Eisfeld, Stadt
Eisfeld (PLZ 98673) liegt im Kreis Hildburghausen in Thüringen. Der Ort zählt 7.344 Einwohner auf 86,5 km², das entspricht 85 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,28 € pro m², der Kaufpreis bei 1.320 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,61 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,1 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eisfeld über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,77 € auf 7,57 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2019 um 2,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hildburghausen Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 400, Stärkerang 239). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Auengrund, Brünn/Thür. und Veilsdorf an.
Immobilienpreise in Eisfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Eisfeld, Stadt
Immobilienmarktbericht für Eisfeld, Stadt (Landkreis Hildburghausen, Thüringen): Angebotsmiete 7,28 €/m², Angebotskaufpreis 1.320 €/m², Bruttomietrendite 6,61 %, Kaufpreisfaktor 15,12. Der Markt zeigt hohe Volatilität in den Zeitreihen, liegt preislich deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, aber über dem Kreis- und Landesdurchschnitt bei Miete und Kaufpreis. Die Rendite ist überdurchschnittlich. Bevölkerungsrückgang von 2,87 % seit 2019, aber niedrige Arbeitslosigkeit (3,32 %). Prognos-Rang 338/400 mit schwacher Dynamik und Demografie, aber gutem Wohlstandsindex.
Der Ort
Eisfeld ist eine Kleinstadt mit Grundzentrum-Funktion im fränkisch geprägten Süden Thüringens, gelegen im südlichen Vorland des Thüringer Walds am Oberlauf der Werra. Die 86,52 km² große Stadt umfasst neben der Kernstadt zwölf Ortsteile, darunter mit Friedrichshöhe einen am Rennsteig gelegenen Ort auf 780 m Höhe. Mit 7.344 Einwohnern (2024) und 85 Einwohnern je km² liegt Eisfeld unter der Bevölkerungsdichte des ländlichen Thüringens. Die Stadt liegt an der Thüringer Porzellanstraße und ist über die Werrabahn an das Schienennetz angebunden. Historisch war Eisfeld seit 1316 als Stadt belegt, fiel im Dreißigjährigen Krieg um vier Fünftel seiner Einwohner und lag bis 1972 wegen der Grenznähe zum Sperrgebiet der DDR.
Marktüberblick und regionale Einordnung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.320 € je m², die Angebotsmiete bei 7,28 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 6,61 %, der Kaufpreisfaktor 15,12. Im Vergleich zum Landkreis Hildburghausen (Kaufpreis 1.297 €/m², Miete 6,68 €/m², Rendite 6,60 %, KPF 16,52) liegt Eisfeld bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis leicht darüber, bei der Rendite nahezu gleichauf und beim Kaufpreisfaktor unter dem Kreiswert. Gegenüber Thüringen (Kauf 1.459 €/m², Miete 6,88 €/m², Rendite 6,32 %, KPF 17,88) zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Kaufpreis liegt unter dem Landesdurchschnitt, die Miete jedoch darüber. Die Rendite von 6,61 % ist damit höher als der Landeswert von 6,32 %, der Kaufpreisfaktor mit 15,12 niedriger als der Landeswert von 17,88. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: Kauf 2.409 €/m², Miete 8,92 €/m², Rendite 5,10 %, KPF 17,88) ist Eisfeld deutlich unter dem Niveau angesiedelt – die Miete liegt mit 7,28 € bei etwa 82 % des Bundesdurchschnitts, der Kaufpreis mit 1.320 € bei rund 55 %. Die Rendite von 6,61 % liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 63,06 %, was bedeutet, dass Eisfeld eine überdurchschnittlich hohe Rendite im Landesvergleich aufweist. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, hoher Miete und damit verbundener hoher Rendite kennzeichnet einen Markt, der für Investoren attraktiv sein kann, aber auch durch die systematische Überhöhung der Angebotswerte gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete verzerrt sein kann.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,77 €/m² (2018) auf 9,42 €/m² (2021), fiel dann auf 5,57 €/m² (2024) und liegt 2026 wieder bei 7,57 €/m². Der Angebotskaufpreis bewegte sich von 1.269 €/m² (2018) über 1.719 €/m² (2021) auf 680 €/m² (2024) und erholte sich 2025 auf 1.597 €/m². Der Kaufpreiswert von 680 €/m² im Jahr 2024 stellt einen extremen Ausreißer dar und liegt weit unter allen anderen Jahren der Reihe. Die Kaufpreisentwicklung ist damit nicht linear, sondern von starken Schwankungen geprägt. Der langjährige CAGR liegt bei 3,45 % für die Miete und 2,20 % für den Kaufpreis. Die hohe Volatilität in den Angebotswerten kann auf ein geringes Transaktionsvolumen hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl ging von 7.561 (2019) auf 7.344 (2024) zurück, was einem Rückgang von 2,87 % entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit leicht negativ, wobei der Rückgang zwischen 2023 und 2024 zum Stillstand kam (beide Jahre 7.344). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,32 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie stieg während der Pandemie von 2,79 % (2019) auf 3,88 % (2021) an und erholte sich seither wieder. Mit 148 Arbeitslosen bei einer Bevölkerung von 7.344 besteht eine geringe Arbeitslosigkeit im absoluten Sinne. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungsrückgang und niedriger Arbeitslosigkeit entspricht dem Muster kleinerer ländlicher Gemeinden in Thüringen, in denen die Arbeitsmärkte stabil, aber die Bevölkerungszahlen strukturell unter Druck stehen.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Hildburghausen auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 136 im oberen Drittel, während die Dynamik mit Rang 400 und die Demografie mit Rang 399 die schlechtesten Ränge einnehmen. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 365, Wettbewerb und Innovation auf 241, und die Stärke des Kreises auf 239. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Dynamik und ungünstiger Demografie – entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Ostdeutschland: bestehende Lebensqualität und soziale Infrastruktur bei gleichzeitig abnehmender Bevölkerung und geringer wirtschaftlicher Dynamik. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Eisfeld vor.
