Mehmels

Marktüberblick: Niedrige Preise, mittlere Rendite

Mehmels ist eine Gemeinde im Südwesten Thüringens mit rund 340 Einwohnern auf 6,45 km² Fläche. Der Ort liegt zwischen Thüringer Wald und Hohen Rhön, fünf Kilometer südwestlich von Wasungen, und gehört der Verwaltungsgemeinschaft Wasungen-Amt Sand an. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, ohne eigene Hochschule oder nennenswerten Industrieanspruch. Die wirtschaftliche Einbettung erfolgt über die Nachbargemeinden Wasungen und Meiningen, die über die Bundesstraße 19 und die Bahnstrecke Eisenach–Meiningen–Eisfeld an das überörtliche Netz angebunden sind.

Die Immobilienwerte liegen auf einem niedrigen Niveau. Die Angebotsmiete beträgt 6,00 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.200 Euro je Quadratmeter. Beide Kennzahlen liegen unter den Durchschnitten des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (Miete 6,51 Euro, Kaufpreis 1.242 Euro), unter dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro bzw. 1.459 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 16,67 liegt knapp über dem Kreiswert (16,63) und unter dem Landeswert (17,88). Die Bruttomietrendite von 6,0 % übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,1 %, liegt aber unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils 6,61 % bzw. 6,32 %). Im Perzentilrang der Mietrenditen in Thüringen belegt Mehmels mit 52,2 % eine Position knapp über dem Median.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen schneller als Mieten

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung seit 2021 sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,00 Euro im Jahr 2025 — das entspricht einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 3,6 %. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 900 Euro im Jahr 2021 auf 1.200 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Anstieg von durchschnittlich 7,5 % entspricht.

Der Kaufpreis steigt damit mehr als doppelt so schnell wie die Miete. Dieser Unterschied zieht die Bruttomietrendite kontinuierlich zurück: Wäre die Miete im gleichen Verhältnis gestiegen wie der Kaufpreis (Faktor 1,33), läge sie heute bei rund 6,90 Euro statt bei 6,00 Euro. Der Effekt ist für Investoren relevant, weil er die künftige Renditeentwicklung unter Druck setzt — solange sich das Verhältnis nicht umkehrt, wird der Markt durch steigende Kaufpreise und nur moderat steigende Mieten gekennzeichnet sein.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Gemeinde im strukturschwachen Kreis

Die Einwohnerzahl Mehmels' schwankt seit 2015 nur geringfügig zwischen 331 (2020) und 347 (2016). Seit Beginn der Reihe 2015 ist die Bevölkerung um 0,6 % auf 340 Einwohner gesunken — ein nahezu stabiles Bild für eine thüringische Kleingemeinde. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,53 %, was fünf arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 0,99 % (2020) und 3,43 % (2017). Die aktuelle Quote liegt damit im unteren Bereich und unter dem typischen Niveau strukturschwacher ländlicher Räume. Allerdings ist die absolute Zahl der Arbeitslosen mit fünf Personen so klein, dass einzelne Zuzüge oder Fortzüge die Quote bereits deutlich verändern können.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosigkeit stehen im Kontrast zu den strukturellen Schwächen des Landkreises, die sich in den Prognos-Zukunftsatlas-Rängen niederschlagen. Der Kreis Schmalkalden-Meiningen erreichte 2025 den Gesamt-Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 384) sowie Demografie (Rang 363). Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 317 ebenfalls unterdurchschnittlich. Der einzige überdurchschnittlich bewertete Bereich ist Wohlstand und soziale Lage mit Rang 143.

Regionale Einordnung: Mittelfeld in der Nachbarschaft

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 km liegt Mehmels mit seiner Angebotsmiete von 6,00 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld. Höhere Mieten weisen Rippershausen (7,70 Euro), Wasungen (6,49 Euro), Rosa (6,71 Euro) und Rhönblick (7,42 Euro) auf. Schwallungen liegt mit 4,54 Euro deutlich darunter.

Beim Kaufpreis liegt Mehmels mit 1.200 Euro je Quadratmeter ebenfalls im Mittelfeld. Deutlich niedrigere Preise finden sich in Schwallungen (722 Euro) und Rippershausen (868 Euro), während Meiningen (1.793 Euro) und Friedelshausen (1.731 Euro) die Spitzenwerte aufweisen.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark — von 2,82 % in Friedelshausen bis 10,65 % in Rippershausen. Mehmels liegt mit 6,0 % nahe dem Nachbarmittel und unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die hohe Rendite in Rippershausen resultiert aus dem niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete; die niedrige Rendite in Friedelshausen spiegelt den hohen Kaufpreis bei niedriger Miete wider. Mehmels folgt damit dem allgemeinen Muster: Niedrigere Kaufpreise gehen mit höheren Renditen einher, höhere Kaufpreise mit geringeren Renditen.