Betzenstein, St

Marktüberblick

Betzenstein ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Bayreuth mit 2.515 Einwohnern auf 51,84 km². Der Ort liegt im Naturpark Fränkische Schweiz – Frankenjura auf 511 m ü. NHN und ist touristisch durch die Lage im Klettergebiet Nördlicher Frankenjura geprägt. Die Anbindung an die Bundesstraße 2 zwischen Nürnberg und Bayreuth sowie die nahe A9-Anschlussstelle Plech (5 km) schaffen eine verkehrsgünstige Lage im ländlichen Oberfranken.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.246 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,66 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,43. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Bayreuth liegt Betzenstein bei der Angebotsmiete mit 7,66 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,52 Euro und auch unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.246 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreiswert von 2.255 Euro. Auffällig ist jedoch der Preisfaktor: Mit 24,43 liegt er über dem Kreisdurchschnitt von 22,19, weil die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als im übrigen Kreis. Die Bruttomietrendite von 4,09 Prozent liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem Kreiswert von 4,81 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Betzenstein eine starke Volatilität, die über das hinausgeht, was man von einem kleinen ländlichen Markt erwarten würde.

Die Angebotsmiete stieg von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,50 Euro im Jahr 2025 — ein Anstieg um 83 Prozent. Allerdings fällt auf, dass die Werte zwischen den Jahren stark schwanken: 2022 lag die Miete bei 6,91 Euro, 2023 bei 7,86 Euro, 2024 bei 9,08 Euro und 2026 wieder bei 7,85 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität bei den Kaufpreisen. Der Preis je Quadratmeter bewegte sich zwischen 1.146 Euro (2019) und 3.374 Euro (2025). Der Wert von 3.374 Euro im Jahr 2025 stellt einen extremen Ausreißer dar und liegt mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 1.614 Euro. Auch hier fehlen einzelne Jahre in der Reihe (2020 ist nicht erfasst). Die hohen Schwankungen in beiden Reihen — Miete und Kaufpreis — sind ein Hinweis darauf, dass der lokale Markt nur wenige Transaktionen und Inserate aufweist, wodurch einzelne Objekte die Durchschnittswerte überproportional beeinflussen.

Die CAGR-Werte von 6,06 Prozent für die Miete und 3,89 Prozent für den Kaufpreis geben einen durchschnittlichen jährlichen Anstieg über die Reihe an, sind aber vor dem Hintergrund der starken jährlichen Schwankungen mit Vorsicht zu interpretieren.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Betzensteins ist seit Jahren stabil bei rund 2.500 Einwohnern. Im Zeitraum 2015 bis 2024 schwankte sie zwischen 2.443 (2019) und 2.529 (2022), endete 2024 bei 2.515 Einwohnern. Der Anstieg seit Serienbeginn 2015 beträgt 0,32 Prozent — praktisch kein Wachstum. Ein Höchststand wurde 2004 mit 2.598 Einwohnern erreicht, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 49 Einwohnern je Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter des Ortes unterstreicht. Betzenstein gliedert sich in 23 Gemeindeteile, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,8 Prozent (38 Promille). Dieser Wert liegt unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage hin. Allerdings ist die absolute Zahl der Arbeitslosen gering, sodass einzelne Veränderungen prozentual stark ins Gewicht fallen.

Der Landkreis Bayreuth, dem Betzenstein angehört, erhielt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 239 von 400 Kreisen. Dabei zeigt sich ein klares Muster: Der Wohlstand (Rang 79) und die soziale Lage sind vergleichsweise gut, während die Dynamik (Rang 297) und Wettbewerb/Innovation (Rang 304) deutlich schwächer abschneiden. Dieser Widerspruch zwischen gutem aktuellen Wohlstand und geringer Zukunftsdynamik prägt die Region und spiegelt sich in der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerung sowie den moderaten Immobilienpreisen wider.

Regionale Einordnung

Die Nachbargemeinden in einem Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigen ein sehr heterogenes Bild. Die Angebotsmieten reichen von 6,12 Euro (Plech) bis 10,43 Euro (Gößweinstein), die Kaufpreise von 1.498 Euro (Neuhaus a.d.Pegnitz) bis 2.882 Euro (Gößweinstein).

Neuhaus a.d.Pegnitz fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.498 Euro und einer Bruttomietrendite von 6,6 Prozent deutlich aus dem Rahmen — hier sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedrig, was eine vergleichsweise attraktive Rendite ermöglicht. Im Gegensatz dazu liegt der Kaufpreis in Hiltpoltstein mit 2.552 Euro über dem von Betzenstein, bei einer deutlich niedrigeren Miete von 6,21 Euro und einer Rendite von nur 2,92 Prozent.

Betzenstein liegt mit seiner Angebotsmiete von 7,66 Euro und dem Kaufpreis von 2.246 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 4,09 Prozent liegt ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich — höher als in Plech (3,73 %) und Hiltpoltstein (2,92 %), aber niedriger als in Pottenstein (4,58 %) und Neuhaus (6,6 %).

Diese Bandbreite zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark von den jeweiligen Ortsspezifika geprägt ist und keine einheitliche Preisbildung über die Nachbargemeinden hinweg stattfindet.