Nachbarorte im Vergleich
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,2 km zeigt Eisfeld ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,28 €/m² liegt über der von Schleusegrund (5,70 €/m²) und Masserberg (6,46 €/m²), aber unter der von Brünn/Thüringen (10,00 €/m²) und Meeder (8,01 €/m²). Der Kaufpreis von 1.320 €/m² liegt über dem von Auengrund (1.095 €/m²) und Brünn/Thür. (1.007 €/m²), aber unter dem von Veilsdorf (1.547 €/m²) und Meeder (2.072 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,61 % liegt deutlich unter der von Brünn/Thüringen (11,92 %) und Auengrund (8,10 %), aber über der von Veilsdorf (4,83 %) und Meeder (4,64 %). Die extreme Rendite von 11,92 % in Brünn/Thüringen bei einer Miete von 10,00 €/m² und einem Kaufpreis von nur 1.007 €/m² zeigt, dass lokale Märkte innerhalb des Umlands stark differieren können. Eisfeld liegt mit seinen Werten insgesamt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte bei Miete und Kaufpreis, bei der Rendite im Mittelfeld.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eisfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eisfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,77 €/m² |
| 2019 | 5,79 €/m² |
| 2020 | 7,04 €/m² |
| 2021 | 9,42 €/m² |
| 2022 | 6,00 €/m² |
| 2023 | 5,93 €/m² |
| 2024 | 5,57 €/m² |
| 2025 | 6,33 €/m² |
| 2026 | 7,57 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eisfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.269 €/m² |
| 2019 | 1.500 €/m² |
| 2020 | 1.210 €/m² |
| 2021 | 1.719 €/m² |
| 2022 | 1.107 €/m² |
| 2023 | 1.151 €/m² |
| 2024 | 680 €/m² |
| 2025 | 1.597 €/m² |
| 2026 | 1.511 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eisfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,46 % |
| 2019 | 4,63 % |
| 2020 | 6,98 % |
| 2021 | 6,58 % |
| 2022 | 6,50 % |
| 2023 | 6,18 % |
| 2024 | 9,83 % |
| 2025 | 4,76 % |
| 2026 | 6,01 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eisfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2019 | 7.561 Einwohner |
| 2020 | 7.575 Einwohner |
| 2021 | 7.454 Einwohner |
| 2022 | 7.412 Einwohner |
| 2023 | 7.344 Einwohner |
| 2024 | 7.344 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eisfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,14 % |
| 2016 | 3,06 % |
| 2017 | 2,77 % |
| 2018 | 2,98 % |
| 2019 | 2,79 % |
| 2020 | 3,85 % |
| 2021 | 3,88 % |
| 2022 | 3,41 % |
| 2023 | 3,32 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 338 Rang |
| Dynamik | 400 Rang |
| Stärke | 239 Rang |
| Demografie | 399 Rang |
| Arbeitsmarkt | 365 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 241 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 136 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Eisfeld liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Eisfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eisfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eisfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eisfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Brünn/Thür. | 10,00 €/m² |
| Meeder | 8,01 €/m² |
| Hildburghausen | 7,46 €/m² |
| Auengrund | 7,39 €/m² |
| Eisfeld | 7,28 €/m² |
| Schalkau | 7,13 €/m² |
| Masserberg | 6,46 €/m² |
| Veilsdorf | 6,23 €/m² |
| Schleusegrund | 5,70 €/m² |
| Goldisthal | 5,02 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eisfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eisfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Brünn/Thür. | 11,92 % |
| Auengrund | 8,10 % |
| Eisfeld | 6,61 % |
| Masserberg | 6,51 % |
| Schleusegrund | 6,22 % |
| Hildburghausen | 6,09 % |
| Schalkau | 6,03 % |
| Goldisthal | 5,48 % |
| Veilsdorf | 4,83 % |
| Meeder | 4,64 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Auengrund | 3,1 km | 98673 | 7,39 € | 1.095 € | 8,10 % |
| Brünn/Thür. | 4,3 km | 98673 | 10,00 € | 1.007 € | 11,92 % |
| Veilsdorf | 7,3 km | 98669 | 6,23 € | 1.547 € | 4,83 % |
