Herzogenaurach, St

Marktüberblick

Herzogenaurach liegt im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt und zählt mit rund 24.674 Einwohnern auf 47,62 km² zu den mittelgroßen Städten der Metropolregion Nürnberg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 518 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist international bekannt als Sitz der Sportartikelkonzerne Adidas und Puma und gilt als Mittelzentrum der Planungsregion Nürnberg. 2024 verzeichnete Herzogenaurach rund 275.000 Übernachtungen, was den Ort zu einem bedeutenden Tourismusstandort der Region macht.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 11,97 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 4.330 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,15, die Bruttomietrendite bei 3,32 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmieten entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 deutlich steigend: Von 9,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf einen Höchstwert von 12,44 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 11,65 Euro korrigiert wurden. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,11 Prozent.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung ähnlicher: Von 3.297 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 4.418 Euro im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrekturphase, in der die Preise auf 4.007 Euro im Jahr 2026 sanken. Der CAGR liegt bei 2,47 Prozent.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Herzogenaurach liegt in der oberen Preisklasse des Landkreises Erlangen-Höchstadt: Die Angebotsmiete von 11,97 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 11,10 Euro, der Angebotskaufpreis von 4.330 Euro deutlich über dem Kreiswert von 3.758 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 30,15 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 28,25.

Im bayernweiten Vergleich ist Herzogenaurach noch deutlicher positioniert: Die Angebotsmiete liegt 18,4 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis 33,4 Prozent über dem Landeswert von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,32 Prozent liegt im unteren Viertel Bayerns (Perzentilrang 24,8), was die hohe Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.

Im deutschlandweiten Vergleich liegt Herzogenaurach mit 11,97 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete mehr als 34 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis liegt 79,7 Prozent über dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Aurachtal (4,5 km Entfernung) liegt mit 10,35 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Herzogenaurach, während Puschendorf (6,3 km) mit 4.479 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis sogar leicht darüber liegt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt sehr gut ab und belegte Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Wert im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 4 – ein Indikator für die hohe wirtschaftliche Kraft der Region. Auch im Index Wettbewerb und Innovation erreichte der Kreis mit Rang 50 eine exzellente Position. Der Arbeitsmarkt belegte Rang 121, die Demografie Rang 276. Im Index Dynamik lag der Kreis mit Rang 319 eher im unteren Drittel.

Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2023 durchgehend positiv: Von 23.095 Einwohnern wuchs die Stadt auf 24.674, was einer Zunahme von 6,8 Prozent entspricht. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 24.674. Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg von 255 im Jahr 2019 auf 434 im Jahr 2023, was auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeuten könnte.

Herzogenaurach verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Universitäten und Hochschulen befinden sich in Erlangen (FAU) und Nürnberg, die zur zweitgrößten Hochschulansammlung Bayerns gehören.

Die Wirtschaft der Stadt wird maßgeblich durch die beiden Weltkonzerne Adidas und Puma geprägt, die hier ihren Hauptsitz haben. Dies verleiht Herzogenaurach eine besondere wirtschaftliche Strahlkraft und trägt zum Tourismus bei, der 2024 rund 275.000 Übernachtungen verzeichnete.

Fazit

Herzogenaurach präsentiert sich als wohlhabende Stadt im Ballungsraum Nürnberg mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Lage im Landkreis Erlangen-Höchstadt, der im Prognos-Zukunftsatlas zu den führenden Kreisen in Deutschland zählt, unterstützt die Attraktivität des Standorts. Die Präsenz der Sportartikelkonzerne Adidas und Puma prägt die lokale Wirtschaft und schafft einen einzigartigen Standortvorteil.

Auf dem Immobilienmarkt zeigt sich eine deutliche Preiskorrektur seit dem Höhepunkt 2021/2022, wobei die Kaufpreise weiterhin deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegen. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,32 Prozent spiegelt die hohe Kaufpreislage wider und macht das Angebot für rein renditeorientierte Investoren weniger attraktiv. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die starke wirtschaftliche Basis des Landkreises bieten jedoch eine solide Grundlage für den weiteren Immobilienmarkt.