Bad Steben, M

Marktüberblick

Bad Steben liegt im oberfränkischen Landkreis Hof, etwa 20 Kilometer westlich der Kreisstadt Hof (Saale), und ist das nördlichste Staatsbad Bayerns. Der Markt mit rund 3.390 Einwohnern auf 25,84 Quadratkilometern gehört zu den kleineren Gemeinden der Region und blickt auf eine lange Tradition als Heilbad und historisches Bergbaugebiet zurück. Alexander von Humboldt befasste sich hier 1792–1795 mit der Optimierung des Bergbaus in der Region.

Das aktuelle Angebotswertniveau liegt bei 7,15 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 1.557 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 5,51 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Einwohnerzahl nach der Wikipedia (Stand 31. Dezember 2025) beträgt 3.192 und liegt damit rund 200 Personen unter der Lagefaktor-Zahl von 3.390 für 2024. Zum 1. Januar 2025 wurde das gemeindefreie Gebiet Gerlaser Forst eingegliedert, was die Zahlenlage verändert haben könnte.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Bad Steben zeigt über den Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 erhebliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 4,54 Euro pro Quadratmeter (2026) und einem Hoch von 7,61 Euro (2019). Der Kaufpreis reichte von 965 Euro (2019) bis 2.077 Euro (2025).

Der langfristige Miet-CAGR liegt bei minus 3,14 Prozent über den gesamten Zeitraum, was vor allem durch den deutlichen Rückgang im Jahr 2026 auf 4,54 Euro pro Quadratmeter belastet wird. Der Kaufpreis-CAGR von plus 1,29 Prozent überdeckt keine einheitliche Entwicklung: Nach einem Anstieg von 2021 auf 2023 (von 1.039 auf 1.616 Euro) folgte 2024 ein Rückgang auf 1.391 Euro, 2025 ein erneuter Anstieg auf 2.077 Euro und 2026 ein starker Rückfall auf 1.248 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist damit durch keine klare Trendrichtung gekennzeichnet, sondern durch starke jährliche Ausschläge, die auf das geringe Transaktionsvolumen eines kleinen Marktes zurückgehen könnten.

Regionale Einordnung

Bad Steben liegt im unteren bis mittleren Preissegment des bayerischen Immobilienmarkts. Die Angebotsmiete von 7,15 Euro pro Quadratmeter liegt 29,3 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis von 1.557 Euro pro Quadratmeter sogar 52,0 Prozent unter dem Landesmittel von 3.246 Euro. Entsprechend liegt die Bruttomietrendite mit 5,51 Prozent deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Ort befindet sich im 88. Perzentil der Mietrenditen im Bundesland, was bedeutet, dass 88,9 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zum Landkreis Hof, dessen Durchschnittsmiete bei 6,96 Euro und der Durchschnittskaufpreis bei 1.386 Euro pro Quadratmeter liegt, liegt Bad Steben bei beiden Werten darüber – die Miete um 2,7 Prozent, der Kaufpreis um 12,3 Prozent. Die Rendite des Kreises liegt mit 6,48 Prozent höher als die von Bad Steben (5,51 Prozent). Der höhere Kaufpreis in Bad Steben relativiert also die höhere Miete.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 Kilometern weist Bad Steben die zweithöchste Angebotsmiete auf (nach Selbitz mit 8,43 Euro) und einen der höchsten Kaufpreise (nach Selbitz mit 1.721 Euro). Die Rendite von 5,51 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Auffällig ist Lichtenberg mit nur 806 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter und einer Rendite von 11,72 Prozent – ein Extremwert, der auf ein sehr unterschiedliches Marktsegment hindeutet. Bad Steben positioniert sich damit im oberen Preissegment der Nachbargemeinden, ohne den Spitzenwert von Selbitz zu erreichen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Steben ist seit 2015 um 1,31 Prozent von 3.435 auf 3.390 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 131 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang ist moderat, entspricht aber dem demografischen Strukturwandel in ländlichen Räumen.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Hof lag 2023 bei 5,2 Prozent und schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 3,1 Prozent (2018) und 5,7 Prozent (2020). Damit liegt sie deutlich über dem bayerischen Durchschnitt, der in der Regel unter drei Prozent liegt. Der Landkreis Hof gehört zu den wirtschaftlich schwächeren Regionen Oberfrankens.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Hof im Gesamtindex Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Besonders schlecht ist der Demografie-Index mit Rang 345, während der Wohlstand-Index mit Rang 206 am besten abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus moderater Bevölkerungsentwicklung, überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit und einem schlechten Demografie-Rang im Zukunftsatlas deutet auf eine Region mit strukturellen Herausforderungen hin. Die über dem Landesdurchschnitt liegende Mietrendite von 5,51 Prozent resultiert vor allem aus den niedrigen absoluten Preisniveaus, nicht aus einer überdurchschnittlichen Miete.