Gremsdorf

Marktüberblick

Gremsdorf liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt in Mittelfranken, etwa einen Kilometer westlich der Autobahnausfahrt Höchstadt-Ost der BAB 3. Die 12,96 km² große Gemeinde hat 1.677 Einwohner (2024) und weist eine Bevölkerungsdichte von 129 Einwohnern je km² auf. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Höchstadt an der Aisch und umfasst vier Gemeindeteile: Gremsdorf, Buch, Krausenbechhofen und Poppenwind.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,39 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 3.919 Euro je Quadratmeter sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt übertrifft. Diese Diskrepanz zwischen vergleichsweise niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,88 Prozent – eine der niedrigsten unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern. Der Kaufpreisfaktor von 34,79 ist der zweithöchste in der Nachbarschaft und liegt deutlich über dem Kreiswert von 28,25 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Preis- und Marktentwicklung

Die Angebotsmiete schwankt in den letzten Jahren deutlich: Von 7,45 Euro je Quadratmeter (2018) stieg sie 2019 auf 10,19 Euro, fiel dann bis 2022 auf 6,39 Euro und erholte sich bis 2026 wieder auf 9,47 Euro. Der aktuelle Angebotswert von 9,39 Euro liegt nahe dem Wert des Vorjahres (9,47 Euro).

Der Kaufpreis zeigt ein noch extremeres Muster: Er stieg von 3.087 Euro je Quadratmeter (2021) auf einen Spitzenwert von 5.833 Euro (2022), bevor er bis 2024 auf 3.122 Euro fiel. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.919 Euro liegt damit deutlich über dem letzten Zeitreihenwert von 2024 – ein Anstieg um rund 25 Prozent in einem Jahr, der auf eine aktuelle Markterholung hindeutet. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über die vier verfügbaren Jahre beträgt nur 0,38 Prozent, was die extreme Volatilität in diesem Zeitraum widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Gremsdorf durch eine ausgeprägte Preis-Miete-Schere ab: Der Kaufpreis von 3.919 Euro je Quadratmeter ist der zweithöchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern. Nur Großenseebach liegt mit 4.357 Euro noch darüber, weist aber eine noch niedrigere Rendite von 2,85 Prozent auf. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.926 und 3.693 Euro deutlich unter Gremsdorf.

Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 9,39 Euro je Quadratmeter unter der Mehrzahl der Nachbarn. Nur Mühlhausen (8,82 Euro) und Pommersfelden (8,34 Euro) weisen niedrigere Mieten aus. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 2,88 Prozent zu den niedrigsten in der Nachbarschaft gehört.

Auf Kreis- und Landesebene liegt Gremsdorf im Mietpreisvergleich unter dem Durchschnitt (Kreis: 11,10 Euro, Bayern: 10,11 Euro), übertrifft aber sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt beim Kaufpreis. Mit einem Perzentilrang von 7,83 im Bundesland gehört Gremsdorf zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Standortfaktoren

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 46 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders gut positioniert ist er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 4) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 50). Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 121, während die Dynamik mit Rang 319 und die Demografie mit Rang 276 schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Gremsdorf allein.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur zeigt 275 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Handel und Verkehr sowie 1.219 in sonstigen Wirtschaftsbereichen am Arbeitsort, gegenüber 766 Beschäftigten am Wohnort. Das bedeutet, dass deutlich mehr Menschen in Gremsdorf arbeiten als hier wohnen – die Gemeinde ist eine typische Pendlergemeinde. Im Jahr 2020 bestanden 16 landwirtschaftliche Betriebe mit 299 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Die Lage an der BAB 3 (Ausfahrt Höchstadt-Ost) und die Nähe zur Bundesstraße 470 bieten eine gute verkehrliche Anbindung. Die Einbindung in die Metropolregion Nürnberg korrespondiert mit der hohen Zahl an Berufstätigen am Arbeitsort.