Trappstadt, M

Marktüberblick

Trappstadt ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld mit einer Fläche von 25,79 km² und rund 914 Einwohnern. Der Ort besteht aus zwei Gemeindeteilen – dem Hauptort Trappstadt und dem Pfarrdorf Alsleben – und liegt direkt an der Grenze zu Thüringen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort zu einer ländlichen Gemeinde mit geringer Besiedelung macht.

Der Immobilienmarkt wird von niedrigen Angebotsmieten bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,73 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.244 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,6 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,77. Beide Werte sind kein amtlicher Mietspiegel, sondern stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Zwischen 2020 und 2026 ist die Angebotsmiete von 5,29 auf 7,69 Euro pro Quadratmeter gestiegen – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 6,43 Prozent. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als die typische Entwicklung in vergleichbaren ländlichen Räumen.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt vor (2.244 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023), sodass keine Entwicklungslinie gezogen werden kann. Der Kaufpreisfaktor von 27,77 ist jedoch ein Indikator dafür, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist: Man braucht fast 28 Jahre Jahresmiete, um den Kaufpreis zu decken.

Die gestiegene Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreis führt zu einer niedrigen Rendite. Investoren erhalten auf den aktuellen Kaufpreis gerechnet nur 3,6 Prozent jährliche Mieterträge – weniger als in den meisten Nachbarorten und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Rhön-Grabfeld liegt Trappstadt bei der Miete mit 6,73 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,22 Euro, während der Kaufpreis mit 2.244 Euro knapp über dem Kreiswert von 2.185 Euro liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und höherem Kaufpreis drückt die Rendite auf 3,6 Prozent, während der Kreis im Schnitt 4,09 Prozent erreicht.

Im Landesvergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Bayern weist mit 10,11 Euro eine deutlich höhere Miete und mit 3.246 Euro einen höheren Kaufpreis aus. Der Kaufpreisfaktor liegt in Bayern bei 26,10, in Trappstadt bei 27,77. Trappstadt liegt damit im Bayern-Perzentil von 39,4 – der Ort befindet sich also im unteren Drittel der bayernweiten Verteilung.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km fällt auf, dass Trappstadt den dritthöchsten Kaufpreis aufweist – nur Sulzdorf a.d.Lederhecke (2.340 Euro) und Herbstadt (2.300 Euro) liegen darüber. Bei der Miete liegt Trappstadt mit 6,73 Euro im unteren Mittelfeld. Die daraus resultierende Rendite von 3,6 Prozent ist die zweiniedrigste im Nachbarvergleich. Nur Sulzdorf (3,3 %) liegt darunter.

Die Nachbarn zeigen ein breites Spektrum: Schlechtsart (3,8 km entfernt) hat mit 1.250 Euro den niedrigsten Kaufpreis und eine Rendite von 5,95 Prozent, während Herbstadt (5,1 km) mit 2.300 Euro und 7,54 Euro Miete eine Rendite von 3,93 Prozent aufweist. Trappstadt liegt damit preislich zwischen diesen Extremen, aber mit einer ungünstigeren Miete-Kaufpreis-Relation.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Trappstadts ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 991 Einwohnern im Jahr 2015 auf 914 im Jahr 2024, einem Rückgang von 7,77 Prozent. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2016 (997) und 2020 (934), also in nur vier Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 914.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,9 Prozent sehr niedrig und entspricht dem Niveau von 2019. Im Jahr 2020 stieg sie kurzzeitig auf 2,07 Prozent an, was der allgemeinen Entwicklung während der Pandemie entspricht. Mit nur 11 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 914 ist der Arbeitsmarkt lokal eng.

Die Struktur der Beschäftigung zeigt ein typisches Muster einer ländlichen Pendlergemeinde: Am Arbeitsort gab es 2015 nur acht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im produzierenden Gewerbe, keine im Handel und Verkehr und keine in sonstigen Wirtschaftsbereichen. Insgesamt 403 Personen waren am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Das bedeutet, dass die Mehrheit der Erwerbstätigen außerhalb Trappstadts arbeitet.

Die landwirtschaftliche Struktur ist mit 34 Betrieben und 1.869 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (davon 1.758 Hektar Ackerfläche) noch deutlich vorhanden, spielt aber für die Gesamtstruktur des Ortes eine untergeordnete Rolle.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rhön-Grabfeld mit dem Gesamtrang 125 von rund 400 deutschen Kreisen – das entspricht einem Platz im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild:

Der Arbeitsmarkt-Rang 69 ist das stärkste Argument des Kreises und spiegelt die niedrige Arbeitslosenquote wider. Der Wohlstand-Index mit Rang 56 ist ebenfalls positiv besetzt. Schwächer sind die Dynamik (Rang 247) und insbesondere die Demografie (Rang 269), was den Bevölkerungsrückgang in Trappstadt und anderen Gemeinden des Kreises widerspiegelt. Der Wettbewerb-und-Innovation-Index liegt mit Rang 223 im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Bad Königshofen im Grabfeld, was eine gewisse infrastrukturelle Anbindung gewährleistet.

Touristisch ist Trappstadt durch zwei Naturschutzgebiete (Altenburg mit 307 Hektar und Trockenrasen am Kapellenberg mit 25 Hektar) im Naturpark Haßberge sowie durch die Europäische Fernwanderwege E3 und E6, den Keltenradweg und den Fränkischen-Saale-Radweg positioniert. Das Anna-Marktfest, das seit der Wiederbelebung des Marktrechts 2005 jährlich über 4.000 Besucher anzieht, unterstreicht die lokale Tradition.