Waischenfeld, St

Marktüberblick: Erschwingliche Preise, moderate Rendite

Waischenfeld liegt im oberen Wiesenttal in der Fränkischen Schweiz und ist staatlich anerkannter Luftkurort. Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 7,45 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.118 Euro je Quadratmeter deutlich unter den bayerischen und deutschen Durchschnitten. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent und liegt damit im bayerischen Perzentilrang von 66,9 — im oberen Drittel aller bayerischen Orte. Dieser Vorteil entsteht nicht durch hohe Mieten, sondern durch die niedrigeren Kaufpreise: Der Kaufpreisfaktor von 23,7 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,1 und signalisiert eine im Landesvergleich moderate Preisentwicklung.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Aufwärtstrend

Die Mietentwicklung seit 2018 ist durch starke Schwankungen geprägt. Von 5,47 Euro im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete 2019 auf 6,58 Euro, fiel 2020 auf 5,17 Euro, erholte sich 2021 auf 6,42 Euro und lag 2022 bei 6,23 Euro. Im Jahr 2023 brach der Wert auf 3,88 Euro ein — ein deutlicher Ausreißer, der auf eine veränderte Angebotsstruktur hindeuten kann. Ab 2024 setzte ein starker Anstieg ein: 7,26 Euro, 9,75 Euro im Jahr 2025 und 10,15 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von 8,03 Prozent über die Reihe wird maßgeblich durch den Anstieg in den letzten Jahren getrieben.

Die Kaufpreisreihe weist eine Lücke auf (kein Datenpunkt für 2019). Von 1.279 Euro im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 2.480 Euro — ein Anstieg um 94 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 1.803 Euro, ehe der Preis 2023 wieder auf 2.092 Euro stieg. Der CAGR von 10,34 Prozent über die verfügbare Reihe ist deutlich höher als der Miet-CAGR, was auf eine stärkere Preisdynamik im Kaufmarkt hindeutet.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und noch nicht gleichlaufenden Mieten führt zu einer Trendite von 4,22 Prozent, die zwar über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent liegt, aber unter dem Landkreisdurchschnitt von 4,81 Prozent.

Regionale Einordnung: Mittelfeld in der Fränkischen Schweiz

Im Vergleich zum Landkreis Bayreuth liegt Waischenfeld bei der Angebotsmiete mit 7,45 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,52 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch beim Kaufpreis mit 2.118 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter dem Landkreismittel von 2.255 Euro und dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt sich ein differenziertes Bild. Bei der Miete liegt Waischenfeld mit 7,45 Euro im unteren Drittel der Nachbarn — nur Ahorntal (6,83 Euro) und Plankenfels (6,63 Euro) liegen niedriger. Bei den Kaufpreisen liegt Waischenfeld mit 2.118 Euro im Mittelfeld: höher als Aufseß (1.158 Euro), Glashütten (1.595 Euro), Wiesenttal (2.031 Euro) und Hollfeld (1.717 Euro), aber niedriger als Pottenstein (2.349 Euro), Plankenfels (2.239 Euro) und Gößweinstein (2.882 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt unter der von Aufseß (7,69 Prozent), Hollfeld (6,23 Prozent) und Glashütten (5,71 Prozent), aber über der von Plankenfels (3,55 Prozent). Waischenfeld gehört damit zu den mittelpreisligen Orten der Region, ohne extreme Ausreißer in eine Richtung.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, strukturelle Schwächen

Die Bevölkerung Waischenfelds liegt bei 3.104 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 57,93 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt umfasst 29 Gemeindeteile und ist damit eine der flächenmäßig größeren Gemeinden des Landkreises.

Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 zeigt leichte Schwankungen ohne klaren Trend: Von 3.071 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 3.037 zurück, stieg dann 2022 auf 3.105 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 3.104. Der Anstieg von 1,07 Prozent seit Serienbeginn ist marginal. Ein historischer Höchststand wurde 2002 mit 3.222 Einwohnern erreicht, was auf einen langfristigen leichten Rückgang hindeutet.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen schwankte zwischen 42 (2018) und 61 (2022), wobei die aktuelle Zahl bei 50 liegt (2023). Ohne eine verlässliche Prozentangabe kann die Arbeitslosenquote nicht sicher eingeordnet werden.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bayreuth, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 239 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Index für Dynamik (Platz 297) und Wettbewerb und Innovation (Platz 304). Positiv fällt der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Platz 79 aus. Am Ort bestehen keine Hochschulen.