Heßdorf
Heßdorf (PLZ 91093) liegt im Kreis Erlangen-Höchstadt in Bayern. Der Ort zählt 3.813 Einwohner auf 24,8 km², das entspricht 154 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,00 € pro m², der Kaufpreis bei 3.706 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,56 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,1 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heßdorf über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,87 € auf 12,97 € pro m², im Mittel 4,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Erlangen-Höchstadt Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 319, Stärkerang 29). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Großenseebach, Röttenbach und Weisendorf an.
Immobilienpreise in Heßdorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Heßdorf
Bericht für Heßdorf (Landkreis Erlangen-Höchstadt): Immobilienmarkt mit Angebotsmieten von 11 €/m² und Kaufpreisen von 3.706 €/m², deutlich über dem Bundes- und Bayerndurchschnitt, aber unter dem Kreisniveau. Volatile Zeitreihen mit extremen Schwankungen. Bevölkerungswachstum von 5,8 % seit 2015, extrem niedrige Arbeitslosigkeit. Kreis Rang 46 im Prognos-Zukunftsatlas, besonders stark bei Wohlstand (Rang 4) und Innovation (Rang 50).
Marktüberblick
Heßdorf ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt mit 3.813 Einwohnern auf 24,77 km². Die Gemeinde liegt westlich der Bundesautobahn 3 und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Heßdorf. Mit Angebotsmieten von 11 €/m² und Angebotskaufpreisen von 3.706 €/m² bewegt sich der Immobilienmarkt auf einem Niveau, das deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt liegt, aber knapp unter dem Kreisdurchschnitt.
Die Bruttomietrendite liegt mit 3,56 % unter dem Kreis- (3,65 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 28,07 ist leicht niedriger als der des Kreises (28,25) und deutlich über dem bayerischen Mittel (26,10). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Preise sind hoch, die Renditen sind niedrig.
Im regionalen Vergleich liegt Heßdorf bei der Miete mit 11 €/m² unter Erlangen (16,17 €/m²), Bubenreuth (13,40 €/m²) und Möhrendorf (11,99 €/m²), aber über Röttenbach (10,27 €/m²) und Großenseebach (10,35 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Heßdorf mit 3.706 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn und deutlich unter Erlangen (4.592 €/m²) und Bubenreuth (4.732 €/m²).
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Heßdorf ungewöhnlich starke Schwankungen, die auf volatile Angebotswerte aus Inseraten hindeuten.
Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen 7,46 €/m² (2019) und 12,97 €/m² (2026). Der tiefste Wert liegt im Jahr 2019, gefolgt von einem Anstieg auf 12,58 €/m² im Jahr 2022, einem Rückfall auf 9,33 €/m² 2023 und einem erneuten Anstieg auf 12,97 €/m² 2026. Der CAGR von 4,86 % über die gesamte Reihe wird durch die extremen Werte in 2022 und 2026 nach oben verzerrt.
Noch ausgeprägter sind die Schwankungen bei den Kaufpreisen: Von 2.924 €/m² (2019) steigt der Wert auf 4.374 €/m² (2021), fällt leicht auf 4.149 €/m² (2022), steigt dann auf den Spitzenwert von 5.778 €/m² (2023), fällt dann auf 3.366 €/m² (2024), stürzt auf 1.825 €/m² (2025) und steigt wieder auf 3.389 €/m² (2026). Der Wert von 1.825 €/m² im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer, der mehr als die Hälfte des Vorjahreswerts von 3.366 €/m² beträgt und die gesamte Reihe verzerrt. Der CAGR von 2,13 % ist ebenfalls durch diese Ausreißer beeinflusst.
Die Schwankungen sind so groß, dass einzelne Jahreswerte nur bedingt aussagekräftig sind. Der aktuelle Wert von 3.706 €/m² liegt zwischen dem Tief von 2025 und dem Hoch von 2023.
