Hausen

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrigen Kaufpreis

Hausen liegt im Landkreis Forchheim in Oberfranken, rund 13,5 km² groß mit 3.808 Einwohnern (2024). Die Gemeinde befindet sich zwischen Erlangen und Bamberg, unmittelbar an der Stadt Forchheim angrenzend. Bis ins 20. Jahrhundert ein Bauerndorf, ist Hausen heute eine reine Pendlergemeinde: Die Bewohner arbeiten vorwiegend in den Zentren Erlangen und Nürnberg. Seit den 1970er-Jahren verlaufen der Main-Donau-Kanal und die Autobahn A 73 (Frankenschnellweg) an Hausen vorbei, was die Anbindung an die regionalen Wirtschaftszentren erklärt.

Auf dem aktuellen Markt zeigt sich ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,56 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (9,27 €/m²) und leicht über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.667 €/m² liegt dagegen deutlich unter dem Kreiswert (3.098 €/m²) und dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und vergleichsweise niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,75 %, die sowohl den Kreisdurchschnitt (3,76 %) als auch den bayerischen Wert (4,13 %) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 21,05 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 27,93.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei kleinen Fallzahlen

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die auf kleine Fallzahlen oder ungleiche Angebotszusammensetzung hindeutet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2024 zwischen 8,08 €/m² und 9,87 €/m². Im Jahr 2025 sprang der Wert auf 15,28 €/m², bevor er 2026 wieder auf 9,18 €/m² fiel. Diese extreme Schwankung ist kein Marktphänomen im eigentlichen Sinne, sondern spiegelt wahrscheinlich einzelne hochpreisige Inserate wider, die den Durchschnittswert zeitweise verzerrt haben.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar: Nach einem Wert von rund 2.900 €/m² in den Jahren 2018 bis 2022 folgte ein starker Einbruch auf 1.750 €/m² (2023) und 1.500 €/m² (2024), gefolgt von einem Anstieg auf 3.206 €/m² (2025). Die CAGR der Miete liegt bei 0,97 % pro Jahr, die des Kaufpreises bei 2,58 % – beide Werte sind jedoch durch die genannten Ausreißer in den letzten Jahren verzerrt. Die langfristige Entwicklung zeigt keinen klaren Trend, sondern eine starke Streuung, die bei einem kleinen Markt wie Hausen typisch ist.

Demografie und Struktur: Stabiles Wachstum als Pendlergemeinde

Die Bevölkerung von Hausen wuchs von 3.667 Einwohnern (2015) auf 3.808 (2024), was einer Zunahme von 3,85 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 281 Einwohner pro km². Die Entwicklung ist moderat, aber beständig – ein Zeichen für eine nachgefragte Wohnlage im Umland größerer Städte.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 4,5 % und sank bis 2023 auf 4,2 %. Die Schwankungen zwischen 4,0 und 5,2 % in den Jahren dazwischen sind gering und zeigen eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation. Der niedrige Wert ist konsistent mit dem Profil einer Pendlergemeinde: Die Bewohner arbeiten in den wirtschaftsstarken Zentren Erlangen, Nürnberg und Fürth, während die Gemeinde selbst vorwiegend Wohnfunktion hat.

Die Gemeinde gliedert sich in zwei Ortsteile: das Pfarrdorf Hausen und das Kirchdorf Wimmelbach, das 1972 eingemeindet wurde.

Standortfaktoren: Starker Kreis, schwächerer Ort

Der Landkreis Forchheim schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen insgesamt auf Rang 40 – ein sehr guter Wert. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wohlstand und soziale Lage (Rang 32) sowie Arbeitsmarkt (Rang 56) und Wettbewerb und Innovation (Rang 56). Der Demografie-Index liegt mit Rang 215 deutlich schwächer, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeutet. Der Dynamik-Index (Rang 119) liegt im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Rendite von 4,75 % platziert Hausen im 79. Perzentil aller 2.056 Orte im Bundesland Bayern – die Mietrendite liegt also höher als bei rund 80 % der bayerischen Vergleichsorte.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Hausen den niedrigsten Kaufpreis aller acht umliegenden Gemeinden aufweist. Baiersdorf (3,9 km) liegt mit 4.149 €/m² und 13,08 €/m² Miete deutlich höher, Poxdorf (3,7 km) mit 4.556 €/m² Kaufpreis sogar am höchsten. Forchheim selbst (3,7 km) bietet mit 3.674 €/m² und 11,37 €/m² ebenfalls deutlich höhere Werte. Diese Differenz erklärt sich aus der unterschiedlichen Siedlungsstruktur: Während Forchheim und Baiersdorf städtische Zentren mit eigener Wirtschaftsdynamik sind, bleibt Hausen eine vorwiegend wohnorientierte Gemeinde am Rand des Ballungsraums.