Dillstädt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Dillstädt gehört zu den günstigeren Wohnstandorten in Thüringen. Die Angebotsmiete liegt bei 5,78 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro, dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.030 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter den Vergleichswerten für den Kreis (1.242 Euro), Thüringen (1.459 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,73 Prozent. Diese liegt über dem Kreiswert von 6,61 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentil aller 605 Orte in Thüringen liegt Dillstädt damit auf Platz 64,7 – die Rendite ist höher als bei etwa zwei Dritteln der vergleichbaren Orte im Bundesland.

Der Kaufpreisfaktor von 14,85 gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete der Kaufpreis entspricht. Er liegt unter dem Kreiswert von 16,63, dem Landeswert von 17,88 und dem bundesweiten Wert von rund 27. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in Dillstädt relativ schneller durch die Miete amortisieren als in den meisten anderen Regionen.

Preisentwicklung: Steiler Anstieg bei Kaufpreisen

Die Mietentwicklung war zwischen 2018 und 2023 moderat. Die Angebotsmiete stieg von 5,42 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5,91 Euro (2023), was einer jährlichen Wachstumsrate von 1,75 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief nicht linear: 2020 lag die Miete bei 5,74 Euro, 2022 fiel sie leicht auf 5,69 Euro, bevor sie 2023 wieder anstieg.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein anderes Bild. Zwischen 2020 (681 Euro pro Quadratmeter) und 2021 (1.205 Euro pro Quadratmeter) verdreifachte sich der Wert nahezu – die jährliche Wachstumsrate beträgt 77 Prozent. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich stark und deutlich höher als die Mietentwicklung. Die Daten liegen nur für zwei Jahre vor, was die Aussagekraft einschränkt. Ob dieser Anstieg nachhaltig war oder ob es in den Folgejahren zu einer Korrektur kam, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung: Heterogenes Umfeld

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Dillstädt ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 5,78 Euro liegt über der von Rohr (5,24 Euro) und Vachdorf (5,68 Euro), unter der von Schmeheim (6,51 Euro), Schwarza (6,44 Euro), Marisfeld (6,57 Euro) und Ellingshausen (7,26 Euro). Der Kaufpreis von 1.030 Euro liegt über dem von Marisfeld (845 Euro) und Kühndorf (812 Euro), deutlich unter dem von Schmeheim (1.502 Euro) und Oberstadt (1.720 Euro).

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark. Marisfeld weist mit 9,33 Prozent die höchste Rendite auf, bei einem Kaufpreis von nur 845 Euro pro Quadratmeter. Schmeheim liegt mit 5,20 Prozent am unteren Ende, bei einem Kaufpreis von 1.502 Euro. Dillstädt liegt mit 6,73 Prozent im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der überregionale Vergleich zeigt, dass Dillstädt sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Die Rendite liegt über dem Durchschnitt, was strukturell auf die niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen ist – die Mieten liegen in Dillstädt selbst unter dem Durchschnitt.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel bei guter Arbeitsmarktlage

Die Bevölkerung von Dillstädt ist seit 2015 rückläufig. Lag sie 2015 noch bei 778 Einwohnern, betrug sie 2024 laut Lagefaktor-Datenbank 745 Einwohner, ein Verlust von 4,24 Prozent. Die Einwohnerzahl lag 2018 mit 781 Einwohnern auf dem höchsten Wert der Reihe. Seitdem geht sie kontinuierlich zurück, mit einem leichten Plateau 2023 und 2024 bei jeweils 745 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt 2023 bei 2,6 Prozent und damit deutlich unter dem Wert von 2015 (4,9 Prozent). Mit 12 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Der Bevölkerungsrückgang und die niedrige Arbeitslosenquote gehen in derselben Zeitperiode einher, eine kausale Verbindung lässt sich aus den Daten nicht ableiten.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Schmalkalden-Meiningen auf Platz 352 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 143 im oberen Drittel, während die Dynamik (Rang 359) und Wettbewerb und Innovation (Rang 384) zu den schwächsten Bereichen gehören. Der Demografie-Index liegt bei Rang 363, was den Bevölkerungsrückgang widerspiegelt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Zusammenfassung

Dillstädt ist ein günstiger Wohnstandort im südlichen Thüringer Wald mit niedrigen Kauf- und Mietpreisen im Vergleich zu überregionalen Maßstäben. Die Bruttomietrendite von 6,73 Prozent ist überdurchschnittlich, was primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen ist. Die Kaufpreise sind zwischen 2020 und 2021 stark angestiegen, während die Mieten nur moderat stiegen. Die Bevölkerung geht leicht zurück, die Arbeitslosenquote ist jedoch niedrig. Strukturell zeigt der Standort Schwächen in den Bereichen Dynamik und Wettbewerb, während die soziale Lage gut ist. Der Ort liegt verkehrsgünstig an der L1140 zwischen Suhl und Meiningen mit direkter Anbindung an die A 71.