Regionale Einordnung
Heßdorf liegt mit 11 €/m² Angebotsmiete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,10 €/m² und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² sowie dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Bei den Kaufpreisen liegt Heßdorf mit 3.706 €/m² leicht unter dem Kreis (3.758 €/m²), aber 14 % über dem bayerischen (3.246 €/m²) und 54 % über dem deutschen (2.409 €/m²) Durchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 3,56 % liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 3,65 %, Bayern 4,13 %, Deutschland 5,10 %. Das Perzentil von 36,96 % im Bundesland bedeutet, dass Heßdorf bei der Rendite knapp unterhalb der Mitte der bayerischen Orte liegt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 km zeigt sich ein deutliches Gefälle hin zur Stadt Erlangen: Mit 16,17 €/m² Miete und 4.592 €/m² Kaufpreis liegt Erlangen deutlich über Heßdorf. Auch Bubenreuth (13,40 €/m², 4.732 €/m²) und Möhrendorf (11,99 €/m², 3.873 €/m²) liegen darüber. Heßdorf liegt damit im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbargemeinden.
Die Preise in Heßdorf liegen unter denen der benachbarten Städte und größeren Gemeinden, was der Lage als Gemeinde außerhalb des städtischen Kerns entspricht.
Standortfaktoren
Der Kreis Erlangen-Höchstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorzuheben sind der Rang 4 bei Wohlstand und sozialer Lage sowie der Rang 50 bei Wettbewerb und Innovation. Der Rang bei Dynamik liegt mit 319 deutlich niedriger, was auf eine geringere Entwicklungsdynamik im Kreis hindeutet.
Die Bevölkerung Heßdorfs wuchs von 3.605 Einwohnern (2015) auf 3.813 (2024), was einem Anstieg von 5,8 % entspricht. Der stärkste Zuwachs lag 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 3.587 auf 3.813 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 154 Einwohner je km².
Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 81 Personen, was bei einer Bevölkerung von 3.813 einer Quote von rund 2,1 % entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der bayerische und deutsche Durchschnitt und geht einher mit dem hohen Wohlstands-Rang des Kreises.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit 10 Gemeindeteilen auf 24,77 km².
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heßdorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heßdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,87 €/m² |
| 2019 | 7,46 €/m² |
| 2020 | 7,92 €/m² |
| 2021 | 9,69 €/m² |
| 2022 | 12,58 €/m² |
| 2023 | 9,33 €/m² |
| 2024 | 10,50 €/m² |
| 2025 | 10,92 €/m² |
| 2026 | 12,97 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heßdorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.924 €/m² |
| 2021 | 4.374 €/m² |
| 2022 | 4.149 €/m² |
| 2023 | 5.778 €/m² |
| 2024 | 3.366 €/m² |
| 2025 | 1.825 €/m² |
| 2026 | 3.389 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heßdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 3,06 % |
| 2021 | 2,66 % |
| 2022 | 3,64 % |
| 2023 | 1,94 % |
| 2024 | 3,74 % |
| 2025 | 7,18 % |
| 2026 | 4,59 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heßdorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.605 Einwohner |
| 2016 | 3.543 Einwohner |
| 2017 | 3.508 Einwohner |
| 2018 | 3.584 Einwohner |
| 2019 | 3.612 Einwohner |
| 2020 | 3.597 Einwohner |
| 2021 | 3.587 Einwohner |
| 2022 | 3.737 Einwohner |
| 2023 | 3.813 Einwohner |
| 2024 | 3.813 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heßdorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,38 % |
| 2016 | 2,45 % |
| 2017 | 1,50 % |
| 2018 | 1,52 % |
| 2019 | 1,74 % |
| 2020 | 2,29 % |
| 2021 | 1,94 % |
| 2022 | 2,34 % |
| 2023 | 3,44 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 46,00 Rang |
| Dynamik | 319 Rang |
| Stärke | 29,00 Rang |
| Demografie | 276 Rang |
| Arbeitsmarkt | 121 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 50,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 4,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Heßdorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Heßdorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heßdorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heßdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heßdorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Erlangen | 16,17 €/m² |
| Bubenreuth | 13,40 €/m² |
| Möhrendorf | 11,99 €/m² |
| Herzogenaurach | 11,97 €/m² |
| Hemhofen | 11,13 €/m² |
| Heßdorf | 11,00 €/m² |
| Weisendorf | 10,42 €/m² |
| Großenseebach | 10,35 €/m² |
| Aurachtal | 10,35 €/m² |
