Veitsbronn

Marktüberblick

Veitsbronn ist eine Gemeinde im Landkreis Fürth mit 6.667 Einwohnern auf 16,18 km². Der Ort liegt an der Zenn und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Veitsbronn. Im Gemeindeteil Siegelsdorf befindet sich ein Bahnhof an der Bahnstrecke Fürth–Würzburg, die Bundesstraße 8 ist etwa drei Kilometer entfernt. Die Gemeinde gliedert sich in sieben Gemeindeteile und weist eine Bevölkerungsdichte von 412 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage im dicht besiedelten Mittelfranken wider. Die Angebotsmiete liegt bei 10,84 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.494 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,72 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,86. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Veitsbronn zeigen in den vergangenen Jahren starke Schwankungen. Von 8,15 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 10,56 Euro, fielen 2020 auf den Tiefpunkt der Reihe mit 7,57 Euro und erholten sich bis 2024 auf 9,81 Euro. Der aktuelle Wert von 13,98 Euro im Jahr 2026 markiert einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich volatil. Nach einem Tief von 2.444 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 folgte 2021 mit 4.130 Euro ein sprunghafter Anstieg, der 2022 mit 4.208 Euro seinen Höchstwert erreichte. Anschließend korrigierte der Markt zurück auf 2.917 Euro im Jahr 2024, bevor er 2026 wieder auf 3.649 Euro stieg.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt sich auch in den jährlichen Wachstumsraten: Der Miet-CAGR liegt bei 6,98 Prozent, der Kaufpreis-CAGR bei 2,80 Prozent. Die hohen Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen Angebotsmarkt hin, in dem die Inseratpreise stark von der jeweiligen Marktlage und dem Mix der angebotenen Objekte abhängen.

Regionale Einordnung

Veitsbronn liegt mit der Angebotsmiete von 10,84 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Fürth (11,02 Euro), aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Veitsbronn mit 3.494 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- (3.440 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,86 liegt leicht über dem Kreis- (26,18) und dem bayerischen Mittelwert (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,72 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,89 Prozent) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Im bayerischen Perzentilrang belegt Veitsbronn mit 45,5 Prozent einen mittleren Platz.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Tuchenbach (2,7 km) und Seukendorf (2,6 km) weisen deutlich niedrigere Kaufpreise von 2.706 bzw. 3.003 Euro pro Quadratmeter auf und erzielen entsprechend höhere Renditen von 4,63 bzw. 4,21 Prozent. Veitsbronn liegt mit seinem Kaufpreis und seiner Rendite dazwischen. Puschendorf (4 km) fällt mit einem Kaufpreis von 4.479 Euro und einer Rendite von nur 2,46 Prozent als Ausreißer nach oben auf. Herzogenaurach (6,3 km) zeigt mit 11,97 Euro Miete und 3,32 Prozent Rendite ein ähnliches Profil wie Veitsbronn, jedoch mit höherer Miete und niedrigerer Rendite.

Das Muster zeigt, dass Veitsbronn im regionalen Vergleich eine mittlere Position einnimmt – teurer als die unmittelbaren Nachbarn, aber günstiger als die wohlhabenderen Orte im Umland wie Puschendorf oder Herzogenaurach.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Veitsbronns wuchs von 6.386 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.667 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 4,4 Prozent entspricht. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es in einem Zeitraum stattfand, in dem viele ländliche Gemeinden Einbußen verzeichneten. Der Höchststand der Reihe wurde 2021 mit 6.761 Einwohnern erreicht, seither ist eine leichte Stabilisierung auf dem Niveau von 6.667 zu beobachten.

Die Standortfaktoren des Landkreises Fürth, in dem Veitsbronn liegt, zeigen ein differenziertes Bild. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Rang 148 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorsticht der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 12 – einer der höchsten Positionen bundesweit. Demgegenüber schneiden die Teilindizes Dynamik (Rang 317) und Demografie (Rang 320) deutlich schwächer ab. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 193 im Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 163 leicht darüber.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hohem Wohlstand im Landkreis und der Nähe zu den Großräumen Nürnberg und Fürth erklärt die Attraktivität des Ortes als Wohngemeinde. Der Bahnhof im Gemeindeteil Siegelsdorf an der Strecke Fürth–Würzburg bietet eine direkte Bahnverbindung, die die Pendleranbindung nach Fürth und darüber hinaus nach Würzburg ermöglicht.