Berg

Lage und Struktur

Berg liegt im nordöstlichen Teil Oberfrankens, rund 7,4 km von Lichtenberg entfernt, auf einer Fläche von 38,9 km² mit einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort gehört zum Landkreis Hof, einem ländlich geprägten Raum im Osten Bayerns. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde umfasst mehrere Gemeindeteile wie Rothleiten, Gupfen, Steinbühl, Wacholderreuth und Sachsenvorwerk, was auf eine traditionell dörfliche Struktur hindeutet.

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.271 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,55 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,18 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,18. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der niedrige Kaufpreis bei moderater Miete führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 16,18 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 16,18-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt und damit auf einen vergleichsweise günstigen Markt hinweist. Die hohe Rendite von 6,18 Prozent platziert Berg auf dem 93. Perzentil im Landesvergleich: Von den 2.056 erfassten bayerischen Orten haben nur etwa 6,5 Prozent eine höhere Bruttomietrendite. Das entspricht dem allgemeinen Muster in ländlichen Teilen Bayerns, wo die Mieten deutlich unter den Werten der Ballungszentren liegen.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Der Kaufpreismarkt zeigt eine klare Zyklusstruktur: Von 849 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 1.527 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von rund 80 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrektur: 2022 sank der Preis auf 1.369 Euro, 2023 auf 1.162 Euro, 2024 auf 1.015 Euro. Im Jahr 2025 stabilisierte er sich leicht bei 1.026 Euro. Der aktuelle Wert von 1.271 Euro je Quadratmeter liegt damit über dem Tiefststand von 2024, was auf eine leichte Erholung hindeutet. Der Unterschied zwischen dem aktuellen Marktwert und dem Zeitreihenwert von 2025 (1.026 Euro) zeigt, dass sich der Markt seit dem letzten Jahreswert weiter entwickelt hat.

Die Mietentwicklung ist volatil und zeigt kein klares Trendmuster: Nach 6,82 Euro 2019 fiel die Miete 2021 auf 5,62 Euro, stieg 2023 auf 7,17 Euro, fiel 2024 wieder auf 6,16 Euro und zeigt für 2025 einen Wert von 8,17 Euro, bevor sie 2026 auf 5,58 Euro projiziert wird. Diese Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, bei dem einzelne Inserate das Bild stark beeinflussen können. Der aktuelle Mietwert von 6,55 Euro liegt zwischen dem Tiefstwert von 2021 (5,62 Euro) und dem Höchstwert von 2025 (8,17 Euro). Die CAGR der Miete liegt bei -2,83 Prozent, die des Kaufpreises bei 2,74 Prozent.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bergs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 2.138 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.981 im Jahr 2024, ein Rückgang von 7,34 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2018 und 2021, als die Einwohnerzahl von 2.066 auf 2.008 fiel. Seit 2023 stagniert die Bevölkerung bei 1.981. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,39 Prozent, was 31 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zu 2021 mit 3,08 Prozent hat sich der Arbeitsmarkt leicht erholt. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang: Es ziehen möglicherweise erwerbslose Personen weg, während die verbleibende Bevölkerung gut beschäftigt ist.

Regionale Einordnung

Berg liegt bei Miete und Kaufpreis deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,55 Euro je Quadratmeter liegt 35,2 Prozent unter dem Bayern-Wert von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 1.271 Euro je Quadratmeter liegt 60,8 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Im Kreisvergleich schneidet Berg leicht unter dem Kreis-Durchschnitt ab: Die Miete liegt 5,8 Prozent unter dem Kreiswert von 6,96 Euro, der Kaufpreis 8,3 Prozent unter dem Kreiswert von 1.386 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Issigau (4,1 km entfernt) hat mit 6,46 Euro eine ähnliche Miete, aber mit 1.567 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis und damit eine niedrigere Rendite von 4,95 Prozent. Hirschberg (4,5 km) weist mit 1.011 Euro einen um 20,4 Prozent niedrigeren Kaufpreis als Berg auf, aber mit 7,97 Prozent Rendite eine deutlich höhere Verzinsung. Lichtenberg (7,4 km) hat mit 806 Euro den niedrigsten Kaufpreis der Nachbarn und die höchste Rendite mit 11,72 Prozent. Töpen (6,9 km) liegt mit 847 Euro Kaufpreis und 9,43 Prozent Rendite knapp darüber.

Der Kaufpreis Bergs liegt über dem vier günstigerer Nachbarorte (Lichtenberg, Töpen, Hirschberg, Rosenthal mit 1.064 Euro) und unter dem vier teurerer (Naila, Issigau, Selbitz, Köditz mit 1.797 Euro). Berg positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbarmärkte.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Hof, zu dem Berg gehört, auf Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Das entspricht einem Platz im unteren Drittel. Besonders problematisch ist der Demografie-Rang mit Platz 345: Die demografische Entwicklung des Kreises gehört zu den schwächsten in Deutschland. Der Arbeitsmarkt-Rang liegt mit 264 leicht besser, der Rang in Wettbewerb und Innovation bei 250. Der Wohlstand-Rang mit 206 ist der beste Teilindex, zeigt aber immer noch eine Position im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Hof und lassen auf strukturelle Herausforderungen schließen, die sich auch auf Berg auswirken: Eine schrumpfende Bevölkerung bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine alternde Einwohnerschaft hin, die möglicherweise im Ruhestand bleibt, während junge Erwerbstätige abwandern.