Kulmbach, GKSt
Kulmbach (PLZ 95311) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 26.052 Einwohner auf 92,8 km², das entspricht 281 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,42 € pro m², der Kaufpreis bei 2.511 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,50 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,2 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kulmbach über dem Renditeniveau von 74 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,15 € auf 8,98 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -1,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kulmbach Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 214, Stärkerang 274). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ködnitz, Mainleus und Untersteinach an.
Immobilienpreise in Kulmbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kulmbach
Kulmbach liegt mit einer Angebotsmiete von 9,42 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.511 €/m² über dem Kreis- und teils auch dem Bundesdurchschnitt. Die Mietpreise zeigen seit 2018 einen deutlichen Anstieg, während die Kaufpreise volatil verlaufen. Die Bruttomietrendite von 4,5 % liegt im bayernweiten Vergleich im oberen Drittel (73. Perzentil). Der Landkreis Kulmbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 269 von rund 400 Kreisen, wobei der Indikator Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 100 besonders gut abschneidet.
Marktüberblick und Standort
Kulmbach (GKSt) ist eine Stadt im gleichnamigen Landkreis im Norden Bayerns auf einer Fläche von 92,77 km² mit rund 26.052 Einwohnern (Stand 2024). Die Stadt liegt an der Frankenhöhe und der Mainschleife und ist als mittelständisch geprägter Standort mit historisch gewachsener Struktur charakterisiert.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 9,42 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.511 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,21, die Bruttomietrendite liegt bei 4,5 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietverhältnis dar.
Die Stadt weist mit 281 Einwohnern pro Quadratkilometer eine moderate Bevölkerungsdichte auf. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil: Von 25.933 Einwohnern im Jahr 2015 entwickelte sich die Zahl zunächst leicht rückläufig bis auf ein Tief von 25.724 im Jahr 2021, erholte sich dann wieder auf 26.052 im Jahr 2024. Insgesamt liegt die Veränderung seit Serienbeginn bei knapp 0,5 Prozent.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Kulmbach haben seit 2018 deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,15 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 9,50 Euro – das entspricht einer Steigerung von rund 54 Prozent in sechs Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,85 Prozent.
Im Verlauf der Zeitreihe ist ein charakteristisches Muster erkennbar: Nach dem Anstieg von 6,15 Euro (2018) auf 7,89 Euro (2019) stabilisierte sich die Miete zunächst um die 7,80- bis 8,10-Euro-Marke. Ab 2021 setzte ein stärkerer Aufwärtstrend ein, der 2024 mit 9,50 Euro seinen höchsten Wert der Reihe erreichte. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 8,84 Euro, 2026 zeigt die Reihe mit 8,98 Euro wieder eine leichte Erholung.
Die Kaufpreise verlaufen deutlich volatiler. Von 2.078 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie 2020 auf einen Spitzenwert von 3.200 Euro – ein Anstieg von über 54 Prozent in nur zwei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 2.517 Euro (2021), 2.240 Euro (2023) und 2.070 Euro (2024). Im Jahr 2025 sprangen die Werte erneut auf 2.870 Euro, bevor sie 2026 auf 1.853 Euro fielen. Die jährliche Gesamtentwicklung (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei minus 1,42 Prozent. Die starken Schwankungen in den letzten Jahren deuten auf einen marktphasentypischen Korrekturprozess hin.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Kulmbach unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,42 Euro liegt deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 7,66 Euro und auch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Allerdings bleibt sie unter dem bayernweiten Durchschnitt von 10,11 Euro.
Beim Kaufpreis liegt Kulmbach mit 2.511 Euro je Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt von 1.720 Euro und knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Im bayernweiten Vergleich von 3.246 Euro liegt die Stadt jedoch deutlich darunter.
Die Bruttomietrendite von 4,5 Prozent liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 5,56 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, aber unter dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent. Bemerkenswert ist, dass Kulmbach im bayernweiten Perzentilrang von 73,7 liegt – die Mietrendite liegt damit besser als rund drei Viertel der vergleichbaren Orte in Bayern.
