Viereth-Trunstadt

Marktüberblick

Viereth-Trunstadt liegt etwa zehn Kilometer nordwestlich von Bamberg im oberfränkischen Landkreis Bamberg und zählt rund 3.650 Einwohner auf einer Fläche von 15,82 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zur Metropolregion Nürnberg und ist durch die Bundesstraße 26 sowie die Autobahnanschlussstelle 13 der A 70 direkt an überregionale Verkehrsachsen angebunden. Mit einer Bevölkerungsdichte von 230 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine dicht besiedelte Landgemeinde, die sich durch vier Gemeindeteile (Viereth, Trunstadt, Stückbrunn, Weiher) zusammensetzt.

Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Angebotsmiete von 8,60 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.855 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt (2.665 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 27,66 spiegeln die Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und relativ hohen Kaufpreisen wider.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Viereth-Trunstadt zeigt ausgeprägte Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,37 Euro pro Quadratmeter (2018) und 9,79 Euro (2025), der Kaufpreis zwischen 1.895 Euro (2025) und 3.707 Euro (2026). Die Schwankungen können mit dem geringen Angebotsvolumen in einem kleinen Markt zusammenhängen, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Seit 2018 ist die Angebotsmiete um rund 25,5 Prozent gestiegen (von 6,37 auf 7,99 Euro im Jahr 2026), der Kaufpreis sogar um 77,5 Prozent (von 2.089 auf 3.707 Euro). Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 2,87 Prozent für die Miete und 7,43 Prozent für den Kaufpreis. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich, was die sich verschlechternde Rendite erklärt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein widersprüchliches Bild. Die Angebotsmiete von 8,60 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro) und deutlich unter dem Bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), aber auch unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 2.855 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreisdurchschnitt (2.665 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro).

Diese Diskrepanz zwischen moderaten Mieten und relativ hohen Kaufpreisen führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Vergleich: 3,62 Prozent liegen unter dem Kreisdurchschnitt (4,39 Prozent), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 27,66 ist höher als der des Landkreises (23,70) und Bayerns (26,10).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sieben Kilometern liegt Viereth-Trunstadt bei der Miete im Mittelfeld (Nachbarn: 6,66 bis 10,88 Euro), bei den Kaufpreisen im oberen Drittel (Nachbarn: 1.895 bis 3.480 Euro) und bei der Rendite mit 3,62 Prozent auf einem der unteren Ränge. Nur Bischberg (3,52 Prozent) weist eine niedrigere Rendite auf.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung verlief seit 2015 relativ stabil. Nach einem Rückgang von 3.696 Einwohnern (2015) auf 3.547 (2019) erholte sich die Zahl bis 2022 auf 3.650 und stabilisierte sich anschließend bei 3.646. Insgesamt ergibt sich ein Rückgang von 1,35 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,1 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 3,5 Prozent (2019) und 5,8 Prozent (2015). Die Quote ist damit moderat und spiegelt die wirtschaftliche Einbindung der Gemeinde wider: Im Jahr 2020 waren 1.618 Einwohner sozialversicherungspflichtig am Wohnort beschäftigt, während nur 496 Arbeitsplätze am Ort bestanden (311 produzierendes Gewerbe, 90 Handel und Verkehr, 95 sonstige Bereiche). Viereth-Trunstadt ist damit eine typische Auspendlergemeinde, deren Bewohner in die nahegelegene Stadt Bamberg und das Umland pendeln.

Die Standortfaktoren des Landkreises Bamberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein gemischtes Bild. Mit Platz 73 von rund 400 Kreisen beim Wohlstand und der sozialen Lage schneidet der Kreis sehr gut ab. Schwächer ist die Position bei der Dynamik (Platz 396), beim Arbeitsmarkt (Platz 374) und bei der Demografie (Platz 281). Wirtschaftsstärke (Platz 185) und Wettbewerb und Innovation (Platz 204) liegen im unteren Mittelfeld. Die hohe Kaufpreisrelation bei gleichzeitig niedriger Rendite entspricht dem Muster eines wohlhabenden, aber dynamisch schwachen Umlandkreises.