| Röttenbach | 10,27 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heßdorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heßdorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Erlangen | 4,23 % |
| Möhrendorf | 3,72 % |
| Weisendorf | 3,67 % |
| Hemhofen | 3,62 % |
| Heßdorf | 3,56 % |
| Röttenbach | 3,45 % |
| Bubenreuth | 3,40 % |
| Herzogenaurach | 3,32 % |
| Aurachtal | 3,28 % |
| Großenseebach | 2,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Großenseebach | 2,5 km | 91091 | 10,35 € | 4.357 € | 2,85 % |
| Röttenbach | 5,1 km | 91341 | 10,27 € | 3.569 € | 3,45 % |
| Weisendorf, M | 6,1 km | 91085 | 10,42 € | 3.408 € | 3,67 % |
| Hemhofen | 6,6 km | 91334 | 11,13 € | 3.693 € | 3,62 % |
| Möhrendorf | 6,7 km | 91096 | 11,99 € | 3.873 € | 3,72 % |
| Herzogenaurach, St | 6,8 km | 91074 | 11,97 € | 4.330 € | 3,32 % |
| Erlangen | 7,6 km | 91051 | 16,17 € | 4.592 € | 4,23 % |
| Bubenreuth | 7,6 km | 91088 | 13,40 € | 4.732 € | 3,40 % |
| Aurachtal | 8,5 km | 91086 | 10,35 € | 3.791 € | 3,28 % |
Wo liegt Heßdorf?
Lage
Heßdorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heßdorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,00 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.706 € |
| Bruttomietrendite | 3,56 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,1 |
| Einwohner | 3.813 |
| Einwohner je km² | 154 |
| Fläche (km²) | 24,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #46 |
| Prognos Dynamikrang | #319 |
| Prognos Stärkerang | #29 |
| Koordinaten | 49,6271, 10,9098 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heßdorf
Was kostet eine Wohnung in Heßdorf?
Die Angebotsmiete liegt in Heßdorf bei 11 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 3.706 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Heßdorf knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Erlangen-Höchstadt (11,10 Euro/m² Miete, 3.758 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Im Vergleich zur Nachbarstadt Erlangen (16,17 Euro/m² Miete) ist Heßdorf mit rund 32 Prozent niedrigeren Mietpreisen deutlich günstiger.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heßdorf entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 8,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,97 Euro im Jahr 2026 — ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 4,86 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.924 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 3.389 Euro (2026), mit einem jährlichen Durchschnittswachstum von 2,13 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt, weisen aber starke jährliche Schwankungen auf, etwa beim Kaufpreis zwischen 1.825 Euro (2025) und 5.778 Euro (2023).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heßdorf?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 28,07. Damit liegt die Rendite unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 3,65 Prozent. Der Perzentilrang von rund 37 im Bundesland bedeutet, dass etwa 63 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 28,07 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heßdorf?
Die Einwohnerzahl stieg von 3.605 im Jahr 2015 auf 3.813 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 5,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 154 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,1 Prozent und ist damit deutlich höher als die Werte der Vorjahre, die zwischen 3,5 und 5,5 Prozent lagen — ein Anstieg von 5,5 auf 8,1 Prozent innerhalb eines Jahres.
Wie gut ist Heßdorf wirtschaftlich eingebunden?
Der Kreis Erlangen-Höchstadt, zu dem Heßdorf gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 46. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 4 ab, gefolgt vom Index „Wettbewerb, Innovation und Dynamik“ mit Rang 50. Der Index „Dynamik“ liegt mit Rang 319 deutlich niedriger. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Heßdorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heßdorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heßdorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Erlangen-Höchstadt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oberreichenbach | 91097 | 12,05 € | 2.507 € | 5,77 % |
| Vestenbergsgreuth, M | 91487 | 8,18 € | 1.729 € | 5,68 % |
| Spardorf | 91080 | 13,17 € | 3.640 € | 4,34 % |
| Lonnerstadt, M | 91475 | 10,02 € | 3.009 € | 4,00 % |
| Kalchreuth | 90562 | 10,59 € | 3.179 € | 4,00 % |
| Baiersdorf, St | 91083 | 13,08 € | 4.149 € | 3,78 % |
| Höchstadt a.d.Aisch, St | 91315 | 10,30 € | 3.295 € | 3,75 % |
| Adelsdorf | 91325 | 10,30 € | 3.306 € | 3,74 % |