Heroldsbach

Marktüberblick

Heroldsbach ist eine Gemeinde im Landkreis Forchheim in Oberfranken mit rund 5.150 Einwohnern auf einer Fläche von 15,6 km². Die Gemeinde liegt im Hirtenbachtal etwa fünf Kilometer südwestlich der Kreisstadt Forchheim und ist über die VGN-Buslinien mit Forchheim sowie die Autobahnen A 73 (ca. 3 km östlich) und A 3 (ca. 10 km westlich) angebunden. Der Ort gliedert sich in fünf Gemeindeteile: Heroldsbach, Oesdorf, Poppendorf, Thurn und Wimmelbach. Historisch ist Heroldsbach für seine Teichwirtschaft und die Krenweiber bekannt, die seit dem 18. Jahrhundert überregional Gewürze und Tee verkauften.

Der Immobilienmarkt in Heroldsbach spiegelt die Lage im wohlhabenden Landkreis Forchheim wider. Die Angebotsmiete liegt bei 10,79 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt von 9,27 Euro als auch den bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.492 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt (3.098 bzw. 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (3,76 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), was auf die im Verhältnis zu den Mieten hohen Kaufpreise hindeutet.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietpreise in Heroldsbach haben zwischen 2018 und 2026 einen Anstieg von 7,77 auf 11,54 Euro pro Quadratmeter verzeichnet. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2024 bis 2025, als die Miete von 10,40 auf 12,53 Euro sprang, bevor sie 2026 wieder auf 11,54 Euro sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt für die Miete 5,07 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich noch stärker: Von 1.913 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 3.843 Euro, mit einem CAGR von 10,48 Prozent. Im Vergleich dazu liegen die Mietpreissteigerungen deutlich zurück. Dieser Unterschied zeigt, dass der Immobilienmarkt in Heroldsbach primär von Kaufpreisdynamik geprägt ist, während die Mieten zwar ebenfalls steigen, aber moderater.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 5.107 auf 5.151, was einer Zunahme von weniger als einem Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 330 Einwohner pro Quadratkilometer. Diese Stabilität deutet auf einen ausgewogenen Markt hin, bei dem Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht bleiben.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein uneinheitliches Bild. Die Angebotsmiete von 10,79 Euro pro Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden: Sie übertrifft drei Nachbarn (Hausen mit 10,56, Röttenbach mit 10,27 und Poxdorf mit 9,56 Euro), liegt aber unter fünf (Hemhofen mit 11,13, Baiersdorf mit 13,08, Forchheim mit 11,37, Möhrendorf mit 11,99 und Bubenreuth mit 13,40 Euro).

Der Kaufpreis von 3.492 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste unter allen acht Nachbargemeinden. Er liegt deutlich unter Poxdorf (4.556 Euro) und Bubenreuth (4.732 Euro), aber über dem niedrigsten Wert in Hausen (2.667 Euro). Diese Diskrepanz zwischen der relativ hohen Miete und dem niedrigen Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite: Mit 3,71 Prozent liegt Heroldsbach im Mittelfeld der Nachbarn und übertrifft vier von acht (Hemhofen 3,62 %, Röttenbach 3,45 %, Poxdorf 2,52 %, Bubenreuth 3,40 %), liegt aber unter vier (Hausen 4,75 %, Baiersdorf 3,78 %, Forchheim 3,72 %, Möhrendorf 3,72 %).

Der Kaufpreisfaktor von 26,98 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 27,93, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Heroldsbach ist im Kreis Forchheim günstiger als der Durchschnitt, aber teurer als der bayerische Durchschnitt.

Der Landkreis Forchheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 40 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage (Rang 32) sowie Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation (jeweils Rang 56). Die Dynamik liegt mit Rang 119 etwas zurück, und die Demografie mit Rang 215 ist der schwächste Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Heroldsbach.

Standortfaktoren

Heroldsbach profitiert von der Lage im wohlhabenden Landkreis Forchheim und der guten Infrastruktur. Die Anbindung an die A 73 nach Nürnberg und Bamberg sowie die VGN-Buslinien nach Forchheim schaffen eine gute Verbindung zu den größeren Arbeitsmärkten. Die Gemeinde ist Teil des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg und bietet damit regelmäßige Verbindungen in die Metropolregion.

Die historische Struktur der Gemeinde mit ihren fünf Gemeindeteilen und der ländlichen Prägung (Teichwirtschaft, landwirtschaftliche Flächen) erklärt die moderate Bevölkerungsentwicklung und die stabilen Immobilienpreise. Im Gegensatz zu den benachbarten Gemeinden Baiersdorf und Bubenreuth, die durch ihre Nähe zu Erlangen und Nürnberg höhere Preise und Mieten aufweisen, bleibt Heroldsbach ein eher ruhiger Wohnort mit traditioneller Struktur.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde ist überwiegend von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt, was sich in den moderaten Mietpreisen im Vergleich zu den urbanen Zentren widerspiegelt.