Heroldsberg, M

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Heroldsberg zählt zu den teuersten Wohnstandorten im Landkreis Erlangen-Höchstadt und im gesamten Bundesland Bayern. Die Angebotsmiete liegt bei 11,42 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.278 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt (Miete: 11,10 Euro, Kaufpreis: 3.758 Euro) und über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro). Mit einem Kaufpreisfaktor von 31,22 und einer Bruttomietrendite von 3,2 % gehört Heroldsberg zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern. Das Perzentil von 18,8 % im Landesvergleich bedeutet, dass nur etwa 19 % der bayrischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen — die Preise sind hier systematisch höher als die Mieten.

Der Kaufpreis liegt mit dem 1,14-Fachen des bayerischen Durchschnitts über dem Mittel, während die Miete mit dem 1,13-Fachen nur leicht darüber liegt. Dieser Unterschied ist gering, aber der Kaufpreisfaktor von 31,22 zeigt: Die Preise haben sich stärker nach oben bewegt als die Mieten. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt der Kaufpreis bei mehr als dem 1,77-Fachen (Deutschland: 2.409 Euro/m²), die Miete bei 1,28-Fache (Deutschland: 8,92 Euro/m²).

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Bevölkerung

Die Mietpreise in Heroldsberg zeigen seit 2018 eine volatile Entwicklung. Nach einem Tief von 8,90 Euro/m² im Jahr 2019 stiegen sie 2021 auf 11,03 Euro/m², fielen dann wieder auf 10,64 Euro/m² (2023) und erreichten 2024 mit 11,86 Euro/m² einen neuen Höchststand. Der aktuelle Wert von 10,88 Euro/m² (2026) liegt unter diesem Peak. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,03 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Dynamik stärker ausgeprägt. Nach einem Anstieg von 3.408 Euro/m² (2018) auf 4.812 Euro/m² (2020) folgte ein deutlicher Rückgang auf 3.406 Euro/m² (2023) — ein Einbruch von fast 30 Prozent innerhalb von drei Jahren. Seitdem erholte sich der Markt wieder auf 4.485 Euro/m² (2026). Die CAGR von 3,49 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch den starken Anstieg 2020 und die Erholung seit 2023 getrieben. Der Kaufpreis reagiert also empfindlicher auf Marktschwankungen als die Miete.

Die Bevölkerungsentwicklung bleibt seit Jahren nahezu stabil: Von 8.487 Einwohnern (2015) auf 8.488 (2024) entspricht das einem Wachstum von 0,01 Prozent. Ein kurzer Höhepunkt von 8.582 Einwohnern (2022) wurde nicht gehalten. Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig hohen Preisen lässt auf ein knappes Wohnungsangebot schließen — die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot.

Regionale Einordnung: Höchster Kaufpreis, Miete im oberen Mittelfeld

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,8 km weist Heroldsberg den höchsten Angebotskaufpreis (4.278 Euro/m²) auf. Neunkirchen a. Brand liegt mit 4.158 Euro/m² knapp dahinter, gefolgt von Rückersdorf mit 4.071 Euro/m². Bei der Miete liegt Heroldsberg mit 11,42 Euro/m² jedoch nicht an der Spitze — Schwaig b.Nürnberg (7,7 km) liegt mit 12,04 Euro/m² darüber, ebenso wie Rückersdorf (11,99 Euro/m²) und Röthenbach a.d.Pegnitz (11,88 Euro/m²). Heroldsberg liegt bei der Miete im oberen Mittelfeld der Nachbarn.

Die Bruttomietrendite von 3,2 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Höhere Renditen weisen Kleinsendelbach (5,05 %) und Kalchreuth (4,0 %) auf — beide mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Niedrigere Renditen finden sich in Dormitz (3,08 %) und Neunkirchen a. Brand (2,95 %), wobei Neunkirchen den zweithöchsten Kaufpreis (4.158 Euro/m²) bei einer niedrigeren Miete (10,22 Euro/m²) aufweist. Heroldsberg profitiert also von einer Kombination aus hoher Miete und hohem Kaufpreis, was die Rendite drückt.

Der Kreis Erlangen-Höchstadt bildet den übergeordneten Referenzrahmen: Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 28,25 liegt Heroldsberg (31,22) deutlich darüber. Die Kreisdurchschnittsmiete von 11,10 Euro/m² wird in Heroldsberg um 0,32 Euro/m² übertroffen.

Standortfaktoren: Wohlhabender Kreis, pendlerorientierte Lage

Der Landkreis Erlangen-Höchstadt, dem Heroldsberg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 46 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 4 — der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Arbeitsmarkt-Rang (121) und der Rang im Bereich Wettbewerb & Innovation (50) bestätigen eine starke wirtschaftliche Basis. Schwächer positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index (Rang 319) und im Demografie-Index (Rang 276), was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.

Heroldsberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort liegt verkehrsgünstig an der Bundesstraße 2, elf Kilometer nordöstlich von Nürnberg und 23 Kilometer östlich von Erlangen. Diese Lage im sogenannten Erlanger Oberland macht Heroldsberg zum Pendlerstandort für die beiden Großstädte Nürnberg und Erlangen. Die Siedlung SunnySide auf dem ehemaligen Firmengelände der Vereinigten Papierwerke zeigt, dass der Ort auch in jüngster Zeit noch Bauland erschließt.

Die Arbeitslosenquote im Ort ist seit 2015 von 90 auf 129 (in der Einheit der Datenquelle) gestiegen. Trotz des Anstiegs bleibt das Niveau im historischen Vergleich niedrig. Die Bevölkerungsdichte von 765 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat hoch und spiegelt die Siedlungsdichte im Sebalder Reichswald wider.