Löhma

Marktüberblick

Löhma ist eine kleine Gemeinde im äußersten Südosten Thüringens im Saale-Orla-Kreis. Mit 284 Einwohnern auf 10,46 km² Fläche (27 Einwohner pro km²) handelt es sich um ein ländlich geprägtes Dorf von unterdurchschnittlicher Größe. Der Ort liegt in einer Region, die strukturell zu den schwächeren Landkreisen Thüringens gehört – der Saale-Orla-Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 377 von rund 400 deutschen Kreisen.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preisniveaus gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 5,54 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.100 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Saale-Orla-Kreises (Miete: 6,37 €/m², Kaufpreis: 1.297 €/m²) und deutlich unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,55, was im Kreisvergleich leicht unter dem Mittel von 17,14 liegt.

Die Bruttomietrendite von 6,04 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,38 % und dem Landesdurchschnitt von 6,32 %. Das bedeutet: Trotz der niedrigen Mieten relativieren sich die günstigen Kaufpreise in der Renditerechnung nur teilweise. Der Markt ist klein und transparent – mit nur 284 Einwohnern gibt es ein sehr begrenztes Angebot an Wohnraum und eine entsprechend kleine Nachfragerbasis.

Preisentwicklung

Der Kaufpreismarkt in Löhma zeigt eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Von 850 €/m² im Jahr 2021 stieg der Angebotskaufpreis auf 1.150 €/m² im Jahr 2024 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,14 %. Der Wert für 2025 von 1.120 €/m² ist als geschätzt gekennzeichnet und deutet auf eine leichte Korrektur oder Stabilisierung hin.

Die Angebotsmiete ist mit 5,54 €/m² (2026) der einzige aktuelle Wert in der Zeitreihe. Eine historische Mietentwicklung liegt nicht vor – die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, enthält aber nur den aktuellen Stand. Das macht eine Einschätzung der Mietentwicklung schwierig.

Die Preissteigerungen im Kaufmarkt sind im regionalen Kontext zu betrachten: Der Saale-Orla-Kreis gehört zu den preiswertesten Landkreisen Thüringens. Selbst mit dem starken Anstieg von 850 auf 1.150 €/m² liegt Löhma immer noch deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Die Dynamik ist also relativ, nicht absolut.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 km nimmt Löhma eine Randposition ein. Mit 5,54 €/m² hat der Ort die niedrigste Angebotsmiete aller Vergleichsgemeinden. Der nächste Nachbar mit vergleichsweise niedrigen Werten ist Tegau (4,2 km entfernt) mit 5,71 €/m², aber dessen Kaufpreis liegt mit 2.114 €/m² doppelt so hoch wie in Löhma.

Beim Kaufpreis liegt Löhma mit 1.100 €/m² im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Dittersdorf (1.013 €/m²) und Oettersdorf (1.221 €/m²) liegen näher am Löhmaer Niveau. Die höchsten Kaufpreise weisen Tegau (2.114 €/m²) und Kirschkau (1.750 €/m²) auf – beide mit deutlich höheren Mieten einhergehend.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 3,24 % in Tegau (hoher Kaufpreis, moderate Miete) bis 8,11 % in Dittersdorf (niedriger Kaufpreis, moderate Miete). Löhma liegt mit 6,04 % im mittleren Bereich. Das Muster zeigt: In dieser ländlichen Region gibt es keine einheitliche Preisbildung, sondern lokale Unterschiede, die von der jeweiligen Baustruktur und dem Zustand des Wohnungsbestands mitbestimmt werden.

Im Landesvergleich liegt Löhma bei der Bruttomietrendite auf dem 53. Perzentil von 605 Thüringer Orten – damit liegt es genau im Mittelfeld des Bundeslandes, obwohl die absoluten Werte weit unter dem Durchschnitt liegen.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Löhmas folgt dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Ostthüringen. Von 286 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Bevölkerung bis 2018 auf 262 zurück – ein Verlust von 8,4 % in drei Jahren. Seit 2019 stabilisiert sich die Zahl wieder leicht (265, 271, 279, 287, 284, 284), sodass der Gesamtverlust seit 2015 mit -0,7 % gering ausfällt.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine gegenteilige Tendenz: Von 1,52 % (2017) stieg sie auf 3,47 % (2023). Mit sechs arbeitslosen Personen bleibt die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung ist aber deutlich. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem Prognos-Rang des Kreises im Arbeitsmarkt-Indikator auf Platz 364 von 400 – eine schwache Position im bundesweiten Vergleich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Saale-Orla-Kreis in allen Teilindizes im unteren Drittel ein: Platz 396 im Demografie-Indikator, Platz 370 im Wettbewerb & Innovation, Platz 364 im Arbeitsmarkt. Der einzige relativ bessere Wert ist der Wohlstand-Indikator mit Platz 272. Diese Strukturdaten erklären, warum der Immobilienmarkt in Löhma klein und preisanfällig bleibt: Es gibt keine wirtschaftlichen Impulse, die Zuzug oder Investitionsdynamik generieren könnten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich einschränkt – im Gegensatz zu Städten mit Hochschulstandorten, die einen strukturellen Mietertrag für kleine Wohnungen generieren.