Pottenstein, St

Marktüberblick

Pottenstein liegt im nordöstlichen Bayern im Landkreis Bayreuth und umfasst 73,29 km² Fläche bei 5.225 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich in einem Rahmen, der sich deutlich von den Ballungsräumen Bayerns abgrenzt und sich annähernd am bundesweiten Durchschnitt orientiert.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 8,97 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Im bayerischen Vergleich fällt sie jedoch unter den Landesdurchschnitt von 10,11 Euro – ein Muster, das sich auch beim Kaufpreis wiederholt: Mit 2.349 Euro pro Quadratmeter liegt Pottenstein unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21,82 gibt an, wie viele Jahre der Bruttomieteinnahmen nötig wären, um den Kaufpreis zu decken. Er liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem deutschen von 26,10. In Pottenstein sind die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis höher als in den meisten anderen Orten – die Rendite pro investiertem Euro ist hier größer.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,58 Prozent. Sie liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im bundesweiten Perzentilrang belegt Pottenstein den 75. Perzentilrang in Bayern – das bedeutet, dass 76 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. In Bayern sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Durchschnitt besonders hoch, was die Renditen drückt. Pottenstein liegt mit seiner Rendite im oberen Drittel Bayerns, bleibt aber hinter dem bundesweiten Niveau zurück.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein Muster extremer Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,95 Euro pro Quadratmeter (2018) und 10,42 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 1.164 Euro (2020) und 3.852 Euro (2021). Diese Bandbreite kann auf einen kleinen Markt mit geringen Fallzahlen hindeuten – einzelne Inserate oder Verkäufe können den Durchschnitt in einem Ort mit nur 5.225 Einwohnern stark beeinflussen.

Trotz der Volatilität lässt sich ein langfristiger Aufwärtstrend bei den Mieten erkennen: Von 5,95 Euro im Jahr 2018 auf 8,97 Euro aktuell entspricht das einer jährlichen Wachstumsrate von rund 7,3 Prozent im CAGR. Der Kaufpreis entwickelte sich mit rund 0,95 Prozent CAGR deutlich ruhiger.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 5.306 Einwohnern (2015) auf 5.225 (2024), was einem Verlust von 1,53 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote des Landkreises Bayreuth ist hingegen deutlich gesunken – von 118 Promille im Jahr 2015 auf 80 Promille 2023, was einer Verbesserung um knapp ein Drittel entspricht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bayreuth liegt Pottenstein bei der Angebotsmiete mit 8,97 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,52 Euro. Beim Kaufpreis liegt es mit 2.349 Euro knapp über dem Kreiswert von 2.255 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,82 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 22,19, was darauf hindeutet, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis im Ort günstiger sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern zeigt sich ein differenziertes Bild. Gößweinstein (5,1 km Entfernung) weist mit 10,43 Euro die höchste Angebotsmiete und mit 2.882 Euro den höchsten Kaufpreis auf – beide Werte liegen deutlich über Pottenstein. Ahorntal (7 km) liegt mit 6,83 Euro Miete und 1.730 Euro Kaufpreis auf dem anderen Ende der Skala. Pegnitz (9,9 km) liegt mit 9,41 Euro Miete und 2.932 Euro Kaufpreis ebenfalls über Pottenstein, während Wiesenttal (11 km) mit 8,95 Euro Miete und 2.031 Euro Kaufpreis ähnliche Mietwerte, aber niedrigere Kaufpreise aufweist.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft zwischen 3,80 Prozent (Obertrubach) und 5,29 Prozent (Wiesenttal). Pottenstein liegt mit 4,58 Prozent im mittleren Bereich.

Standortfaktoren

Pottenstein liegt in der Fränkischen Schweiz, einem bekannten Tourismusgebiet in Oberfranken. Die Teufelshöhle ist eine der bedeutendsten Attraktionen der Region und trägt zur wirtschaftlichen Struktur bei. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bayreuth auf Rang 239 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Diese Platzierung im unteren Mittelfeld wird vor allem durch schwache Werte bei den Teilindizes Dynamik (Rang 297), Wettbewerb und Innovation (Rang 304) sowie Demografie (Rang 288) verursacht. Ein positiver Gegenpol ist der Wohlstand-Index mit Rang 79 – der Landkreis liegt damit im oberen Viertel aller deutschen Kreise.

Die Bevölkerungsdichte von 71 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Der leichte Bevölkerungsrückgang von 1,53 Prozent seit 2015 geht einher mit der demografischen Schwäche, die im Prognos-Index sichtbar wird. Die gesunkene Arbeitslosenquote des Landkreises von 118 auf 80 Promille seit 2015 steht diesem Trend jedoch entgegen und deutet auf eine stabilisierende Arbeitsmarktentwicklung hin.