Im direkten Umkreis von bis zu 9,3 Kilometern liegen mehrere Nachbarorte mit teils deutlich niedrigeren Kaufpreisen: Untersteinach (1.455 Euro), Ludwigschorgast (1.586 Euro) und Stadtsteinach (1.667 Euro). Die Angebotsmieten der Nachbarn liegen mit 7,24 bis 8,71 Euro ebenfalls unter dem Kulmbacher Niveau. Kulmbach weist damit im Umkreis die höchste Angebotsmiete auf.
Standortfaktoren
Der Landkreis Kulmbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 (bezogen auf rund 400 deutsche Kreise) den Gesamtrang 269. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild:
- Wohlstand und Soziale Lage: Rang 100 von 400 – ein sehr guter Wert, der auf eine stabile wirtschaftliche Basis und gute soziale Infrastruktur hinweist. - Wettbewerb und Innovation: Rang 264 – im unteren Mittelfeld. - Dynamik: Rang 214 – im mittleren Bereich. - Stärke: Rang 274 – ebenfalls im unteren Mittelfeld. - Demografie: Rang 317 – ein schwacher Wert, der auf demografische Herausforderungen hinweist. - Arbeitsmarkt: Rang 330 – der schwächste Indikator, der auf strukturelle Arbeitsmarktschwächen schließen lässt.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt mit einem Anstieg der Arbeitslosenzahl von 552 (2022) auf 617 (2023) eine leichte Verschlechterung des Arbeitsmarktes nach der Erholungsphase während der Pandemie.
Die Kombination aus gutem Wohlstandsindex und schwächeren Werten bei Arbeitsmarkt und Demografie zeichnet ein Bild eines stabilen, aber demografisch und wirtschaftlich strukturell herausgeforderten Standorts.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kulmbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kulmbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,15 €/m² |
| 2019 | 7,89 €/m² |
| 2020 | 7,84 €/m² |
| 2021 | 8,13 €/m² |
| 2022 | 8,80 €/m² |
| 2023 | 8,63 €/m² |
| 2024 | 9,50 €/m² |
| 2025 | 8,84 €/m² |
| 2026 | 8,98 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kulmbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.078 €/m² |
| 2019 | 2.291 €/m² |
| 2020 | 3.200 €/m² |
| 2021 | 2.517 €/m² |
| 2022 | 2.515 €/m² |
| 2023 | 2.240 €/m² |
| 2024 | 2.070 €/m² |
| 2025 | 2.870 €/m² |
| 2026 | 1.853 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kulmbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,55 % |
| 2019 | 4,13 % |
| 2020 | 2,94 % |
| 2021 | 3,88 % |
| 2022 | 4,20 % |
| 2023 | 4,62 % |
| 2024 | 5,51 % |
| 2025 | 3,70 % |
| 2026 | 5,81 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kulmbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 25.933 Einwohner |
| 2016 | 25.853 Einwohner |
| 2017 | 26.002 Einwohner |
| 2018 | 25.915 Einwohner |
| 2019 | 25.866 Einwohner |
| 2020 | 25.781 Einwohner |
| 2021 | 25.724 Einwohner |
| 2022 | 25.818 Einwohner |
| 2023 | 26.052 Einwohner |
| 2024 | 26.052 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kulmbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,64 % |
| 2016 | 4,91 % |
| 2017 | 2,67 % |
| 2018 | 3,96 % |
| 2019 | 3,85 % |
| 2020 | 4,30 % |
| 2021 | 3,87 % |
| 2022 | 3,60 % |
| 2023 | 4,03 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 269 Rang |
| Dynamik | 214 Rang |
| Stärke | 274 Rang |
| Demografie | 317 Rang |
| Arbeitsmarkt | 330 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 264 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 100 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kulmbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kulmbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kulmbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kulmbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kulmbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kulmbach | 9,42 €/m² |
| Ködnitz | 9,34 €/m² |
| Untersteinach | 8,71 €/m² |
| Mainleus | 8,49 €/m² |
| Neuenmarkt | 8,21 €/m² |
| Trebgast | 7,86 €/m² |
| Ludwigschorgast | 7,76 €/m² |
| Kupferberg | 7,42 €/m² |
| Stadtsteinach | 7,24 €/m² |
