Saalfeld/Saale, Stadt
Saalfeld/Saale (PLZ 07318) liegt im Kreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen. Der Ort zählt 29.121 Einwohner auf 145,6 km², das entspricht 200 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,12 € pro m², der Kaufpreis bei 1.555 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,49 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,2 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Saalfeld/Saale über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,07 € auf 7,72 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 16,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Saalfeld-Rudolstadt Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 380, Stärkerang 341). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kaulsdorf, Unterwellenborn und Bad Blankenburg an.
Immobilienpreise in Saalfeld/Saale im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Saalfeld/Saale, Stadt
Immobilienmarktbericht für Saalfeld/Saale: Angebotsmiete 7,12 €/m², Angebotskaufpreis 1.555 €/m², Kaufpreisfaktor 18,2, Bruttomietrendite 5,49 %. Bevölkerung 29.121 (2024), stark gestiegen durch Eingemeindungen 2018/2019. Kreis Saalfeld-Rudolstadt im Prognos-Zukunftsatlas auf Rang 360 von 400. Saalfeld liegt bei Miete und Kaufpreis über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt."
Marktüberblick
Saalfeld/Saale ist die Kreisstadt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt im Südosten Thüringens. Die Stadt erstreckt sich auf 145,56 km² und hat 29.121 Einwohner (Stand 2024). Sie liegt an der Saale in einer Höhe von 235 m ü. NHN, südwestlich beginnt das Thüringer Schiefergebirge. Saalfeld/Saale ist ein staatlich anerkannter Kurort mit Heilstollenkurbetrieb und bekannt für die Feengrotten. Die Stadt bildet gemeinsam mit Rudolstadt und Bad Blankenburg ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums (ca. 60.000 Einwohner) im Rahmen des „Städtedreiecks am Saalebogen“. Saalfeld ist ein bedeutender Eisenbahnknoten und verfügt über 14 Stadtteile.
Aktuelle Marktlage
Die Angebotsmiete in Saalfeld/Saale liegt bei 7,12 Euro pro m² (2026), der Angebotskaufpreis bei 1.555 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,2, die Bruttomietrendite liegt bei 5,49 %. Die Daten stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Im Vergleich zum Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (Ø 6,32 €/m² Miete, Ø 1.107 €/m² Kaufpreis) liegt Saalfeld bei der Miete deutlich über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis ebenfalls. Gegenüber dem Thüringer Landesdurchschnitt (Ø 6,88 €/m² Miete, Ø 1.459 €/m² Kaufpreis) liegt Saalfeld bei beiden Werten leicht darüber. Im bundesweiten Vergleich (Ø 8,92 €/m² Miete, Ø 2.409 €/m² Kaufpreis) ist Saalfeld deutlich unter dem Niveau angesiedelt.
Die Bruttomietrendite von 5,49 % liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber unter dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,32 %. Im Landesperzentil belegt Saalfeld den 41. Perzentilrang bei der Rendite, liegt also im unteren Mittelfeld der 605 betrachteten Orte in Thüringen.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,07 €/m² (2018) auf 7,72 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung (CAGR) von 3,05 % entspricht. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2019 (5,98 €/m²) folgte ein Anstieg bis 2022 (6,47 €/m²), ein Einbruch 2023 (6,18 €/m²) und ein deutlicher Sprung 2026 auf 7,72 €/m².
Beim Angebotskaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: Von 1.177 €/m² (2018) stieg der Wert bis 2021 auf 1.576 €/m², fiel dann 2022 auf 1.220 €/m² zurück, erholte sich bis 2025 auf 1.478 €/m² und liegt 2026 bei 1.410 €/m². Die durchschnittliche jährliche Steigerung (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,28 %.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf verfügbaren Daten.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Saalfeld/Saales stieg von 25.041 (2015) auf 29.121 (2024) – ein Anstieg von 16,3 %. Dieser deutliche Zuwachs ist maßgeblich auf Eingemeindungen zurückzuführen: Am 6. Juli 2018 wurden Saalfelder Höhe (6.387 ha) und Wittgendorf (343 ha) eingemeindet, am 1. Januar 2019 folgten Reichmannsdorf (1.999 ha) und Schmiedefeld (954 ha). Ohne diese Gebietsreformen wäre die Bevölkerungsentwicklung anders verlaufen.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 200 Einwohner je km². Die Stadt gliedert sich in 14 Stadtteile, darunter Altsaalfeld, Garnsdorf, Gorndorf, Graba, Köditz, Obernitz, Remschütz, Beulwitz, Arnsgereuth, Saalfelder Höhe, Wittgendorf, Reichmannsdorf und Schmiedefeld.
Die Arbeitslosenzahlen (absolute Werte) betrugen 1.187 (2016), 1.053 (2017), 125 (2018), 75 (2019), 82 (2020), 84 (2021), 90 (2022) und 1.167 (2023). Der starke Rückgang 2018/2019 deutet auf eine methodische Änderung in der Erfassung hin. 2023 lag die Zahl wieder bei 1.167.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, zu dem die Stadt gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 360 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 380 bei Dynamik, Rang 341 bei Stärke, Rang 368 bei Demografie, Rang 321 bei Arbeitsmarkt, Rang 372 bei Wettbewerb und Innovation sowie Rang 263 bei Wohlstand und sozialer Lage. Die Werte beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Im Umkreis liegen vergleichbare Orte wie Kaulsdorf (5,7 km, 7,22 €/m² Miete), Unterwellenborn (5,8 km, 5,97 €/m²), Bad Blankenburg (8,2 km, 7,05 €/m²) und Rudolstadt (8,3 km, 8,28 €/m²). Rudolstadt weist mit 1.429 €/m² den höchsten Kaufpreis im direkten Umkreis auf.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Saalfeld/Saale entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Saalfeld/Saale
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,07 €/m² |
| 2019 | 5,98 €/m² |
| 2020 | 6,15 €/m² |
| 2021 | 5,96 €/m² |
| 2022 | 6,47 €/m² |
| 2023 | 6,18 €/m² |
| 2024 | 6,42 €/m² |
| 2025 | 6,16 €/m² |
| 2026 | 7,72 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Saalfeld/Saale
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.177 €/m² |
| 2019 | 1.194 €/m² |
| 2020 | 1.294 €/m² |
| 2021 | 1.576 €/m² |
| 2022 | 1.220 €/m² |
| 2023 | 1.320 €/m² |
| 2024 | 1.380 €/m² |
| 2025 | 1.478 €/m² |
| 2026 | 1.410 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Saalfeld/Saale
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,19 % |
| 2019 | 6,01 % |
| 2020 | 5,70 % |
| 2021 | 4,54 % |
| 2022 | 6,36 % |
| 2023 | 5,62 % |
| 2024 | 5,58 % |
| 2025 | 5,00 % |
| 2026 | 6,57 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Saalfeld/Saale
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 25.041 Einwohner |
| 2016 | 24.911 Einwohner |
| 2017 | 24.789 Einwohner |
| 2018 | 27.705 Einwohner |
| 2019 | 29.278 Einwohner |
| 2020 | 29.071 Einwohner |
| 2021 | 28.772 Einwohner |
| 2022 | 29.224 Einwohner |
| 2023 | 29.121 Einwohner |
| 2024 | 29.121 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Saalfeld/Saale
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2016 | 5,97 % |
| 2017 | 5,66 % |
| 2018 | 6,44 % |
| 2019 | 6,08 % |
| 2020 | 6,70 % |
| 2021 | 6,61 % |
| 2022 | 6,32 % |
| 2023 | 7,05 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 360 Rang |
| Dynamik | 380 Rang |
| Stärke | 341 Rang |
| Demografie | 368 Rang |
| Arbeitsmarkt | 321 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 372 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 263 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Saalfeld/Saale liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Saalfeld/Saale im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Saalfeld/Saale ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Saalfeld/Saale ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Saalfeld/Saale
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Rudolstadt | 8,28 €/m² |
| Kaulsdorf | 7,22 €/m² |
| Saalfeld/Saale | 7,12 €/m² |
| Bad Blankenburg | 7,05 €/m² |
| Leutenberg | 6,33 €/m² |
| Schwarzburg | 6,02 €/m² |
| Unterwellenborn | 5,97 €/m² |
| Rohrbach | 5,68 €/m² |
| Döschnitz | 5,50 €/m² |
| Hohenwarte | 4,68 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Saalfeld/Saale ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Saalfeld/Saale
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kaulsdorf | 10,58 % |
| Leutenberg | 9,97 % |
| Schwarzburg | 8,41 % |
| Bad Blankenburg | 7,02 % |
| Rudolstadt | 6,96 % |
| Unterwellenborn | 6,09 % |
| Saalfeld/Saale | 5,49 % |
| Döschnitz | 5,48 % |
| Hohenwarte | 5,11 % |
| Rohrbach | 4,87 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaulsdorf | 5,7 km | 07338 | 7,22 € | 819 € | 10,58 % |
| Unterwellenborn | 5,8 km | 07333 | 5,97 € | 1.177 € | 6,09 % |
| Bad Blankenburg, Stadt | 8,2 km | 07422 | 7,05 € | 1.206 € | 7,02 % |
| Rudolstadt, Stadt | 8,3 km | 07407 | 8,28 € | 1.429 € | 6,96 % |
| Hohenwarte | 9,7 km | 07338 | 4,68 € | 1.100 € | 5,11 % |
| Döschnitz | 10,0 km | 07429 | 5,50 € | 1.205 € | 5,48 % |
| Rohrbach | 11,1 km | 07429 | 5,68 € | 1.400 € | 4,87 % |
| Leutenberg, Stadt | 11,2 km | 07338 | 6,33 € | 762 € | 9,97 % |
| Schwarzburg | 11,7 km | 07427 | 6,02 € | 860 € | 8,41 % |
Wo liegt Saalfeld/Saale?
Lage
Saalfeld/Saale auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Saalfeld/Saale
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.555 € |
| Bruttomietrendite | 5,49 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,2 |
| Einwohner | 29.121 |
| Einwohner je km² | 200 |
| Fläche (km²) | 145,6 |
| Arbeitslosenquote | 7,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #360 |
| Prognos Dynamikrang | #380 |
| Prognos Stärkerang | #341 |
| Koordinaten | 50,6476, 11,3614 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Saalfeld/Saale
Was kostet eine Wohnung in Saalfeld/Saale?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Saalfeld/Saale liegt bei 1.555 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,12 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte über dem Thüringer Durchschnitt (1.459 Euro bzw. 6,88 Euro), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro). Im Kreis Saalfeld-Rudolstadt ist Saalfeld/Saale mit diesen Werten der teuerste Ort von 26 Orten im Kreis. Bei den genannten Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Saalfeld/Saale entwickelt?
Seit 2018 sind die Angebotskaufpreise von 1.177 Euro pro Quadratmeter auf 1.410 Euro (2026) gestiegen, was einem Anstieg von rund 20 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten lagen 2018 bei 6,07 Euro und betragen aktuell 7,72 Euro — ein Plus von etwa 27 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt. Besonders deutlich war der Anstieg bis 2021, gefolgt von einer Korrektur 2022 und einem erneuten Anstieg bis 2025.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Saalfeld/Saale?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 5,49 Prozent, was unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent liegt, aber über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,2 und liegt damit über dem Thüringer Durchschnitt von 17,9. Der Perzentilrang von 41 bedeutet, dass 41 Prozent der Orte in Thüringen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Saalfeld/Saale?
Die Bevölkerung ist von 25.041 Einwohnern (2015) auf 29.121 (2024) gestiegen, was einem Anstieg von rund 16,3 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der Sprung von 24.789 (2017) auf 27.705 (2018), der wahrscheinlich auf eine Gebietsveränderung zurückzuführen ist. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 200 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Saalfeld/Saale im Standortvergleich ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Saalfeld-Rudolstadt Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich, mit Rang 380 in Dynamik und Rang 341 in Stärke. Saalfeld/Saale selbst hat keine Hochschule. Im Umkreis liegen Nachbarorte wie Kaulsdorf (5,7 km) mit einer deutlich höheren Bruttomietrendite von 10,58 Prozent, während Rudolstadt (8,3 km) mit 8,28 Euro pro Quadratmeter Miete und 6,96 Prozent Rendite vergleichbare Werte aufweist.
Woher stammen die Daten zu Saalfeld/Saale?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Saalfeld/Saale sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Saalfeld/Saale führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Saalfeld-Rudolstadt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schwarzatal, Stadt | 98744 | 5,95 € | 607 € | 11,76 % |
| Uhlstädt-Kirchhasel | 07407 | 7,40 € | 780 € | 11,39 % |
| Deesbach | 98744 | 6,20 € | 668 € | 11,14 % |
| Kaulsdorf | 07338 | 7,22 € | 819 € | 10,58 % |
| Katzhütte | 98746 | 5,66 € | 643 € | 10,56 % |
| Gräfenthal, Stadt | 98743 | 6,50 € | 767 € | 10,17 % |
| Leutenberg, Stadt | 07338 | 6,33 € | 762 € | 9,97 % |
| Königsee, Stadt | 07426 | 6,85 € | 940 € | 8,75 % |