Unterwellenborn

Marktüberblick

Unterwellenborn weist mit 5,97 €/m² Angebotsmiete und 1.177 €/m² Angebotskaufpreis ein preisdifferenziertes Marktprofil auf. Die Miete liegt unter dem Kreis- (6,32 €/m²) und Landesdurchschnitt (6,88 €/m²), der Kaufpreis jedoch über dem des Landkreises (1.107 €/m²), wenn auch deutlich unter dem Thüringer Durchschnitt (1.459 €/m²). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,09 %, die unter dem Kreiswert von 7,29 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,42 übertrifft den Kreiswert (15,42) und liegt nahe am Landesdurchschnitt (17,88). Diese Kombination aus niedriger Miete bei relativ hohem Kaufpreis drückt die Rendite im Vergleich zum Umland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete Unterwellenborns über Hohenwarte (4,68 €/m²), aber unter allen anderen aufgeführten Orten – von Kaulsdorf (7,22 €/m²) bis Uhlstädt-Kirchhasel (7,40 €/m²). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld: höher als in Kaulsdorf (819 €/m²) und Hohenwarte (1.100 €/m²), aber deutlich niedriger als in Saalfeld (1.555 €/m²) oder Wilhelmsdorf (2.100 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,09 % liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbargemeinden (Spannweite: 3,89 % in Wilhelmsdorf bis 11,39 % in Uhlstädt-Kirchhasel).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Beobachtungszeitraum (2018–2026) eine gewisse Stabilität: Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,32 €/m² (2019) und 5,96 €/m² (2021). Der aktuelle Angebotsmietenwert von 5,97 €/m² liegt damit über dem Jahreswert der Zeitreihe für 2026 (5,42 €/m²), was auf eine jüngste Aufwärtsbewegung hindeutet.

Im Gegensatz dazu weist die Kaufpreisreihe eine außergewöhnliche Volatilität auf: Nach 1.341 €/m² (2018) folgte ein Tief von 918 €/m² (2021), gefolgt von einem Peak von 1.613 €/m² (2022), einem Einbruch auf 456 €/m² (2025) und einem Anstieg auf 1.053 €/m² (2026). Die Schwankungen sind deutlich stärker als die Mietbewegungen. Der extrem niedrige Wert von 456 €/m² im Jahr 2025 ist als Ausreißer zu werten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung ist maßgeblich von der Eingemeindung von Kamsdorf am 6. Juli 2018 geprägt: Die Einwohnerzahl sprang von 5.906 (2017) auf 8.513 (2018). Ohne diesen Effekt wäre die Bevölkerung zwischen 2015 und 2017 von 6.069 auf 5.906 gesunken. Seit der Eingemeindung ist ein kontinuierlicher Rückgang von 8.513 auf 8.308 (2023/2024) zu verzeichnen, was einem Verlust von rund 2,4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 132 Einwohner je km².

Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg von 116 (2019) auf 206 (2023). Dieser Anstieg ist im Kontext der gestiegenen Gesamtbevölkerung nach der Eingemeindung zu sehen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 die Ränge 360 (gesamt), 380 (Dynamik) und 341 (Stärke) von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Keine der Teilindizes hebt sich positiv hervor.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist historisch vom Stahlwerk geprägt: Die Maxhütte Unterwellenborn, 1872 als Zweigwerk der Maximilianshütte Sulzbach-Rosenberg gegründet, beschäftigte in der Spitzenzeit über 7.000 Menschen und stellte unter anderem die Eisenbahnschiene S49 her. Nach der Schließung der Roheisenproduktion 1992 wurde das Werk 1995 als Stahlwerk Thüringen GmbH als Elektrostahlwerk neu aufgestellt. Das Stahlwerk ist nach wie vor ein wichtiger Arbeitgeber vor Ort.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bahnstrecke Leipzig–Gera–Saalfeld (Bahnhöfe Unterwellenborn und Könitz, zweistündlicher Takt der Elster-Saale-Bahn) und die B 281. Die Autobahnanschlussstelle Triptis der A 9 ist etwa 33 km entfernt.