Tanna, Stadt

Marktüberblick

Tanna gehört zu den preisgünstigen Immobilienmärkten in Deutschland. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.149 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Die Angebotsmiete von 6,34 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Landesmittel von 6,88 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,1 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,1-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 17,14 und dem Landesdurchschnitt von 17,88. Die Bruttomietrendite von 6,62 % übertrifft sowohl den Kreiswert von 6,38 % als auch den Bundesdurchschnitt von 5,10 %. In Thüringen liegt Tanna damit im Perzentilrang 63,2 – ein Wert, der besagt, dass etwa zwei Drittel der 605 verglichenen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt eine strukturell hohe Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 5,44 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,20 Euro im Jahr 2022 gestiegen – ein Anstieg von rund 14 Prozent in vier Jahren. Seit 2022 schwankt die Miete zwischen 5,75 und 7,00 Euro. Der Zeitreihenwert für 2026 liegt bei 6,20 Euro und entspricht damit exakt dem Niveau von 2022. Der aktuelle Marktwert von 6,34 Euro liegt leicht darüber. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,65 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutlich volatilere Entwicklung. Nach einem Anstieg von 727 Euro im Jahr 2018 auf 885 Euro im Jahr 2020 brach der Preis 2021 auf 374 Euro ein – ein Rückgang von mehr als 57 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Wert ist ein statistischer Ausreißer, der auf eine verzerrte Datenbasis hindeutet, da der Kaufpreis im Folgejahr 2022 wieder auf 936 Euro und 2023 auf 1.356 Euro anstieg. Der CAGR von 4,66 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch diesen Ausreißer verzerrt. Der aktuelle Kaufpreis von 1.149 Euro liegt über dem Niveau von 2018, aber unter dem Höchstwert von 1.356 Euro im Jahr 2023. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 1.047 Euro aus, was unter dem aktuellen Marktwert liegt. Die Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Tanna verzeichnet einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 3.707 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 3.389 – ein Verlust von 8,6 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner je Quadratkilometer, was den Ort in eine ländliche Peripherie einordnet. Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Merkmal des Saale-Orla-Kreises, der zu den schwächsten Regionen Thüringens gehört.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 Prozent und ist damit von 5,6 Prozent im Jahr 2018 um knapp einen Prozentpunkt gestiegen. Dieser Wert ist zwar moderat, liegt aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Schwäche der Region wider. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und steigender Arbeitslosigkeit reduziert die nachfrageseitige Dynamik auf dem lokalen Immobilienmarkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Saale-Orla-Kreis liegt Tanna bei der Angebotsmiete mit 6,34 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,37 Euro. Beim Kaufpreis von 1.149 Euro liegt der Ort unter dem Kreiswert von 1.297 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,62 % übertrifft den Kreiswert von 6,38 % – ein Effekt, der daraus resultiert, dass der Kaufpreis in Tanna stärker unter dem Kreisdurchschnitt liegt als die Miete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Gefell und Töpen weisen mit 9,4 % bzw. 9,43 % eine deutlich höhere Bruttomietrendite auf, was auf noch niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeutet. Schleiz, die Kreisstadt, liegt mit 1.625 Euro je Quadratmeter deutlich über Tanna, aber mit nur 5,41 % Rendite unter dem Stadtwert. Die Kaufpreise der Nachbarorte reichen von 775 Euro (Gefell) bis 1.750 Euro (Kirschkau), was die heterogene Marktlage im Umland unterstreicht. Tanna positioniert sich damit preislich im unteren bis mittleren Segment des Umlands.

Standortfaktoren

Der Saale-Orla-Kreis, zu dem Tanna gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 377 von rund 400 deutschen Kreisen sehr weit hinten. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Der Dynamik-Rang liegt bei 392, der Stärke-Rang bei 356. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 272 etwas besser, während Demografie (396), Arbeitsmarkt (364), Wettbewerb und Innovation (370) die schwächsten Bereiche sind. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Verkehrsanbindung ist eingeschränkt: Die Bahnstrecke Schönberg–Hirschberg ist seit 1994 nicht mehr im Personenverkehr. Die Bundesautobahn 9 verläuft westlich des Ortes, die nächsten Anschlussstellen sind Schleiz und Bad Lobenstein. Die Landesstraße 3002 verbindet Tanna mit dem Umland. Diese Infrastrukturbedingungen tragen zur peripheren Lage des Ortes bei und begrenzen die Attraktivität für Pendler und Zuziehende.