Ebelsbach

Marktüberblick

Ebelsbach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Haßberge mit rund 3.715 Einwohnern auf 25,77 km². Der lokale Immobilienmarkt weist eine besondere Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,86 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 2.134 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem deutschen Mittel von 2.409 Euro liegt. Dieser Unterschied führt zu einem Kaufpreisfaktor von 20,07 – dem niedrigsten Wert im Vergleich zu allen verfügbaren Bezugsgrößen. Der Kreis Haßberge liegt bei 22,37, Bayern bei 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind. Die Bruttomietrendite beträgt 4,98 Prozent und liegt damit über dem Kreiswert von 4,58 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der bayerischen Orte belegt Ebelsbach mit 83,0 den dritten Quartilplatz – von 2.056 verglichenen Orten liegt der Ort in der oberen Miete-Rendite-Spanne.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 ist durch einen deutlichen Aufwärtstrend geprägt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,50 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 prognostiziert 9,08 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,27 Prozent. Auffällig ist die Volatilität in der Mitte der Reihe: 2020 fiel die Miete auf 4,70 Euro, bevor sie ab 2021 wieder anstieg. Diese Schwankung könnte auf Markttransparenz in einem kleinen Ort zurückzuführen sein, wo einzelne große Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Von 1.937 Euro pro Quadratmeter 2018 ging der Preis 2019 auf 1.212 Euro zurück, stieg 2021 auf 2.638 Euro und erreichte 2023 mit 4.232 Euro einen extremen Spitzenwert. 2024 folgte ein Rückgang auf 1.600 Euro, 2025 liegt der Wert bei 1.764 Euro. Der CAGR von -1,33 Prozent über die gesamte Reihe wird durch diesen extremen 2023er Wert verzerrt. Die Volatilität deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Der aktuelle Kaufpreis von 2.134 Euro liegt zwischen dem Tief von 2019 und dem Durchschnitt der Reihe.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Haßberge liegt Ebelsbach bei der Miete mit 8,86 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 7,96 Euro, während der Kaufpreis mit 2.134 Euro nahezu auf Kreismiveau von 2.115 Euro liegt. Der niedrigere Kaufpreis im Verhältnis zur höheren Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Gegenüber Bayern zeigt sich das umgekehrte Bild: Ebelsbach liegt bei beiden Kennzahlen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro), was die ländliche Lage des Ortes widerspiegelt.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Der nächstgelegene Nachbarort Eltmann (1,6 km) weist mit 2.757 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis und mit 3,63 Prozent Rendite eine deutlich niedrigere Rendite auf. Stettfeld (3,8 km) liegt mit 2.158 Euro und 3,70 Prozent Rendite auf ähnlichem Preisniveau, aber mit niedrigerer Rendite. Zeil a.Main (6,3 km) bietet mit 5,13 Prozent die höchste Rendite im Umkreis, verbunden mit einem Kaufpreis von 2.097 Euro. Ebelsbach positioniert sich damit im Mittelfeld der Nachbarn bei der Rendite, mit einem der niedrigsten Kaufpreise und einer der höchsten Mieten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Ebelsbachs ist seit 2015 um 2,37 Prozent von 3.805 auf 3.715 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist moderat und entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 144 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,1 Prozent und schwankte in der Zeitreihe zwischen 4,9 und 8,0 Prozent. Im internationalen Vergleich ist das ein moderater Wert, der auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Haßberge den Gesamtrang 163 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stärke des Kreises mit Rang 151 ist überdurchschnittlich, während die Dynamik mit Rang 220 unter dem Median liegt. Der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 69 gehört zu den besten Bereichen, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 249 schwach abschneiden. Diese Struktur – starke lokale Wirtschaftsgrundlage bei geringer Innovationsdynamik – entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde, die von etablierter Substanz lebt, aber nur begrenzt Wachstumsimpulse generiert. Am Ort bestehen keine Hochschulen.