Großenseebach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Rendite

Großenseebach weist mit 4.357 Euro pro Quadratmeter den höchsten Angebotskaufpreis aller bekannten Nachbarorte im Umkreis auf. Die Angebotsmiete liegt mit 10,35 Euro pro Quadratmeter knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 11,10 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und sehr hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,85 Prozent – der niedrigsten aller Nachbarorte und deutlich unter dem Kreiswert von 3,65 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 35,07 ist der höchste in der Region und liegt rund 24 Prozent über dem Kreiswert von 28,25. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 35-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt. Ein so hoher Faktor entspricht einem nachfragestarken Markt, bei dem die Miete als Ertragsgröße hinter dem Kaufpreis zurückbleibt.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit extremer 2026-Projektion

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 unruhig: Nach einem Startwert von 7,54 Euro pro Quadratmeter 2018 folgte ein Anstieg auf 9,15 Euro 2019, dann ein Rückgang auf 8,60 Euro 2022, bevor die Miete 2023 mit 11,58 Euro einen deutlichen Sprung nach oben machte. 2024 folgte eine Korrektur auf 10,82 Euro, 2025 ein weiterer Rückgang auf 9,38 Euro, und 2026 wird ein Wert von 10,69 Euro ausgewiesen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 4,46 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt noch größere Schwankungen. Von 2.843 Euro pro Quadratmeter 2019 stieg der Preis 2020 leicht auf 2.700 Euro, bevor er 2021 auf 4.972 Euro mehr als verdoppelt wurde. 2024 korrigierte er auf 3.336 Euro zurück, 2025 stieg er wieder auf 3.590 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 6.000 Euro ausgewiesen – ein Anstieg von über 67 Prozent gegenüber 2025. Diese extreme Projektion für 2026 steht in keinem Verhältnis zu den vorherigen Entwicklungsschritten und muss als besonders unsicher eingestuft werden. Der CAGR von 11,26 Prozent über die Kaufpreisreihe ist deutlich höher als der Miet-CAGR und unterstreicht die starke Kaufpreisorientierung des Marktes.

Regionale Einordnung: Großenseebach als Preisspitze im Städtedreieck

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Großenseebach vor allem durch den Kaufpreis ab. Mit 4.357 Euro pro Quadratmeter liegt er über allen bekannten Nachbargemeinden: Heßdorf (3.706 Euro), Weisendorf (3.408 Euro), Röttenbach (3.569 Euro), Herzogenaurach (4.330 Euro), Hemhofen (3.693 Euro), Aurachtal (3.791 Euro), Gremsdorf (3.919 Euro) und Oberreichenbach (2.507 Euro). Lediglich Herzogenaurach kommt mit 4.330 Euro nahe heran.

Bei der Miete liegt Großenseebach mit 10,35 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Deutlich niedrigere Werte zeigen Gremsdorf (9,39 Euro) und Röttenbach (10,27 Euro), während Oberreichenbach (12,05 Euro) und Herzogenaurach (11,97 Euro) die höchsten Mietwerte aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 2,85 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Gremsdorf liegt mit 2,88 Prozent knapp darüber. Oberreichenbach fällt mit 5,77 Prozent positiv auf – hier steht der niedrige Kaufpreis von 2.507 Euro einer der höchsten Mieten gegenüber. Großenseebach positioniert sich damit als einer der teuersten Kaufmärkte in der Region bei gleichzeitig moderater Miete, was die niedrige Rendite erklärt.

Auf Ebene des Landkreises Erlangen-Höchstadt liegt der Kaufpreis von Großenseebach um 16 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 3.758 Euro, die Miete liegt 7 Prozent darunter. Auf Bayer-Ebene übersteigt der Kaufpreis den Landesdurchschnitt um 34 Prozent.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Großenseebaachs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 leicht positiv: Von 2.395 Einwohnern stieg die Zahl auf 2.456, was einer Zunahme von 2,5 Prozent entspricht. Der Höchststand wurde 2022 mit 2.487 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl bei 2.456. Die Bevölkerungsdichte beträgt 341 Einwohner pro Quadratkilometer – hoch für eine ländliche Gemeinde, was die zentrale Lage im Städtedreieck Erlangen, Herzogenaurach und Höchstadt widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein unruhiges Bild. Nach Werten zwischen 18 und 24 Prozent in den Jahren 2015 bis 2019 stieg sie 2020 auf 29 Prozent und erreichte 2021 mit 30 Prozent ihren Höchststand. 2022 fiel sie auf 25 Prozent, stieg 2023 jedoch wieder auf 28 Prozent. Diese Werte liegen deutlich über dem typischen Niveau bayerischer Gemeinden in diesem Landkreis. Eine genaue Ursache für die hohe und volatile Arbeitslosigkeit lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwache Dynamik

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Wohlstands- und sozialen Lage-Rang von 4 gehört zu den besten in Deutschland, der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 50 ist ebenfalls sehr stark. Der Arbeitsmarkt-Rang 121 liegt im Mittelfeld, während der Dynamik-Rang 319 und der Demografie-Rang 276 auf Schwächen hinweisen.

Großenseebach selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde liegt an der Staatsstraße 2259 und ist über die St 2240 in rund 2 Kilometern Entfernung zur Anschlussstelle 81 der Bundesautobahn 3 angebunden. Diese verkehrsgünstige Lage im Städtedreieck Erlangen–Herzogenaurach–Höchstadt könnte den hohen Kaufpreis mit erklären, da der Ort als Wohngemeinde für Pendler in die benachbarten Wirtschaftsstandorte in Frage kommt.

Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.