Pinzberg

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten

Pinzberg präsentiert sich als ein ungewöhnlicher Markt: Die Angebotsmiete liegt mit 8,74 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (9,27 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Gleichzeitig übersteigt der Angebotskaufpreis von 3.286 Euro je Quadratmeter sowohl den Kreiswert (3.098 Euro) als auch den bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,19 Prozent aus – deutlich unter dem Kreiswert von 3,76 Prozent und dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,33 liegt über dem Kreisdurchschnitt (27,93) und signalisiert, dass sich der Kaufpreis bei der aktuellen Miete erst nach mehr als 31 Jahren amortisieren würde. Im bayerischen Vergleich liegt Pinzberg bei den Mietpreisen im unteren Fünftel (Perzentilrang 18,2), während der Kaufpreis über dem Landesmittel liegt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen stark, Mieten bleiben volatil

Die Kaufpreise in Pinzberg haben zwischen 2019 und 2024 insgesamt um 48 Prozent zugelegt – von 2.142 Euro je Quadratmeter auf 3.174 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 8,18 Prozent. Der Anstieg war jedoch nicht linear: 2021 lagen die Preise mit 2.079 Euro noch unter dem Niveau von 2019, bevor sie 2022 sprunghaft auf 3.316 Euro und 2023 auf 3.603 Euro anstiegen, um 2024 wieder auf 3.174 Euro zu korrigieren. Die Mietpreise zeigen ein anderes Bild: Sie schwanken stark und liegen 2020 bei 6,57 Euro, 2022 bei 6,47 Euro, 2024 bei 9,42 Euro und 2026 bei 9,68 Euro. Die jährliche Wachstumsrate von 2,16 Prozent ist deutlich geringer als die der Kaufpreise. Diese Diskrepanz erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Während die Kaufpreise insgesamt stark gestiegen sind, bleiben die Mieten volatil und liegen auf einem moderaten Niveau.

Regionale Einordnung: Mittiges Preisniveau im Vergleich zu Nachbargemeinden

Pinzberg liegt marktlich zwischen der Stadt Forchheim und den umliegenden Gemeinden. Die Angebotsmiete von 8,74 Euro je Quadratmeter liegt unter der von Forchheim (11,37 Euro) und Effeltrich (10,12 Euro), aber über der von Leutenbach (7,22 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Pinzberg mit 3.286 Euro je Quadratmeter über Kunreuth (2.249 Euro) und Wiesenthau (2.904 Euro), aber unter Poxdorf (4.556 Euro). Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum bei der Bruttomietrendite, das von 2,52 Prozent in Poxdorf bis 4,75 Prozent in Hausen reicht. Pinzberg liegt mit 3,19 Prozent damit im unteren Drittel der Nachbarn – ähnlich niedrig wie in Poxdorf (2,52 %) und Leutenbach (2,9 %), die ebenfalls überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten aufweisen.

Standortfaktoren: Pendlergemeinde mit guter Infrastruktur und niedriger Arbeitslosigkeit

Pinzberg ist eine typische Pendlergemeinde: 2022 arbeiteten 900 Personen am Wohnort, aber nur 325 am Arbeitsort. Im verarbeitenden Gewerbe gab es keinen Betrieb, im Bauhauptgewerbe zwei Betriebe. 29 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 974 Hektar. Die Gemeinde ist gut an den Nahverkehr angebunden: Zwei Bahnhaltepunkte (Pinzberg und Gosberg) an der Strecke Forchheim–Behringersmühle und das VGN-Tarifgebiet ermöglichen die Anbindung an den Großraum Nürnberg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,89 Prozent und ist damit sehr niedrig. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,9 Prozent von 1.903 auf 1.997 gewachsen, bei einer Dichte von 150 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Landkreis Forchheim erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine gute wirtschaftliche Perspektive der Region hinweist. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.