Rohrbach

Der Ort

Rohrbach ist eine 3,89 km² große Gemeinde im Tal der Schwarzen Sorbitz im Naturpark Thüringer Wald, etwa 15 km südlich von Saalfeld. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schwarzatal und wurde erstmals 1370 urkundlich erwähnt. Historisch war der Olitätenhandel ein bedeutender Erwerbszweig; im Umland finden sich Reste alter Schiefer- und Marmorbrüche. Bis 2013 trug Rohrbach das Prädikat als staatlich anerkannter Erholungsort. Heute leben hier 183 Einwohner auf einer Fläche von 3,89 km², was einer Dichte von 47 Einwohnern je km² entspricht.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.400 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,68 Euro je Quadratmeter. Damit liegt die Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 6,32 Euro, dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.107 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,87 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,54 liegt über dem Kreiswert von 15,42 und dem Landeswert von 17,88.

Die niedrige Rendite und der hohe Kaufpreisfaktor beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete höher als in den Vergleichsräumen. Mit 1.400 Euro pro m² ist Rohrbach im Kreis Saalfeld-Rudolstadt einer der teureren Orte, während die Miete im unteren Drittel liegt. Das Ergebnis ist eine Rendite, die selbst im ländlichen Thüringen zu den niedrigeren gehört (Perzentilrang 28,5 im Bundesland).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf: Von 5,02 Euro je m² (2021) fiel die Miete auf 4,61 Euro (2022) und weiter auf 3,07 Euro (2023). Im Jahr 2025 liegt der Angebotswert bei 9,02 Euro je m². Dieser Anstieg von 3,07 auf 9,02 Euro in zwei Jahren ist außergewöhnlich und entspricht einem Anstieg um rund 194 Prozent. Die Zeitreihe der Miete ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreis stieg von 1.100 Euro je m² (2021) auf 1.200 Euro (2022), 1.280 Euro (2023), 1.350 Euro (2024) und 1.380 Euro (2025). Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg über den Zeitraum von 2021 bis 2025 beträgt rund 25 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen dem stabil steigenden Kaufpreis und dem extremen Mietanstieg 2023–2025 lässt sich nicht aus den vorliegenden Daten erklären. Ein möglicher Grund könnte ein veränderter Angebotsmix sein: Wenn in 2023 vorwiegend kleine oder unsanierte Wohnungen im Angebot waren und 2025 größere oder sanierte Einheiten, würde sich der Durchschnittspreis nach oben verschieben. Ohne weitere Informationen bleibt dies jedoch eine Erklärungsmöglichkeit unter mehreren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Rohrbach mit 1.400 Euro je m² Kaufpreis deutlich über den Nachbarn Meura (777 Euro), Schwarzatal (607 Euro) und Deesbach (668 Euro). Unterweißbach liegt mit 1.403 Euro fast gleichauf, Sitzendorf mit 1.350 Euro knapp darunter. Schwarzburg hat mit 860 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, dafür aber eine hohe Rendite von 8,41 Prozent.

Die Miete von 5,68 Euro je m² liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Döschnitz (5,50 Euro) und Unterweißbach (5,22 Euro) sind ähnlich, Schwarzburg (6,02 Euro) und Sitzendorf (6,38 Euro) liegen höher. Bechstedt fällt mit 10,79 Euro je m² als deutlicher Ausreißer nach oben auf.

Die Bruttomietrendite von 4,87 Prozent gehört zu den niedrigsten unter den Nachbarorten. Nur Unterweißbach liegt mit 4,46 Prozent noch darunter. Schwarzatal erreicht 11,76 Prozent, Deesbach 11,14 Prozent, Schwarzburg 8,41 Prozent. Rohrbach gehört damit zu den Orten mit der geringsten Rendite im direkten Umland.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl ist von 192 (2019) auf 183 (2024) gesunken, ein Rückgang von 4,7 Prozent in fünf Jahren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,91 Prozent und entspricht damit dem Niveau von 2019 (2,61 %) und 2021 (2,91 %). Mit nur drei arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit sehr gering.

Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders schlecht sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 372), Dynamik (Rang 380) und Demografie (Rang 368). Am besten positioniert ist der Kreis mit Wohlstand und sozialer Lage (Rang 263) und Arbeitsmarkt (Rang 321). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Rohrbach.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die niedrige Bruttomietrendite im regionalen Vergleich geht einher mit einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Kreis. Ohne weitere Daten lässt sich nicht bestimmen, ob dies auf eine geringe Mietnachfrage oder auf einen überproportional hohen Kaufpreis zurückzuführen ist.