Schlechtsart

Ort und Struktur

Schlechtsart ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Hildburghausen, Thüringen, mit etwa 140 Einwohnern auf 4,57 km². Der Ort liegt direkt an der bayerisch-thüringischen Landesgrenze und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Heldburger Unterland mit Sitz in Heldburg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 31 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort wurde erstmals 1260 urkundlich erwähnt und lag nach dem Zweiten Weltkrieg infolge der innerdeutschen Grenze in völliger Isolation, ehe er 1989 wieder erreichbar wurde. Heute grenzt Schlechtsart unmittelbar an den unterfränkischen Ort Trappstadt.

Zu beachten ist, dass die im Lagefaktor-Datensatz ausgewiesene Einwohnerzahl von 140 (Stand 2024) über der Angabe des Thüringer Landesamts für Statistik von 122 Einwohnern (31. Dezember 2024) liegt. Die Zeitreihen im Lagefaktor zeigen für 2023 und 2024 jeweils 140 Einwohner.

Immobilienmarkt und Preise

Die Angebotsmiete liegt bei 6,20 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.250 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt Thüringens (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Im Kreis Hildburghausen, der 32 erfasste Orte umfasst, liegt Schlechtsart mit der Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,68 €/m² und mit dem Kaufpreis leicht darunter bei 1.297 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 16,8 entspricht annähernd dem Kreisdurchschnitt von 16,5 und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 17,9. Die Bruttomietrendite beträgt 5,95 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,60 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Schlechtsart mit 51,7 Prozent den mittleren Bereich – die Rendite liegt also nahe am Landesmedian, obwohl sowohl Miete als auch Kaufpreis unter dem Durchschnitt liegen. Das zeigt, dass sich niedrige Preise und niedrige Mieten in Schlechtsart die Waage halten.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Miete stieg von 2021 bis 2025 von 5,20 auf 6,20 Euro pro Quadratmeter (jährliche Wachstumsrate 4,5 Prozent). Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.000 auf 1.250 Euro pro Quadratmeter (jährliche Wachstumsrate 5,7 Prozent). Die Kaufpreisentwicklung überholt damit die Mietentwicklung, was tendenziell die Rendite unter Druck setzt.

Bevölkerung und Struktur

Die Bevölkerung von Schlechtsart ist seit 2015 um 19 Prozent gesunken, von 173 auf 140 Einwohner. Der Rückgang verlief bis 2019 kontinuierlich (173 auf 156), erholte sich kurzzeitig bis 2021 auf 169, fiel dann aber 2023 auf 140 und blieb 2024 stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,85 Prozent, was zwei Arbeitslosen entspricht.

Die demografische Entwicklung korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Hildburghausen: Der Kreis belegt im Teilindex Demografie den Rang 399 von 400, also den zweitschlechtesten Wert aller deutschen Kreise. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Rang 338, im Teilindex Dynamik auf dem letzten Platz (400/400). Diese strukturelle Schwäche des Landkreises geht einher mit den niedrigen Immobilienpreisen in Schlechtsart.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Westhausen (3 km Entfernung) weist mit 6,58 €/m² eine etwas höhere Miete und mit 1.414 €/m² einen höheren Kaufpreis auf, bei einer niedrigeren Rendite von 5,58 Prozent. Trappstadt (3,8 km) liegt mit 2.244 €/m² Kaufpreis mehr als doppelt so hoch wie Schlechtsart, bei einer Rendite von nur 3,6 Prozent. Heldburg (9,1 km) als nächster größerer Ort liegt mit 1.267 €/m² Kaufpreis und 6,46 Prozent Rendite nahe an Schlechtsarts Werten. Römhild (9,6 km) liegt mit 1.538 €/m² und 5,6 Prozent Rendite dazwischen.

Schlechtsart liegt mit seinem Kaufpreis von 1.250 €/m² im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden. Die niedrigen Preise sind konsistent mit der demografischen Schrumpfung und der peripheren Lage im südlichsten Teil Thüringens. Das Naturschutzgebiet Schlechtsarter Schweiz südlich der Ortslage könnte langfristig als Standortvorteil wirken, ist aber aktuell nicht an den Preisen ablesbar.