Wiesenttal, M

Marktüberblick

Wiesenttal ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Forchheim im Zentrum der Fränkischen Schweiz. Die Gemeinde umfasst 21 Gemeindeteile, darunter die ältesten Luftkurorte der Region, Muggendorf und Streitberg, die als Wanderzentrum der Fränkischen Schweiz gelten. Mit 2.620 Einwohnern auf 45,88 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern je km² (Stand 2024). Die Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 6,3 Prozent, was auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Tourismusregion hindeutet.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Tourismusgemeinden typisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 8,95 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt Forchheim (9,27 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.031 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), unter dem Kreis- (3.098 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro).

Rendite und Kaufpreisfaktor

Die Bruttomietrendite von 5,29 Prozent ist die höchste unter allen acht untersuchten Nachbarorten (ohne den extremen Ausreißer Aufseß) und liegt über dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) sowie deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Im bayerischen Vergleich belegt Wiesenttal damit das 86. Perzentil – ein hoher Wert, der besagt, dass die Rendite in Wiesenttal höher ist als in 86 Prozent der anderen bayerischen Orte mit Daten.

Der Kaufpreisfaktor von 18,9 ist ein zentraler Schlüssel zur Einordnung des Marktes. Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu finanzieren. Mit 18,9 liegt er deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (26,1), dem Kreisdurchschnitt (27,9) und dem Landesdurchschnitt (26,1). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Bruttomietrendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten niedrig. Das macht Wiesenttal für Mieterträge interessanter als viele andere bayerische Orte, wo die Kaufpreise deutlich stärker über den Mieten liegen.

Der Vergleich mit den Nachbarorten unterstreicht diese Position: Unter den acht Nachbarn im Umkreis bis 10,5 km liegt die Rendite von Wiesenttal (5,29 Prozent) über allen außer Aufseß (7,69 Prozent), das mit einem Kaufpreis von nur 1.158 Euro je Quadratmeter ein extremer Ausreißer ist. Die anderen Nachbarn liegen zwischen 3,2 Prozent (Pretzfeld) und 5,1 Prozent (Unterleinleiter). Wiesenttal positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Region.

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,44 Euro (2018) und 10,56 Euro (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 677 Euro (2024) und 2.599 Euro (2025).

Die Kaufpreisentwicklung ist besonders auffällig: Von 1.077 Euro je Quadratmeter (2020) stieg der Wert auf 2.069 Euro (2023), fiel dann aber auf 677 Euro (2024), bevor er 2025 wieder auf 2.599 Euro anstieg. Dieser extreme Ausschlag nach unten im Jahr 2024 ist ein Ausreißer, der die Reihe verzerrt. Der Wert von 2.586 Euro (2026) liegt nahe dem Vorjahreswert von 2.599 Euro (2025), was auf eine gewisse Stabilisierung hindeutet.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil und kontinuierlich: Von 2.464 Einwohnern (2015) auf 2.620 (2024) entspricht einem Wachstum von 6,3 Prozent. Dieser Zuzug geht einher mit der Lage in der Fränkischen Schweiz, einer bekannten Tourismusregion mit Burgruinen, Höhlen und dem Ammonitenmuseum in Streitberg.

Standortfaktoren

Der Landkreis Forchheim, zu dem Wiesenttal gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 40 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Diese Einordnung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie gibt aber Aufschluss über die wirtschaftliche Struktur der Region. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Platz 32) sowie beim Arbeitsmarkt (Platz 56). Schwächer ist die Demografie mit Platz 215, was auf alternde Strukturen in ländlichen Räumen hindeutet.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 4,4 Prozent (44 Promille). Dieser Wert ist moderat und spiegelt die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde wider.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage in der Fränkischen Schweiz mit ihren Sehenswürdigkeiten – Burgruine Neideck, Binghöhle, Dampfbahn Fränkische Schweiz – und die Nähe zu Forchheim (ca. 14 Kilometer) prägen die Funktion des Ortes als Tourismus- und Wohngemeinde. Die 21 Gemeindeteile verteilen sich auf ein eher ländliches Siedlungsbild mit Dörfern und Einöden, was den Immobilienmarkt auf den lokalen Bedarf und den Tourismus ausrichtet.