Hohenwarte

Marktüberblick

Hohenwarte ist eine Gemeinde im thüringischen Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit 158 Einwohnern auf 6,31 km². Der Ort liegt am Hohenwarte-Stausee im Naturpark Thüringer Schiefergebirge-Obere Saale. Erfüllende Gemeinde ist Kaulsdorf. Die Gemeinde hat keine eigenen Hochschulen und gehört zu den kleinsten Gemeinden des Landkreises.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.100 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 4,68 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,59. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Hohenwarte hat die niedrigste Angebotsmiete aller acht untersuchten Nachbarorte im Umkreis bis 8,5 km. Die nächste Nachbarort, Unterwellenborn, liegt bereits bei 5,97 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis von 1.100 Euro je Quadratmeter liegt dagegen im Mittelfeld der Nachbargemeinden – deutlich über Kaulsdorf (819 Euro) und Leutenberg (762 Euro), aber unter Wilhelmsdorf (2.100 Euro) und Drognitz (2.083 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt die Bruttomietrendite auf 5,11 Prozent. Damit liegt sie unter den meisten Nachbarorten, ist aber höher als die Renditen in Wilhelmsdorf (3,89 %) und Drognitz (4,08 %), wo die Kaufpreise noch stärker ausfallen. Im Landesvergleich liegt Hohenwarte mit 5,11 % Bruttomietrendite nahe am Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber deutlich unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 % und dem Kreisdurchschnitt von 7,29 %. Der Kaufpreisfaktor von 19,59 liegt über dem Landesdurchschnitt von 17,88 und dem Kreisdurchschnitt von 15,42.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miete zeigt in den verfügbaren Jahren (nicht geschätzt) eine leichte Abwärtsbewegung: Von 4,34 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 über 4,21 im Jahr 2021 wieder auf 4,34 im Jahr 2022 und 2023, dann zurück auf 4,21 im Jahr 2024. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -0,51 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft entgegengesetzt. Hier liegen geschätzte Werte vor: Von 900 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis auf 970 (2022), 1.020 (2023), 1.060 (2024) und 1.100 Euro im Jahr 2025. Der CAGR beträgt +5,14 Prozent. Da es sich um geschätzte Werte handelt, ist diese Entwicklung mit Vorsicht zu betrachten.

Die gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten leicht sinken, steigen die Kaufpreise deutlich. Dies treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten und verschlechtert die Renditesituation für Investoren. Der Kaufpreisfaktor von 19,59 bedeutet, dass das 19,59-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Hohenwarte ist von starkem Rückgang geprägt. In den 1960er Jahren zählte der Ort über 300 Einwohner. Seit der politischen Wende hat sich die Zahl mehr als halbiert. In der verfügbaren Zeitreihe von 2015 bis 2024 ging die Einwohnerzahl von 174 auf 158 zurück, was einem Rückgang von 9,2 Prozent entspricht.

Ein besonderer Einbruch trat zwischen 2018 (190 Einwohner) und 2021 (159 Einwohner) auf. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 157 bis 158 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote zeigt ebenfalls Schwankungen: Von 5,56 Prozent im Jahr 2016 fiel sie auf einen Tiefstwert von 1,03 Prozent im Jahr 2021, stieg dann aber auf 4,17 Prozent im Jahr 2023 an. Aktuell sind vier Personen arbeitslos gemeldet.

Die historische Entwicklung des Ortes ist geprägt von der Saalekaskade: Über Jahrhunderte prägte der Mühlenbetrieb den Ort. 1904 errichtete die Rudolstädter Firma Grosch & Zitkow eine Kartonagenfabrik, die den Zuzug von Arbeitskräften förderte. Der Bau der Talsperre Hohenwarte und des Pumpspeicherwerks veränderte das Ortsbild grundlegend. Für die Arbeiter der Pumpspeicherwerke wurden Neubaublöcke errichtet. Diese industrielle und energiepolitische Prägung hat die demografische Entwicklung des Ortes maßgeblich beeinflusst.

Standortfaktoren

Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, dem Hohenwarte angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt schwach ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er Platz 360 im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Platz 380 in der Dynamik, Platz 341 in der Stärke, Platz 368 in der Demografie, Platz 321 im Arbeitsmarkt, Platz 372 in Wettbewerb und Innovation und Platz 263 in Wohlstand und sozialer Lage. Der Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Die schwache Platzierung im Zukunftsatlas korrespondiert mit der demografischen Entwicklung und der geringen Bevölkerungszahl. Der Ort selbst hat keine Hochschulen oder größeren Bildungseinrichtungen, was die Attraktivität für junge Bevölkerungsgruppen einschränkt.

Die Lage am Hohenwarte-Stausee im Naturpark Thüringer Schiefergebirge-Obere Saale ist ein besonderer Standortfaktor. Der Stausee ist Deutschlands viertgrößter Stausee und bietet Erholungsmöglichkeiten. Diese Lage könnte für den Tourismus und für Zweitwohnsitze relevant sein, was sich möglicherweise in der Kaufpreisentwicklung widerspiegelt, die entgegen der allgemeinen demografischen Tendenz steigt.