Aurachtal

Marktüberblick

Aurachtal ist eine 18,4 km² große Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt mit rund 3.132 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 170 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt im Tal der Mittleren Aurach westlich von Herzogenaurach und besteht aus neun Gemeindeteilen, die bei der bayerischen Gebietsreform 1972 und 1978 zusammengeführt wurden. Der Immobilienmarkt weist ein überdurchschnittliches Preisniveau auf, das sich vor allem im Kaufpreis wider spiegelt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,35 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.791 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich über dem Landesmittel von 3.246 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,28 Prozent, die im bundeslandweiten Vergleich im unteren Quartil liegt (Perzentilrang 22,6 von 2.056 Orten in Bayern). Der Kaufpreisfaktor von 30,52 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was bedeutet, dass das rund 30-jährige Bruttomietenvolumen benötigt wird, um den Kaufpreis zu decken – ein Indikator für ein preisdichtes Marktumfeld.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,55 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 10,88 Euro, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,5 Prozent entspricht. Der Anstieg ist jedoch nicht linear – zwischen 2020 (10,14 Euro) und 2023 (8,92 Euro) erfolgte ein Rückgang, bevor die Werte 2024 und 2026 wieder anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch schwankungsintensiver. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bewegte sich zwischen 1.885 Euro (2021) und 4.961 Euro (2020). Diese extremen Ausschläge sind charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen: Einzelne Verkäufe können den Durchschnittswert eines Jahres maßgeblich beeinflussen. Der CAGR von 1,26 Prozent seit 2019 ist vor diesem Hintergrund nur eingeschränkt aussagekräftig, da er durch die hohen Werte in 2020 und 2023 verzerrt wird. Die Werte 2024 bis 2026 könnten Schätzwerte sein, was die Unsicherheit weiter erhöht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Aurachtal bei der Angebotsmiete (10,35 Euro) knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,10 Euro, beim Kaufpreis (3.791 Euro) jedoch leicht darüber (Kreis: 3.758 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,28 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 3,65 Prozent, was vor allem am höheren Kaufpreis bei vergleichbarer Miete liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Oberreichenbach (4,1 km entfernt) weist mit 12,05 Euro die höchste Miete und mit 5,77 Prozent die höchste Rendite auf – ein Muster, das auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet. Herzogenaurach (4,5 km) liegt mit 4.330 Euro pro Quadratmeter deutlich im höheren Preissegment und erzielt eine Rendite von 3,32 Prozent, was Aurachtal kaum unterscheidet. Puschendorf (5,9 km) zeigt das umgekehrte Extrem mit der höchsten Miete (9,19 Euro) bei gleichzeitig dem höchsten Kaufpreis (4.479 Euro) und der niedrigsten Rendite (2,46 Prozent). Aurachtal positioniert sich damit mittig im Nachbarnetzwerk, ohne extreme Ausreißer in eine Richtung.

Standortfaktoren

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorzuheben ist der Rang 4 in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Demgegenüber steht der Rang 319 in der Dynamik-Kategorie, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet.

Die Bevölkerung von Aurachtal wuchs zwischen 2015 und 2024 um 3,4 Prozent von 3.029 auf 3.132 Einwohner. Das Wachstum ist jedoch nicht kontinuierlich: Nach einem Anstieg auf 3.158 im Jahr 2021 folgte eine leichte Abwärtsbewegung auf den aktuellen Stand. Die Arbeitslosenquote zeigt im Beobachtungszeitraum einen deutlichen Anstieg von 26 auf 54 (Zeitreihe 2015 bis 2023). Bei der geringen Einwohnerzahl der Gemeinde können sich solche Veränderungen stark auf die Quote auswirken.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Kombination aus hohem Wohlstand im Kreis, moderatem Bevölkerungswachstum und fehlenden bildungsbasierten Nachfrageimpulsen beschreibt ein Marktumfeld, das von einkommensstarken Einwohnern mit eher traditionellem Wohnbedarf geprägt ist.