Hiltpoltstein, M

Marktüberblick

Hiltpoltstein ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Forchheim, rund 25 Kilometer nordöstlich von Nürnberg im Naturpark Fränkische Schweiz gelegen. Mit 1.517 Einwohnern auf 25,54 km² gehört der Ort zu den kleinsten Gemeinden der Region. Der Immobilienmarkt weist eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,21 Euro je Quadratmeter nahe am unteren Ende der Nachbarorte, während der Angebotskaufpreis von 2.552 Euro je Quadratmeter im mittleren Bereich liegt.

Die Bruttomietrendite von 2,92 Prozent ist die niedrigste aller acht Nachbarorte und liegt im unteren Neunten der bayerischen Gemeinden (Perzentilrang 9,1). Der Kaufpreisfaktor von 34,22 übersteigt den Kreisdurchschnitt um mehr als sechs Punkte. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Hiltpoltstein höher als in den umliegenden Gemeinden.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2019 verläuft unregelmäßig und enthält einen deutlichen Ausreißer: Im Jahr 2021 stieg der Angebotsmietenwert auf 13,44 Euro je Quadratmeter, mehr als doppelt so hoch wie der Wert des Vorjahres (5,95 Euro) und des Folgejahres (6,08 Euro). Dieser Sprung ist statistisch nicht mit der allgemeinen Marktentwicklung zu erklären und entspricht keinem flächendeckenden Mietanstieg. Der langjährige CAGR von 2,71 Prozent wird durch diesen Wert mitbeeinflusst.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen klareren Trend: Von 1.990 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg der Wert bis 2021 auf 2.671 Euro, fiel dann aber kontinuierlich auf 1.939 Euro im Jahr 2024 — ein Niveau, das unter dem Ausgangswert von 2020 liegt. Der negative CAGR von minus 0,65 Prozent bestätigt diesen Abwärtstrend der letzten drei Jahre. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 34,22 resultiert aus der Kombination dieses relativ stabilen Kaufpreises mit der niedrigen Angebotsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Hiltpoltstein mit 6,21 Euro je Quadratmeter die zweitniedrigste Angebotsmiete unter den Nachbarorten auf (nach Plech mit 6,12 Euro). Der Kaufpreis von 2.552 Euro liegt jedoch im mittleren Bereich der Nachbargemeinden (1.969 bis 3.971 Euro). Diese Diskrepanz führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 2,92 Prozent die niedrigste aller Vergleichsgemeinden ist.

Im Landesvergleich liegt Hiltpoltstein bei der Miete deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro je Quadratmeter, bei den Kaufpreisen mit 2.552 Euro knapp unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 34,22 übersteigt den bayerischen Durchschnitt von 26,10 um mehr als 30 Prozent. Im Kreis Forchheim liegt die Angebotsmiete mit 6,21 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,27 Euro, der Kaufpreisfaktor jedoch mit 34,22 über dem Kreisdurchschnitt von 27,93.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig relativ hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ist ein strukturelles Merkmal, das sich in allen Vergleichsebenen wiederholt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Hiltpoltstein ist seit 2015 um 0,65 Prozent auf 1.517 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je Quadratkilometer ist deutlich niedriger als die des Landkreises Forchheim (181 Einwohner je Quadratkilometer). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,95 Prozent.

Der Landkreis Forchheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 40 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 32) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 56). Schwächer ist der Demografie-Index mit Rang 215, was den Bevölkerungsrückgang in Hiltpoltstein und anderen Gemeinden des Kreises einordnet. Der Dynamik-Index mit Rang 119 liegt im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.