| Schalkau, Stadt | 7,9 km | 96528 | 7,13 € | 1.419 € | 6,03 % |
| Schleusegrund | 10,6 km | 98667 | 5,70 € | 1.100 € | 6,22 % |
| Masserberg | 11,2 km | 98666 | 6,46 € | 1.191 € | 6,51 % |
| Meeder | 11,9 km | 96484 | 8,01 € | 2.072 € | 4,64 % |
| Goldisthal | 12,2 km | 98746 | 5,02 € | 1.100 € | 5,48 % |
| Hildburghausen, Stadt | 12,6 km | 98646 | 7,46 € | 1.470 € | 6,09 % |
Wo liegt Eisfeld?
Lage
Eisfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eisfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,28 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.320 € |
| Bruttomietrendite | 6,61 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,1 |
| Einwohner | 7.344 |
| Einwohner je km² | 85 |
| Fläche (km²) | 86,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #338 |
| Prognos Dynamikrang | #400 |
| Prognos Stärkerang | #239 |
| Koordinaten | 50,4274, 10,9073 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eisfeld
Was kostet eine Wohnung in Eisfeld?
Die aktuellen Angebotsmieten in Eisfeld liegen bei 7,28 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.320 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 6,68 Euro. Der Kaufpreis liegt hingegen unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro, aber leicht über dem Kreiswert von 1.297 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eisfeld entwickelt?
Die Immobilienpreise in Eisfeld zeigen starke Schwankungen: Die Angebotsmiete stieg von 5,77 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchstwert von 9,42 Euro (2021), bevor sie 2024 auf 5,57 Euro sank und 2026 wieder bei 7,57 Euro lag. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 680 Euro (2024) und 1.719 Euro (2021). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 3,45 Prozent für die Miete und 2,20 Prozent für den Kaufpreis. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Eisfeld?
Die Bruttomietrendite in Eisfeld beträgt 6,61 Prozent und liegt damit über dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent sowie dem Kreisdurchschnitt von 6,60 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,12 und liegt unter dem Thüringer Wert von 17,88 und dem Kreiswert von 16,52. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite liegt Eisfeld bei 63,06, was bedeutet, dass die Rendite besser ist als bei rund 63 Prozent der Orte in Thüringen. Eine Aussage darüber, ob sich eine Kapitalanlage lohnt, lässt sich daraus nicht ableiten.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Eisfeld?
Eisfeld hat aktuell 7.344 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe (2019) um 2,87 Prozent gesunken, von 7.561 auf 7.344. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl blieb 2023 und 2024 mit jeweils 7.344 stabil.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Eisfeld?
Die Arbeitslosenquote in Eisfeld lag 2023 bei 14,8 Prozent (148 Promille). Sie schwankte in den vergangenen Jahren deutlich: Von 9,9 Prozent (2019) stieg sie 2020 auf 14,3 Prozent, fiel 2022 auf 11,2 Prozent und stieg 2023 wieder auf 14,8 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Hildburghausen auf Platz 365 von rund 400 deutschen Kreisen im Bereich Arbeitsmarkt.
Woher stammen die Daten zu Eisfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eisfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eisfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hildburghausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Brünn/Thür. | 98673 | 10,00 € | 1.007 € | 11,92 % |
| Kloster Veßra | 98660 | 6,00 € | 651 € | 11,07 % |
| Lengfeld | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Henfstädt | 98660 | 5,51 € | 657 € | 10,06 % |
| Themar, Stadt | 98660 | 6,47 € | 806 € | 9,64 % |
| Marisfeld | 98530 | 6,57 € | 845 € | 9,33 % |
| Auengrund | 98673 | 7,39 € | 1.095 € | 8,10 % |
| Grimmelshausen | 98660 | 6,99 € | 1.100 € | 7,63 % |