Puschendorf

Marktüberblick

Puschendorf ist eine 3,39 km² große Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Fürth mit rund 2.280 Einwohnern. Der Ort liegt direkt an der Bahnstrecke Fürth–Würzburg und wird stündlich von der S-Bahn-Linie S6 (Nürnberg–Neustadt (Aisch)) bedient. Die Gemeinde besteht ausschließlich aus dem Pfarrdorf Puschendorf und hat keine eigenen Hochschulen oder einen Schulstandort mehr; die Grundschulkinder werden in Veitsbronn eingeschult.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,19 €/m² zwar knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), deutlich unter dem Kreis- (11,02 €/m²) und Bayerndurchschnitt (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 4.479 €/m² liegt hingegen um 30 % über dem Kreisdurchschnitt (3.440 €/m²) und um 38 % über dem Bayerndurchschnitt (3.246 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen vergleichsweise niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,46 % – dem niedrigsten Wert unter allen acht Nachbarorten und weit unter dem Kreis- (3,89 %) und Bayerndurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 40,63 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- und Bayernmittel von jeweils rund 26. Im Bundesland Bayern befindet sich Puschendorf mit einem Perzentilrang von 1,7 bei der Rendite unter den 1,7 % der Orte mit der niedrigsten Bruttomietrendite.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Puschendorf entwickelte sich von 7,28 €/m² (2018) auf 8,93 €/m² (2026) – ein Anstieg um 22,7 %. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Sprung auf 9,11 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 7,50 €/m² (2023), bevor die Werte 2024/2025 mit 9,98 bzw. 10,00 €/m² vorübergehend deutlich höher lagen. Die CAGR der Miete beträgt 2,59 %.

Der Angebotskaufpreis zeigt eine deutlich volatilere Entwicklung. Er stieg von 2.369 €/m² (2018/2019) auf 4.929 €/m² (2024), fiel dann aber 2025 auf 2.603 €/m² zurück und legte 2026 wieder auf 5.373 €/m² zu. Die CAGR beträgt 10,78 %. Die starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerung wuchs von 2.167 (2015) auf 2.277 (2024) – ein Plus von 5,1 %. Der Zuzug verlief bis 2019 kontinuierlich (Gipfel 2.331), fiel dann bis 2021 auf 2.229 und stabilisierte sich seither auf dem niedrigeren Niveau.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,3 km fällt auf, dass Puschendorf die niedrigste Angebotsmiete aufweist (9,19 €/m²), während der Kaufpreis mit 4.479 €/m² den höchsten aller Nachbarorte darstellt – alle anderen liegen zwischen 2.691 €/m² (Hagenbüchach) und 4.330 €/m² (Herzogenaurach). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis erklärt die extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,46 %. Alle Nachbarorte liegen mit 3,28 % (Aurachtal) bis 4,63 % (Tuchenbach) deutlich darüber.

Der Kreis Fürth als Ganzes weist mit einem Durchschnittskaufpreis von 3.440 €/m² und einer Durchschnittsmiete von 11,02 €/m² ein ausgeglicheneres Preis-Leistungs-Verhältnis auf. Puschendorf hebt sich damit als einer der teuersten Kaufmärkte im Kreis ab, während die Mieten im unteren Drittel liegen.

Die Arbeitslosenquote in Puschendorf lag 2023 bei 2,7 % und bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 2,1 % (2019) und 2,7 % – ein Wert, der auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet, auch wenn die Quote leicht angestiegen ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Fürth belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 148 von rund 400 deutschen Kreisen – ein mittleres Ergebnis. Die Teilindizes zeigen jedoch ein klares Gefälle: Im Bereich Wohlstand und Soziale Lage rangiert der Kreis auf Platz 12, was auf eine überdurchschnittlich starke wirtschaftliche Basis hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er auf Platz 163, im Arbeitsmarkt auf Platz 193. Die Teilindizes Dynamik (Platz 317) und Demografie (Platz 320) liegen im unteren Drittel und deuten auf strukturelle Herausforderungen hin.

Die demografische Entwicklung in Puschendorf spiegelt diesen Trend wider: Das Bevölkerungswachstum von 5,1 % seit 2015 ist positiv, aber der Anstieg verlief nicht kontinuierlich – nach dem Höchststand 2019 folgte ein Rückgang um über 100 Einwohner bis 2021, und seither stabilisiert sich die Bevölkerung auf einem niedrigeren Niveau. Die Bevölkerungsdichte von 672 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Verkehrstechnisch profitiert Puschendorf von der Lage an der S-Bahn-Linie S6 nach Nürnberg, die den Ort mit dem Oberzentrum verbindet. Dies erklärt vermutlich den hohen Kaufpreis im Vergleich zu anderen Nachbarorten, da die Erreichbarkeit Nürnbergs ein nachfragesteigernder Faktor ist. Die Gemeinde verfügt über keinen eigenen Hochschulstandort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.