.358 € | 3,62 % |
Wo liegt Forchheim?
Lage
Forchheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Forchheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,37 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.674 € |
| Bruttomietrendite | 3,72 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,9 |
| Einwohner | 33.610 |
| Einwohner je km² | 756 |
| Fläche (km²) | 44,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #40 |
| Prognos Dynamikrang | #119 |
| Prognos Stärkerang | #45 |
| Koordinaten | 49,7203, 11,0594 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Forchheim
Was kostet eine Wohnung in Forchheim?
Die aktuellen Angebotsmieten in Forchheim liegen bei durchschnittlich 11,37 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.674 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Forchheim entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,16 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,29 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,74 Prozent entspricht. Die Kaufpreise bewegten sich im selben Zeitraum von 3.670 Euro pro Quadratmeter auf 3.965 Euro, was einer deutlich geringeren jährlichen Steigerung von etwa 0,97 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Forchheim?
Die Bruttomietrendite in Forchheim liegt bei 3,72 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 26,92. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis Forchheim bei 3,76 Prozent und in Bayern bei 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 45,53 bedeutet, dass rund 54,5 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie teuer ist Wohnen in Forchheim im Vergleich zum Landkreis und Bayern?
Die Angebotsmiete in Forchheim liegt mit 11,37 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,27 Euro und auch über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.674 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Kreisdurchschnitt von 3.098 Euro und den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Forchheim?
Die Bevölkerung in Forchheim ist von 31.651 Einwohnern im Jahr 2015 auf 33.610 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 756 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie gut ist Forchheim im Zukunftsatlas aufgestellt?
Forchheim liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 32 ab, während der Index "Demografie" mit Rang 215 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis Forchheim, nicht für die Gemeinde Forchheim.
Woher stammen die Daten zu Forchheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Forchheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Forchheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |