Schwarzburg

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Preise

Schwarzburg im Schwarzatal bietet ein Immobilienangebot, das sich durch niedrige Preise und eine hohe Bruttomietrendite auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 860 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,41 Prozent — deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent und auch über dem Thüringer Mittelwert von 6,3 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,9, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 12-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Rendite, da hier die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis überdurchschnittlich hoch sind.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden daher die obere Grenze des marktüblichen Spektrums ab.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen: Von 5,51 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete 2019 auf 4,75 Euro, stieg 2021 auf 8,33 Euro, fiel 2024 auf 5,94 Euro und lag 2026 bei 6,14 Euro. Der Jahresdurchschnittswert von 6,02 Euro ist damit kein stabiler Zustand, sondern das Ergebnis einer volatilen Entwicklung. Der CAGR von 1,36 Prozent über den gesamten Zeitraum verdeckt diese Schwankungen.

Der Kaufpreis verläuft deutlich ruhiger. Er lag 2018 bei 956 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 erneut 993 Euro — ein Anstieg von nur 0,47 Prozent über acht Jahre. Diese Stabilität steht im Kontrast zur Mietvolatilität und deutet auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise von strukturellen Faktoren getragen werden, während die Mieten stärker von kurzfristigen Angebotsschwankungen beeinflusst sind.

Regionale Einordnung: Renditestark im Thüringer Vergleich

Schwarzburg liegt preislich weit unter allen Vergleichsebenen. Die Angebotsmiete von 6,02 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,32 Euro, dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Noch ausgeprägter ist der Abstand beim Kaufpreis: 860 Euro pro Quadratmeter liegen deutlich unter dem Kreiswert von 1.107 Euro, dem Landeswert von 1.459 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die hohe Bruttomietrendite von 8,41 Prozent resultiert aus dieser Kombination: Die Miete liegt nur moderat unter dem Bundesdurchschnitt, während der Kaufpreis weniger als ein Drittel des Bundeswerts beträgt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Thüringen liegt Schwarzburg auf dem 84,9. Perzentil — höher als 85 Prozent der 605 erfassten Orte im Land. Das macht Schwarzburg zu einem der renditestärksten Orte in Thüringen, gemessen am Verhältnis von Miete zu Kaufpreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Sitzendorf (1,9 km entfernt) hat mit 6,38 Euro eine leicht höhere Miete und mit 1.350 Euro einen deutlich höheren Kaufpreis, was zu einer niedrigeren Rendite von 5,67 Prozent führt. Meura (6,4 km) liegt mit 4,26 Euro Miete und 777 Euro Kaufpreis noch günstiger, erzielt aber nur 6,58 Prozent Rendite. Schwarzburg profitiert also nicht nur von niedrigen Preisen, sondern von einem besonders günstigen Miete-zu-Kaufpreis-Verhältnis im regionalen Vergleich.

Demografie und Standortfaktoren: Ländlicher Rückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Schwarzburg ist seit 2019 von 533 auf 510 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner pro Quadratkilometer — ein ländlich geprägter Ort. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,44 Prozent und damit unter dem Thüringer und bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2020 war sie mit 5,77 Prozent deutlich höher, was der pandemiebedingten Entwicklung entspricht.

Die Fachhochschule für Forstwirtschaft, die sich bis 2008 in Schwarzburg befand, ist geschlossen. Am Ort bestehen keine Hochschulen mehr, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Ort gehörte bis 2015 zum Kreis Rudolstadt, seit der Kreisreform 2018 zum Landkreis Saalfeld-Rudolstadt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt auf Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Dynamik-Index liegt auf Rang 380, der Wohlstands-Index auf Rang 263. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Schwarzburg allein. Sie deuten auf eine strukturell schwache Region hin, was sich in den niedrigen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Historischer Kontext und Marktperspektive

Schwarzburg ist historisch bedeutsam als Stammsitz der Grafen von Schwarzburg und als Ort, an dem Reichspräsident Friedrich Ebert am 11. August 1919 die Weimarer Verfassung unterzeichnete. Das Schloss Schwarzburg und die Villa SchwarzaBurg (ehemals Hotel Weißer Hirsch) sind zentrale historische Stätten. Der Ort besaß bis 2015 das Prädikat als staatlich anerkannter Erholungsort und liegt im Schwarzatal an der Nordabdachung des Thüringer Waldes.

Für die Immobilienmarktbeurteilung bedeutet dies: Schwarzburg ist kein Pendlerort in eine große Stadt, sondern ein ländlicher Ort mit historischem und touristischem Profil. Die geringe Bevölkerungszahl von 510 Einwohnern und die abnehmende Tendenz begrenzen die nachfrageseitige Dynamik. Die niedrigen Kaufpreise spiegeln diese strukturelle Lage wider. Eine Investition in Schwarzburg ist primär eine Renditeinvestition auf Basis niedriger Kaufpreise, nicht eine Wette auf Wertsteigerung durch Zuzug oder wirtschaftlichen Aufschwung.