Ebern, St

Marktüberblick: Niedrige Kaufpreise, attraktive Renditen

Ebern liegt im unterfränkischen Landkreis Haßberge, 26 Kilometer nördlich von Bamberg. Die Stadt umfasst 95 km² und hat rund 7.365 Einwohner. Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für den ländlichen Raum Unterfrankens: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten und entsprechend attraktiven Renditen.

Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.813 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.115 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,07 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,96 Euro und nähert sich dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Diese Kombination – niedrige Kaufpreise bei relativ hohen Mieten – resultiert in einer Bruttomietrendite von 5,34 Prozent. Sie liegt damit über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und deutlich über Bayern (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 18,72 ist deutlich niedriger als der des Kreises (22,37) und Bayerns (26,10) und zeigt, dass der Markt in Ebern im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten besonders günstig bewertet ist.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf: Eberns Angebotsmiete von 8,07 Euro liegt im oberen Mittelfeld der umliegenden Gemeinden – deutlich über Pfarrweisach (6,49 €) und Gerach (6,86 €), aber unter Kirchlauter (8,81 €) und Breitbrunn (9,45 €). Der Kaufpreis von 1.813 Euro liegt unter dem Niveau von Reckendorf (2.311 €) und Breitbrunn (2.357 €), aber über dem von Itzgrund (1.558 €) und Gerach (1.654 €). Die Rendite von 5,34 % übertrifft etwa Untermerzbach (4,14 %) oder Reckendorf (4,26 %), liegt aber unter Itzgrund (5,89 %).

Preisentwicklung: Volatil, mit jüngstem Korrekturverhalten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen stark schwankenden Markt, der sich durch keine klare Trendrichtung auszeichnet, sondern durch volatile Jahreswerte geprägt ist.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,92 Euro (2020) und 8,71 Euro (2021) und lag 2026 bei 6,86 Euro. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den Zeitraum beträgt 1,79 Prozent – ein moderater Wert, der jedoch die starken Schwankungen zwischen den Jahren verschleiert. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.216 Euro (2018) über einen Höhepunkt von 2.397 Euro (2024) auf 1.950 Euro (2026). Der CAGR von 6,08 Prozent wirkt auf den ersten Blick hoch, ist aber maßgeblich vom Anstieg zwischen 2020 und 2024 getrieben. Der Rückgang von 2024 auf 2026 um rund 19 % zeigt, dass der Markt auf die jüngeren Zins- und Konjunkturveränderungen reagiert.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den verfügbaren Inseratdaten.

Regionale Einordnung: Stabile Demografie, ländlicher Standort

Die Bevölkerung Eberns ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 7.408 Einwohnern (2015) auf 7.365 (2024), ein Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 78 Einwohnern pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für den ländlichen Raum. Die stabile, wenn auch leicht schrumpfende Bevölkerungszahl deutet auf einen ausgeglichenen Zuzugs- und Fortzugshaushalt hin.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 12,6 Prozent (126 Promille). Sie hat sich von 14,3 Prozent (2015) auf 12,6 Prozent verbessert, zeigt also einen leichten Aufwärtstrend am Arbeitsmarkt. Die Werte liegen über dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegeln die strukturellen Herausforderungen des ländlichen Raums wider.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Haßberge auf Rang 163 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 69 im oberen Drittel – ein Hinweis auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur. Schwächer ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 249, was dem ländlichen Charakter des Standorts entspricht. Der Dynamik-Index (Rang 220) und der Gesamtindex (Rang 168) bestätigen das Bild einer eher stabilen als dynamischen Region. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit stabiler Basis

Ebern ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Ebern und verfügt über 35 Gemeindeteile. Die Stadt liegt im Fränkischen Keuper-Lias-Land, 26 Kilometer nördlich von Bamberg, zwischen den östlichen Ausläufern der Haßberge und den Zeilbergen. Die historische Altstadt ist von mittelalterlichen Befestigungsanlagen umgeben.

Die Kombination aus moderater Bevölkerungsentwicklung, einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Arbeitslosigkeit und dem Fehlen von Hochschulen oder größeren Arbeitgebern spricht für einen ruhigen, von der lokalen Bevölkerung getragenen Immobilienmarkt. Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu Bayern und dem Bundesdurchschnitt spiegeln die Lage im ländlichen Unterfranken wider, während die relativ hohen Mieten auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum in der Region hindeuten. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 18,72 – deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt – unterstreicht, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen überdurchschnittlich hoch sind.