Unterleinleiter

Marktüberblick

Unterleinleiter ist eine Gemeinde in der westlichen Fränkischen Schweiz im Landkreis Forchheim, Oberfranken. Mit 12,47 km² Fläche und rund 1.150 Einwohnern handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden der Region. Die Gemeinde umfasst zwei Gemeindeteile – das Pfarrdorf Unterleinleiter und das Dorf Dürrbrunn – und liegt im Naturpark Fränkische Schweiz – Frankenjura. Bis 1960 bestand ein Bahnanschluss über die Strecke Ebermannstadt–Heiligenstadt, die seither abgebaut ist. Der Ort ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ebermannstadt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zu den umliegenden Regionen. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.837 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnittswerten des Landkreises Forchheim (Miete: 9,27 €/m², Kaufpreis: 3.098 €/m²) und des Freistaats Bayern (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,63 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 20-fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 27,93, der bayerische bei 26,10.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Kaufpreisen wechselt die Zeitreihe zwischen 856,83 €/m² (2023) und 2.744,68 €/m² (2024). Der Wert von 2022 lag bei 2.500 €/m². Diese extremen Schwankungen von über 200 % zwischen den Jahren sind typisch für Gemeinden mit geringem Transaktionsvolumen, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der berechnete CAGR von 15,71 % über den Zeitraum 2021 bis 2024 ist vor dem Hintergrund dieser Volatilität nur eingeschränkt aussagekräftig.

Auch die Mietentwicklung zeigt Schwankungen: Nach 5,01 €/m² (2018) und 4,95 €/m² (2019) stieg die Miete auf 6,47 €/m² (2021) und 6,48 €/m² (2022), dann auf 7,02 €/m² (2023) und 8,92 €/m² (2024), bevor sie 2025 auf 6,00 €/m² fiel und 2026 wieder auf 6,92 €/m² stieg. Der CAGR von 4,12 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 spiegelt einen allgemeinen Aufwärtstrend wider, wird aber durch die Schwankungen zwischen einzelnen Jahren überlagert.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erhobenen Werten basieren.

Regionale Einordnung

Mit einer Bruttomietrendite von 5,1 % liegt Unterleinleiter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,76 % und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 %. Im Bundesland belegt die Gemeinde damit das 84,6. Perzentil – die Rendite ist höher als bei etwa 85 % der verglichenen Orte in Bayern. Dieser Vorteil ergibt sich primär aus den niedrigeren Kaufpreisen: Der Kaufpreisfaktor von 19,63 liegt um etwa 30 % unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Bei der Miete liegt Unterleinleiter mit 7,80 €/m² nur knapp über Aufseß (7,42 €/m², 7,4 km), der einzige Nachbarort mit einem niedrigeren Wert. Alle anderen Nachbarn liegen deutlich darüber – der nächstgelegene Ort, Ebermannstadt (4,8 km), weist mit 10,42 €/m² eine um 34 % höhere Miete aus. Bei den Kaufpreisen liegt Unterleinleiter mit 1.837 €/m² nur knapp über Aufseß (1.158 €/m²), aber deutlich unter allen anderen Nachbarn. Die Rendite von 5,1 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Ebermannstadt (3,76 %) oder Eggolsheim (3,15 %), aber niedriger als in Aufseß (7,69 %) oder Wiesenttal (5,29 %).

Das Preisniveau von Unterleinleiter entspricht damit dem Muster einer ländlichen Gemeinde am Rande des Ballungsraums, die von den höheren Preisen in den größeren Orten des Landkreises Forchheim nicht profitiert.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Unterleinleiter ist seit 2015 um 7,48 % von 1.243 auf 1.150 Einwohner gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich in den Jahren 2019 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 1.192 auf 1.150 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.150. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,16 % und entspricht damit etwa dem bayerischen Landesdurchschnitt. Im Jahr 2015 betrug sie noch 2,01 %, mit einem Tiefpunkt von 1,73 % im Jahr 2019. Die aktuelle Quote von 3,16 % ist der höchste Wert der verfügbaren Reihe.

Für den Landkreis Forchheim, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht, ergibt sich ein Gesamt-Rang von 40 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (Rang 32) sowie im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 56). Der Index Dynamik liegt mit Rang 119 im mittleren Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Forchheim, nicht für die einzelne Gemeinde Unterleinleiter.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort liegt in der westlichen Fränkischen Schweiz und ist über die Staatsstraße 2817 erschlossen. Das restaurierte Schloss Unterleinleiter am nördlichen Ortsrand ist ein regionales Kulturdenkmal.