Moßbach

Marktüberblick

Moßbach bietet ein ungewöhnliches Preisgefüge für den ländlichen Raum Thüringens. Die Angebotsmiete von 5,44 Euro je Quadratmeter liegt sowohl unter dem Kreisdurchschnitt des Saale-Orla-Kreises (6,37 Euro) als auch unter dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro). Gleichzeitig liegen die Angebotskaufpreise mit 1.450 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert (1.297 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro).

Diese Kombination – niedrige Mieten bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 4,5 %. Damit liegt Moßbach nicht nur deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 6,3 %, sondern auch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 %. Der Kaufpreisfaktor von 22,21 ist nach Tegau (berechnet aus 2.114 Euro Kaufpreis und 5,71 Euro Miete: ca. 30,9) der zweithöchste unter allen Nachbarorten und liegt rund 5 Punkte über dem Kreisdurchschnitt (17,1) und rund 4 Punkte über dem Landesdurchschnitt (17,9). Das bedeutet: Im Verhältnis zur Miete sind die Kaufpreise in Moßbach überdurchschnittlich hoch.

Alle anderen Nachbarorte liegen mit Renditen zwischen 5,2 % und 8,2 % deutlich über Moßbach. Nur Tegau fällt mit 3,24 % noch darunter – dort sind die Kaufpreise jedoch mit 2.114 Euro je Quadratmeter noch einmal deutlich höher als in Moßbach.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen leichten Anstieg: Von 4,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete auf 5,53 Euro im Jahr 2022, fiel dann wieder auf 4,91 Euro im Jahr 2024 und erholte sich 2026 auf 5,42 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 1,66 %. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft deutlich dynamischer: Von 1.150 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis kontinuierlich auf 1.450 Euro im Jahr 2024. Seit 2024 stagniert der Preis bei 1.450 Euro (2025: 1.450 Euro). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 5,97 %. Allerdings ist die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet – die Werte beruhen auf Modellierungen und nicht auf vollständig erfassten Transaktionen.

Der Kaufpreisanstieg von 26 % in drei Jahren steht im Widerspruch zur demografischen Entwicklung: Die Einwohnerzahl ist in diesem Zeitraum von 413 (2019) auf 395 (2024) gesunken. Ein steigender Kaufpreis bei schrumpfender Bevölkerung deutet auf eine Verknappung des Angebots oder auf eine Nachfrage durch externe Käufer hin, die nicht mit der lokalen Bevölkerungsentwicklung korreliert.

Regionale Einordnung

Moßbach fällt im regionalen Vergleich durch ein extremes Preis-Miete-Gefälle auf. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,5 km Entfernung hat Moßbach die niedrigste Angebotsmiete (5,44 Euro) und den dritthöchsten Kaufpreis (1.450 Euro, nach Tegau und Auma-Weidatal). Diese Kombination erzeugt die zweitniedrigste Rendite aller Nachbarorte.

Im Kreisvergleich liegt Moßbach bei der Miete 15 % unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen 12 % darüber. Im Landesvergleich beträgt die Abweichung bei der Miete 21 %, bei den Kaufpreisen 1 %. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 21,1 – Moßbach liegt damit im unteren Drittel aller 605 erfassten Orte in Thüringen.

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum: Dittersdorf und Tömmelsdorf bieten mit 8,1 % bzw. 8,2 % die höchsten Renditen, weil ihre Kaufpreise unter 1.013 Euro liegen, bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten. Tegau fällt durch extrem hohe Kaufpreise (2.114 Euro) bei moderater Miete auf – die Rendite sinkt damit auf 3,2 %. Moßbach liegt mit seiner Mischung aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis dazwischen.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung ist einer der prägendsten Faktoren für Moßbach. Die Einwohnerzahl ist seit 1994, als der Ort noch über 900 Einwohner zählte, auf 387 (nach Thüringer Landesamt für Statistik) bzw. 395 (nach Lagefaktor-Datenstand 2024) gesunken. Das entspricht einem Rückgang von mehr als 55 %. In der jüngeren Zeit (2015–2024) betrug der Rückgang etwa 1 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 40 bis 41 Einwohnern je Quadratkilometer – ein typischer Wert für dünn besiedelte ländliche Räume.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0 % im Jahr 2015 auf 5,33 % im Jahr 2023. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 12 Personen. Der Anstieg korreliert mit dem Strukturwandel nach der Wende, von dem der Ort wie viele Gemeinden im ländlichen Ostthüringen betroffen ist.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Saale-Orla-Kreis auf dem Gesamtrang 377 von rund 400 deutschen Kreisen. Alle Teilindizes liegen im unteren Drittel: Demografie (396), Dynamik (392), Wettbewerb und Innovation (370), Arbeitsmarkt (364), Strukturstärke (356). Nur der Index Wohlstand und soziale Lage (272) liegt im mittleren Bereich. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Moßbach ist landwirtschaftlich geprägt und liegt in einer Mulde des Südostthüringer Schiefergebirges. Die Bundesautobahn 9 durchschneidet die Gemarkung und bietet eine Anbindung an den überregionalen Verkehr. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Seenplatte.