Leutenbach

Marktüberblick

Leutenbach im oberfränkischen Landkreis Forchheim ist eine Gemeinde mit 1.656 Einwohnern auf 19,41 km² Fläche. Die Gemeinde, die seit der Gebietsreform 1978 aus den früheren Gemeinden Leutenbach, Mittelehrenbach und Oberehrenbach besteht, liegt in der Fränkischen Schweiz zwischen Erlangen und Bayreuth und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Kirchehrenbach. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt weist mit 7,22 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.991 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis eine Struktur auf, die durch eine niedrige Bruttomietrendite von 2,9 Prozent und einen hohen Kaufpreisfaktor von 34,52 gekennzeichnet ist. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre die Jahreskaltmiete benötigt, um den Kaufpreis zu decken – bei 34,52 Jahren liegt Leutenbach deutlich über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Seit 2018 hat sich der Leutenbacher Immobilienmarkt deutlich verändert. Die Angebotsmiete stieg in der Zeitreihe von 4,75 Euro je Quadratmeter (2018) auf 8,88 Euro je Quadratmeter (2026), was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 8,13 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.154,84 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.799,48 Euro je Quadratmeter (2026), bei einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 11,70 Prozent.

Die Entwicklung war dabei nicht linear: Bei der Miete gab es 2022 einen Rückgang auf 5,56 Euro je Quadratmeter nach 6,55 Euro im Vorjahr. Beim Kaufpreis erreichte die Zeitreihe 2024 mit 3.416,50 Euro je Quadratmeter einen Höhepunkt, bevor der Wert 2026 auf 2.799,48 Euro je Quadratmeter sank. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, weisen aber Lücken auf – für den Kaufpreis liegen keine Werte für 2020, 2023 und 2025 vor.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.991 Euro je Quadratmeter liegt über dem 2026er-Zeitreihenwert von 2.799,48 Euro, die aktuelle Angebotsmiete von 7,22 Euro je Quadratmeter unter dem Zeitreihenwert von 8,88 Euro. Beide Datenquellen stammen aus Inseraten, können aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten erhoben worden sein.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Leutenbach bei der Angebotsmiete mit 7,22 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,27 Euro je Quadratmeter und dem Bayerndurchschnitt von 10,11 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis von 2.991 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.097 Euro je Quadratmeter und unter dem Bayerndurchschnitt von 3.246 Euro je Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 2,9 Prozent ist die niedrigste im Vergleich mit allen acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,8 Kilometern. Die nächstgelegenen Orte Wiesenthau (2,7 km) und Kirchehrenbach (3,3 km) weisen mit 3,6 bzw. 3,63 Prozent bereits eine um 0,7 bis 0,73 Prozentpunkte höhere Rendite auf. Selbst Pinzberg (5,6 km) mit 3,19 Prozent und Pretzfeld (5,2 km) mit 3,20 Prozent liegen über Leutenbach. Egloffstein (6,3 km) erreicht mit 5,24 Prozent die höchste Rendite im Nachbarortvergleich.

Der Kaufpreisfaktor von 34,52 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 27,93 und dem Bayerndurchschnitt von 26,10. Der Perzentilrang von 8,37 Prozent im Bundesland bestätigt: Leutenbach gehört zu den bayrischen Orten mit den niedrigsten Mietrenditen.

Die Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu dieser niedrigen Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Miete in Leutenbach die niedrigste (Pretzfeld liegt mit 8,07 Euro je Quadratmeter am nächsten), während der Kaufpreis im Mittelfeld liegt – höher als in Kunreuth (2.249 Euro) und Egloffstein (1.975 Euro), aber niedriger als in Pinzberg (3.286 Euro) und Ebermannstadt (3.323 Euro).

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Leutenbachs ist stabil bei rund 1.650 Einwohnern. Seit 2015 (1.632 Einwohner) beträgt die Entwicklung +1,47 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,46 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu erreichte sie 2016 mit 2,18 Prozent ihren höchsten Wert der Reihe und lag 2015 mit 1,26 Prozent am niedrigsten.

Für den Standort ist der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Forchheim relevant, da sich die Ränge auf den Kreis und nicht auf die einzelne Gemeinde beziehen. Der Landkreis erreicht Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist er bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 32) und bei Stärke (Rang 45). Im Arbeitsmarkt (Rang 56) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 56) liegt der Kreis ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 119 und die Demografie mit Rang 215, was auf alternde Strukturen und weniger Wachstumspotenziale hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht, wie es in Hochschulstädten der Fall wäre. Die Gemeinde hat sieben Gemeindeteile: Leutenbach, Dietzhof, Mittelehrenbach, Oberehrenbach, Ortspitz, Seidmar und St. Moritz.