Oberaurach

Marktüberblick

Oberaurach im unterfränkischen Haßberge ist ein Ort mit rund 4.050 Einwohnern auf 45 km², was einer Bevölkerungsdichte von 90 Personen pro Quadratkilometer entspricht. Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Räume typisches Muster: niedrige Mieten und Kaufpreise im bundesweiten Vergleich, dafür aber eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.859 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,07, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 19-jährigen Bruttomietzins entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und auch unter dem Kreisdurchschnitt der Haßberge von 22,37. Eine niedrige Faktorzahl korrespondiert mit einer höheren Rendite: Oberaurach erreicht 5,24 Prozent Bruttomietrendite und liegt damit im bayerischen Vergleich im 86. Perzentil – höher als 86 Prozent aller 2.056 Orte im Datensatz.

Die Arbeitslosenquote wird als Indexwert 62 geführt (2023), was unter dem Bundesdurchschnitt von 100 liegt und auf eine vergleichsweise gute Arbeitsmarktlage im lokalen Kontext hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Oberaurach eine bemerkenswerte Volatilität, die über das übliche Marktrauschen hinausgeht. Die Angebotsmieten schwanken zwischen 4,35 Euro (2021) und 9,05 Euro (2025), der Kaufpreis zwischen 1.246 Euro (2018) und 2.716 Euro (2025). Diese Extremwerte deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die aggregierten Kennzahlen stark beeinflussen können.

Besonders auffällig ist der Kaufpreisanstieg von 1.438 Euro (2023) auf 2.716 Euro (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 1.394 Euro (2026). Diese Bewegung von fast +89 Prozent in zwei Jahren und dann wieder um über 48 Prozent ist marktstrukturell nicht durch fundamentale Veränderungen erklärbar, sondern spiegelt wahrscheinlich die Zusammensetzung der wenigen transaktierten oder inserierten Objekte wider. Im ländlichen Raum mit geringem Transaktionsvolumen können bereits wenige Objekte unterschiedlicher Größe oder Ausstattung die aggregierten Durchschnittswerte verzerren.

Die Miete zeigt ein ähnliches, wenn auch weniger extremes Muster: Ein Tief von 4,35 Euro (2021) und ein Hoch von 9,05 Euro (2025). Der CAGR von 0,30 Prozent für Mieten und 1,41 Prozent für Kaufpreise über die Reihe hinweg sind aufgrund der starken Schwankungen nur bedingt aussagekräftig.

Weder Miet- noch Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet – die Werte basieren auf tatsächlich gemeldeten Inseraten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Oberaurach als günstiger Standort mit attraktiver Rendite. Die Angebotsmiete von 8,12 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt der Haßberge (7,96 Euro), deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und auch unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 1.859 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,6 Kilometern und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.115 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete erzeugt die hohe Bruttomietrendite von 5,24 Prozent. Von den acht Nachbarorten erreicht nur Schönbrunn im Steigerwald (7,8 km entfernt) mit 5,31 Prozent eine höhere Rendite. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 3,62 und 4,98 Prozent. Dieser Unterschied resultiert daraus, dass die Nachbarorte teils deutlich höhere Kaufpreise bei nur marginal höheren Mieten aufweisen – etwa Eltmann mit 2.757 Euro Kaufpreis und 8,35 Euro Miete (Rendite 3,63 Prozent) oder Viereth-Trunstadt mit 2.855 Euro und 8,60 Euro (3,62 Prozent).

Oberaurach folgt damit dem Muster des ländlichen Unterfrankens: niedrige Preise bei soliden Mietwerten, was die Rendite im Vergleich zu den Ballungsräumen Bayerns deutlich begünstigt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung Oberaurachs verlief seit 2015 relativ stabil. Von 3.971 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst leicht auf 3.932 (2020) zurück, erholte sich dann wieder auf 4.046 (2023/2024). Insgesamt entspricht das einem Wachstum von 1,89 Prozent über den Zeitraum – ein moderater Zuzug, der auf eine gewisse Attraktivität des Ortes hindeutet.

Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 beziehen sich auf den Kreis Haßberge. Mit einem Gesamtrang von 163 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Profil: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 69 ist das stärkste Feld und liegt im oberen Drittel. Der Arbeitsmarkt-Rang 154 und der Demografie-Rang 168 spiegeln die mittlere Position wider. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 249 – ein typisches Muster für ländliche Räume mit geringer Unternehmensdichte. Der Dynamik-Rang von 220 deutet auf eine unterdurchschnittliche Entwicklungsdynamik hin.

Oberaurach selbst weist keine Hochschulen auf, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne Studienbezug konzentriert.