Tömmelsdorf

Marktüberblick

Tömmelsdorf ist eine Gemeinde im östlichen Thüringen im Saale-Orla-Kreis mit 120 Einwohnern auf 6,37 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 19 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort liegt unmittelbar benachbart zu Triptis (1,3 km Entfernung), was die kleinräumige Struktur des ländlichen Raums verdeutlicht.

Der Immobilienmarkt ist durch deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegende Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,50 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 950 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich niedriger als die entsprechenden Durchschnittswerte für Thüringen (Miete 6,88 €/m², Kaufpreis 1.459 €/m²) und den Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²).

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 5,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,50 Euro im Jahr 2025 gestiegen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 820 auf 950 Euro je Quadratmeter im selben Zeitraum. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt mit 4,74 % über der des Kaufpreises mit 3,75 %. Dieser Unterschied zeigt, dass die Mieten in Tömmelsdorf relativ schneller steigen als die Kaufpreise – ein Muster, das die Bruttomietrendite auf ein hohes Niveau treibt.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,18. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 12,18-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 17,14 und dem Thüringer Durchschnitt von 17,88. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Bruttomietrendite.

Regionale Einordnung

Mit einer Bruttomietrendite von 8,21 % liegt Tömmelsdorf deutlich über allen Vergleichswerten: Der Saale-Orla-Kreis erreicht im Durchschnitt 6,38 %, Thüringen 6,32 %, der Bundesdurchschnitt 5,10 %. Im Perzentilrang aller 605 Orte in Thüringen belegt Tömmelsdorf den 82,7. Perzentil – das bedeutet, dass die Rendite des Orts höher ist als die von rund 83 % der anderen Orte im Bundesland.

Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise. Der Kaufpreis in Tömmelsdorf liegt bei 950 €/m² und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Die Miete von 6,50 €/m² liegt zwar ebenfalls unter den Durchschnittswerten, aber der Kaufpreis liegt prozentual stärker unter dem Landesdurchschnitt als die Miete. Dieser Unterschied erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Triptis (1,3 km) weist mit 6,01 % eine deutlich niedrigere Rendite auf, Lemnitz (1,9 km) mit 7,01 % liegt näher an Tömmelsdorf. Der Nachbarort Dreitzsch (4,9 km) hat mit 4,02 % die niedrigste Rendite im Umkreis, verbunden mit dem höchsten Kaufpreis von 1.990 €/m².

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Tömmelsdorf ist seit 2015 von 129 auf 120 Einwohner gesunken, einem Rückgang von knapp 7 % über den Zeitraum. Die Entwicklung ist nicht linear: Zwischen 2019 und 2022 gab es einen leichten Anstieg von 122 auf 125 Einwohner, gefolgt von einem erneuten Rückgang auf 120. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 %, was leicht über dem langjährigen Niveau von etwa 2,5 % liegt.

Der Saale-Orla-Kreis, dem Tömmelsdorf angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 377 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders schlecht ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 396) und Dynamik (Rang 392). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 272 etwas besser, der Arbeitsmarkt auf Rang 364. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Tömmelsdorf vor.