| Guttenberg | 5,76 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kulmbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kulmbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Guttenberg | 7,91 % |
| Untersteinach | 7,19 % |
| Ködnitz | 6,26 % |
| Ludwigschorgast | 5,87 % |
| Neuenmarkt | 5,63 % |
| Mainleus | 5,48 % |
| Stadtsteinach | 5,21 % |
| Trebgast | 5,18 % |
| Kupferberg | 5,08 % |
| Kulmbach | 4,50 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ködnitz | 5,5 km | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Mainleus, M | 5,8 km | 95336 | 8,49 € | 1.860 € | 5,48 % |
| Untersteinach | 5,8 km | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Stadtsteinach, St | 7,0 km | 95346 | 7,24 € | 1.667 € | 5,21 % |
| Ludwigschorgast, M | 7,7 km | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Trebgast | 8,1 km | 95367 | 7,86 € | 1.821 € | 5,18 % |
| Neuenmarkt | 9,1 km | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Kupferberg, St | 9,3 km | 95362 | 7,42 € | 1.752 € | 5,08 % |
| Guttenberg | 9,3 km | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
Wo liegt Kulmbach?
Lage
Kulmbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kulmbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,42 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.511 € |
| Bruttomietrendite | 4,50 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,2 |
| Einwohner | 26.052 |
| Einwohner je km² | 281 |
| Fläche (km²) | 92,8 |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #269 |
| Prognos Dynamikrang | #214 |
| Prognos Stärkerang | #274 |
| Koordinaten | 50,1081, 11,4556 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kulmbach
Was kostet eine Wohnung in Kulmbach?
Die aktuellen Angebotsmieten in Kulmbach liegen bei 9,42 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.511 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Kulmbach (7,66 Euro/m²), aber leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,21 und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was auf ein günstigeres Kaufpreisniveau im Landesvergleich hindeutet. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kulmbach entwickelt?
Die Mieten in Kulmbach sind von 6,15 Euro/m² (2018) auf 8,98 Euro/m² (2026) gestiegen, was einem jährlichen Wachstum von rund 4,8 % entspricht. Die Kaufpreise waren deutlich schwankender: Nach einem Anstieg von 2.078 Euro/m² (2018) auf einen Peak von 3.200 Euro/m² (2020) folgten starke Schwankungen bis auf 1.853 Euro/m² (2026). Der langfristige Trend zeigt bei den Kaufpreisen einen leichten Rückgang um -1,4 % pro Jahr.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kulmbach?
Die Bruttomietrendite in Kulmbach beträgt 4,5 %. Damit liegt sie über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und im Perzentilrang von 73,74 besser als rund 74 % der Orte in Bayern. Im Vergleich zum Landkreis Kulmbach (5,56 % Durchschnitt) liegt Kulmbach jedoch darunter. Der Kaufpreisfaktor von 22,21 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kulmbach?
Kulmbach hat 26.052 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 281 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit 2015 relativ stabil geblieben mit einer Gesamtveränderung von rund 0,5 %. Nach einem leichten Rückgang auf 25.724 Einwohner (2021) hat sich die Zahl wieder erholt und liegt heute leicht über dem Ausgangsniveau von 25.933 Einwohnern (2015).
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Kulmbach?
Der Landkreis Kulmbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet er beim Wohlstand und der sozialen Lage ab (Rang 100), während der Arbeitsmarkt (Rang 330) und die Demografie (Rang 317) schwächer dastehen. Kulmbach selbst verfügt über keine Hochschule. Die Rangierung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Kulmbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kulmbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kulmbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |