Röttenbach
Röttenbach (PLZ 91341) liegt im Kreis Erlangen-Höchstadt in Bayern. Der Ort zählt 4.749 Einwohner auf 7,8 km², das entspricht 612 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,27 € pro m², der Kaufpreis bei 3.569 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,45 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,0 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Röttenbach über dem Renditeniveau von 31 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,67 € auf 13,23 € pro m², im Mittel 8,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Erlangen-Höchstadt Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 319, Stärkerang 29). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hemhofen, Heßdorf und Adelsdorf an.
Immobilienpreise in Röttenbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Röttenbach
Bericht für Röttenbach (Landkreis Erlangen-Höchstadt, Bayern): Die Gemeinde mit rund 4.750 Einwohnern ist ein bevorzugtes Pendlerwohngebiet nördlich von Erlangen. Die Angebotsmiete liegt bei 10,27 €/m², der Kaufpreis bei 3.569 €/m². Die Mieten sind seit 2018 stark gestiegen (CAGR 8,94 %), während die Kaufpreise volatil schwanken. Die Bruttomietrendite von 3,45 % liegt unter dem bayerischen und Kreis-Durchschnitt. Der Landkreis gehört zu den wirtschaftsstärksten Bayerns (Prognos-Rang 46 von 400).
Marktüberblick und Standort
Röttenbach ist eine 7,76 km² große Gemeinde im Landkreis Erlangen-Höchstadt mit rund 4.750 Einwohnern. Sie bildet mit den Nachbargemeinden Hemhofen und Zeckern eine geschlossene Siedlungsfläche nördlich von Erlangen und ist ein bevorzugtes Wohngebiet für Pendler in die Großstadt.
Die Bevölkerungsdichte liegt bei 612 Einwohnern je km² – deutlich über dem Durchschnitt ländlicher Gemeinden, was die enge Verflechtung mit dem Erlanger Umland widerspiegelt. Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil bei etwa 4.700 bis 4.780 Einwohnern geblieben (Entwicklung seit Serienbeginn: +1,1 %). Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,6 % und bewegt sich damit auf einem moderaten Niveau.
Der Landkreis Erlangen-Höchstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 46 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking, mit Platz 4 im Wohlstand und soziale Lage und Platz 50 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Diese starke wirtschaftliche Einbettung der Region bildet den Hintergrund für die hier vorliegenden Immobilienmarktdaten.
Aktuelle Marktkennzahlen
Die Angebotsmiete liegt bei 10,27 € je m² und damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 11,10 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 3.569 €/m² und übertrifft den Bayern-Wert von 3.246 €/m², liegt jedoch leicht unter dem Kreiswert von 3.758 €/m².
Die Bruttomietrendite von 3,45 % liegt unter dem Kreiswert (3,65 %) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 28,96 liegt ebenfalls über dem Kreis- (28,25) und Bayern-Wert (26,10). Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Mieten liegen nahe am bayerischen Mittel, während die Kaufpreise darüber liegen. Das Ergebnis ist eine niedrige Rendite und ein hoher Faktor.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Hemhofen (1,6 km) und Heßdorf (5,1 km) liegen mit 11,13 bzw. 11,00 €/m² deutlich über Röttenbach, während Adelsdorf (10,30 €/m²) und Großenseebach (10,35 €/m²) ähnliche Werte aufweisen. Baiersdorf mit 13,08 €/m² bildet den oberen Rand im Umkreis. Die Mietrenditen der Nachbargemeinden liegen zwischen 2,85 % (Großenseebach) und 3,78 % (Baiersdorf), Röttenbach liegt damit im unteren Mittelfeld.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,67 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 13,23 €/m² im Jahr 2026 – das entspricht einem jährlichen Wachstum von 8,94 %. Dieser Anstieg ist über die gesamte Reihe hinweg konsistent und nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler: 4.219 €/m² (2018), ein Einbruch auf 2.280 €/m² (2019), Erholung auf 2.687 €/m² (2022), ein Sprung auf 4.069 €/m² (2023), gefolgt von einem Rücksetzer auf 2.548 €/m² (2024). Der CAGR von -0,56 % über die gesamte Reihe maskiert diese starken Schwankungen. Die Kaufpreisdaten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Die Kombination aus steigenden Mieten und schwankenden Kaufpreisen führt zu einer sich verändernden Renditesituation: Während die Mieten kontinuierlich wachsen, bleiben die Kaufpreise unstetig.
Standortfaktoren und Demografie
Röttenbach gehört zum wohlhabendsten und innovationsstärksten Teil Bayerns. Der Landkreis Erlangen-Höchstadt rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorzuheben ist Platz 4 im Wohlstand und soziale Lage sowie Platz 50 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 319 deutlich schwächer als die anderen Teilindizes.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 praktisch stabil (4.699 auf 4.749 Einwohner). Die Arbeitslosenquote von 6,6 % entspricht dem regionalen Niveau.
Die Lage als Teil der geschlossenen Siedlung mit Hemhofen und Zeckern nördlich von Erlangen macht Röttenbach zum Pendlerstandort. Die hohe Bevölkerungsdichte von 612 Einwohnern je km² auf nur 7,76 km² Fläche unterstreicht den Siedlungscharakter – Röttenbach ist keine ländliche Gemeinde mehr, sondern ein Vorort von Erlangen. Die Fair-Trade-Auszeichnung von 2016 zeigt zudem ein Engagement in der Gemeinde, das über die reine Wohnfunktion hinausgeht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Röttenbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Röttenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,67 €/m² |
| 2019 | 6,90 €/m² |
| 2020 | 8,77 €/m² |
| 2021 | 8,92 €/m² |
| 2022 | 9,16 €/m² |
| 2023 | 8,67 €/m² |
| 2024 | 10,38 €/m² |
| 2025 | 11,14 €/m² |
| 2026 | 13,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Röttenbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.220 €/m² |
| 2019 | 2.281 €/m² |
| 2020 | 2.642 €/m² |
| 2021 | 2.500 €/m² |
| 2022 | 2.688 €/m² |
| 2023 | 4.070 €/m² |
| 2024 | 2.548 €/m² |
| 2025 | 3.561 €/m² |
| 2026 | 4.034 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Röttenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,90 % |
| 2019 | 3,63 % |
| 2020 | 3,98 % |
| 2021 | 4,28 % |
| 2022 | 4,09 % |
| 2023 | 2,56 % |
| 2024 | 4,89 % |
| 2025 | 3,75 % |
| 2026 | 3,94 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Röttenbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.699 Einwohner |
| 2016 | 4.712 Einwohner |
| 2017 | 4.726 Einwohner |
| 2018 | 4.757 Einwohner |
| 2019 | 4.750 Einwohner |
| 2020 | 4.694 Einwohner |
| 2021 | 4.703 Einwohner |
| 2022 | 4.782 Einwohner |
| 2023 | 4.749 Einwohner |
| 2024 | 4.749 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Röttenbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,93 % |
| 2016 | 2,05 % |
| 2017 | 1,84 % |
| 2018 | 1,94 % |
| 2019 | 1,57 % |
| 2020 | 2,09 % |
| 2021 | 1,98 % |
| 2022 | 2,14 % |
| 2023 | 2,36 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 46,00 Rang |
| Dynamik | 319 Rang |
| Stärke | 29,00 Rang |
| Demografie | 276 Rang |
| Arbeitsmarkt | 121 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 50,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 4,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Röttenbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Röttenbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Röttenbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Röttenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Röttenbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bubenreuth | 13,40 €/m² |
| Baiersdorf | 13,08 €/m² |
| Möhrendorf | 11,99 €/m² |
| Hemhofen | 11,13 €/m² |
| Heßdorf | 11,00 €/m² |
| Heroldsbach | 10,79 €/m² |
| Großenseebach | 10,35 €/m² |
| Adelsdorf | 10,30 €/m² |
| Röttenbach | 10,27 €/m² |
| Gremsdorf | 9,39 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Röttenbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Röttenbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Baiersdorf | 3,78 % |
| Adelsdorf | 3,74 % |
| Möhrendorf | 3,72 % |
| Heroldsbach | 3,71 % |
| Hemhofen | 3,62 % |
| Heßdorf | 3,56 % |
| Röttenbach | 3,45 % |
| Bubenreuth | 3,40 % |
| Gremsdorf | 2,88 % |
| Großenseebach | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hemhofen | 1,6 km | 91334 | 11,13 € | 3.693 € | 3,62 % |
| Heßdorf | 5,1 km | 91093 | 11,00 € | 3.706 € | 3,56 % |
| Adelsdorf | 5,4 km | 91325 | 10,30 € | 3.306 € | 3,74 % |
| Heroldsbach | 5,7 km | 91336 | 10,79 € | 3.492 € | 3,71 % |
| Großenseebach | 5,7 km | 91091 | 10,35 € | 4.357 € | 2,85 % |
| Möhrendorf | 6,4 km | 91096 | 11,99 € | 3.873 € | 3,72 % |
| Gremsdorf | 7,3 km | 91350 | 9,39 € | 3.919 € | 2,88 % |
| Baiersdorf, St | 7,6 km | 91083 | 13,08 € | 4.149 € | 3,78 % |
| Bubenreuth | 8,0 km | 91088 | 13,40 € | 4.732 € | 3,40 % |
Wo liegt Röttenbach?
Lage
Röttenbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Röttenbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,27 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.569 € |
| Bruttomietrendite | 3,45 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,0 |
| Einwohner | 4.749 |
| Einwohner je km² | 612 |
| Fläche (km²) | 7,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #46 |
| Prognos Dynamikrang | #319 |
| Prognos Stärkerang | #29 |
| Koordinaten | 49,6713, 10,9267 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Röttenbach
Was kostet eine Wohnung in Röttenbach?
Die aktuellen Angebotsmieten in Röttenbach liegen bei durchschnittlich 10,27 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.569 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich daraus eine monatliche Miete von rund 822 Euro bzw. ein Kaufpreis von etwa 285.500 Euro. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Röttenbach entwickelt?
Die Mieten sind in der betrachteten Reihe von 6,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,23 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von fast 98 Prozent. Die Kaufpreise waren deutlich volatiler: Sie schwankten zwischen 2.280 Euro pro Quadratmeter (2019) und 4.219 Euro (2018), lagen 2024 bei 2.548 Euro und stiegen 2026 wieder auf 4.033 Euro. Alle Werte sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist Röttenbach im Vergleich zum Kreis Erlangen-Höchstadt und zu Bayern?
Die Angebotsmiete von 10,27 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 11,10 Euro, aber leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.569 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 3.758 Euro, jedoch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Im bayerischen Vergleich liegt Röttenbach beim Kaufpreis im Perzentilrang 30,98, was bedeutet, dass rund 69 Prozent der Orte im Bundesland einen höheren Kaufpreis aufweisen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Röttenbach?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,45 Prozent, was unter dem Kreisdurchschnitt von 3,65 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 28,96 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 28,25 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Röttenbach bei 30,98, was bedeutet, dass rund 69 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Rendite bieten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Röttenbach?
Röttenbach hat aktuell 4.749 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 7,76 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 612 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 1,1 Prozent gestiegen (von 4.699 auf 4.749). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,6 Prozent.
Wie schneidet Röttenbach im Vergleich zu den Nachbarorten ab?
Im Umkreis von bis zu 7,6 Kilometern liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 9,39 Euro pro Quadratmeter (Gremsdorf, 7,3 km) und 13,08 Euro (Baiersdorf, 7,6 km). Röttenbach liegt mit 10,27 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Der nächstgelegene Nachbarort Hemhofen (1,6 km) weist mit 11,13 Euro eine höhere Miete auf.
Wie ist die Zukunftsaussicht für Röttenbach?
Der Kreis Erlangen-Höchstadt, zu dem Röttenbach gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 4) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 50). Am schwächsten ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 276). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Röttenbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Röttenbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Röttenbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Erlangen-Höchstadt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberreichenbach | 91097 | 12,05 € | 2.507 € | 5,77 % |
| Vestenbergsgreuth, M | 91487 | 8,18 € | 1.729 € | 5,68 % |
| Spardorf | 91080 | 13,17 € | 3.640 € | 4,34 % |
| Lonnerstadt, M | 91475 | 10,02 € | 3.009 € | 4,00 % |
| Kalchreuth | 90562 | 10,59 € | 3.179 € | 4,00 % |
| Baiersdorf, St | 91083 | 13,08 € | 4.149 € | 3,78 % |
| Höchstadt a.d.Aisch, St | 91315 | 10,30 € | 3.295 € | 3,75 % |
| Adelsdorf | 91325 | 10,30 € | 3.306 € | 3,74 % |