Suhl, Stadt
Suhl (PLZ 98527) ist eine kreisfreie Stadt in Thüringen. Der Ort zählt 36.986 Einwohner auf 141,6 km², das entspricht 261 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,13 € pro m², der Kaufpreis bei 1.508 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,67 % und ein Kaufpreisfaktor von 17,6 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Suhl über dem Renditeniveau von 47 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,56 € auf 7,54 € pro m², im Mittel 1,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -1,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Suhl Rang 376 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 346, Stärkerang 372). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Zella-Mehlis, Eichenberg und Grub an.
Immobilienpreise in Suhl im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Suhl
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Suhl: Angebotsmiete 7,13 €/m², Angebotskaufpreis 1.508 €/m², Kaufpreisfaktor 17,63. Volatile Kaufpreisentwicklung mit Stabilisierung auf niedrigerem Niveau. Moderate Mietsteigerungen. Regionale Einordnung: leicht über Thüringer Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis, aber unterdurchschnittliche Bruttomietrendite. Prognos-Ranking kritisch (376 von 400). Bevölkerung stabilisiert sich bei rund 37.000 nach historischem Rückgang.
Marktüberblick
Suhl ist eine kreisfreie Stadt im Süden Thüringens mit rund 37.000 Einwohnern auf einer Fläche von 141,62 km². Die Stadt am Südhang des Thüringer Waldes wird von der Landesplanung als Teil des Oberzentrums Südthüringen geführt und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 7,13 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.508 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,63, die Bruttomietrendite bei 5,67 Prozent.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Suhl verlief von 2018 bis 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1,76 Prozent moderat steigend. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 6,56 Euro je Quadratmeter, fiel 2021 auf ein Tief von 6,28 Euro und erholte sich seither wieder auf 7,54 Euro im Jahr 2026.
Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Nach einem Wert von 1.696 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2020 auf 1.980 Euro an, fiel dann aber bis 2021 auf 1.392 Euro. In den Folgejahren pendelte sich der Preis auf einem niedrigeren Niveau ein: 2023 bei 1.379 Euro, 2024 bei 1.363 Euro und 2025 bei 1.353 Euro. Im Jahr 2026 liegt der Wert bei 1.564 Euro. Der langfristige CAGR von minus 1,00 Prozent zeigt, dass der Kaufpreis über den gesamten Zeitraum leicht rückläufig war.
Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Suhl bei der Angebotsmiete mit 7,13 Euro je Quadratmeter leicht über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro. Auch der Kaufpreis von 1.508 Euro liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 17,63 liegt leicht unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88.
Die Bruttomietrendite von 5,67 Prozent liegt jedoch unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilrang von 47,3 Prozent bewegt sich Suhl damit im unteren Mittelfeld der 605 betrachteten Orte in Thüringen.
Im direkten Umland zeigen sich große Unterschiede: Zella-Mehlis (6,3 km Entfernung) weist mit 1.303 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf, während Grub (7,6 km) mit 2.150 Euro deutlich teurer ist. Lengfeld (9,8 km) verzeichnet mit 10,17 Prozent eine besonders hohe Bruttomietrendite, was auf sehr niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten schließen lässt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Suhls entwickelte sich seit 2015 relativ stabil. Nach einem Rückgang von 36.778 Einwohnern (2015) auf 34.835 (2018) folgte 2019 ein Anstieg auf 36.789, was auf die Eingemeindung neuer Ortsteile zurückzuführen sein könnte. Seit 2022 liegt die Einwohnerzahl bei rund 37.000. Die Bevölkerungsdichte beträgt 261 Einwohner je Quadratkilometer.
Historisch verzeichnete Suhl seit 1990 mit knapp 40 Prozent den größten Bevölkerungsrückgang unter allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Die stabilere Entwicklung der letzten Jahre deutet auf eine gewisse Konsolidierung hin.
Die Arbeitslosenzahlen zeigen nach einer methodischen Umstellung im Jahr 2019 Schwankungen zwischen 131 und 1.075 registrierten Arbeitslosen. Im Dezember 2018 lag die Arbeitslosenquote bei 4,7 Prozent und damit unter dem Thüringer Durchschnitt von 5,2 Prozent.
Standortfaktoren
Das Prognos-Zukunftsatlas-Ranking 2025 fällt für Suhl, bezogen auf den Kreis, insgesamt kritisch aus. Mit Rang 376 von rund 400 deutschen Kreisen liegt die Stadt im unteren Bereich. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Rang 372 bei der Stärke und Rang 346 bei der Dynamik. Positiv fällt der Demografie-Index mit Rang 197 aus, was auf eine relativ günstige demografische Struktur im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet. Die Indizes für Arbeitsmarkt (357), Wettbewerb und Innovation (392) sowie Wohlstand und soziale Lage (339) liegen ebenfalls im unteren Drittel.
Hochschulen sind in Suhl nicht vorhanden. Die Stadt ist als staatlich anerkannter Erholungsort im Thüringer Wald ausgewiesen und profitiert von der Nähe zum Rennsteig und zum Biosphärenreservat Vessertal-Thüringer Wald.
Für Suhl liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Suhl entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Suhl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,56 €/m² |
| 2019 | 6,38 €/m² |
| 2020 | 6,42 €/m² |
| 2021 | 6,28 €/m² |
| 2022 | 6,82 €/m² |
| 2023 | 6,72 €/m² |
| 2024 | 6,72 €/m² |
| 2025 | 6,83 €/m² |
| 2026 | 7,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Suhl
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.696 €/m² |
| 2019 | 1.545 €/m² |
| 2020 | 1.980 €/m² |
| 2021 | 1.392 €/m² |
| 2022 | 1.775 €/m² |
| 2023 | 1.379 €/m² |
| 2024 | 1.363 €/m² |
| 2025 | 1.353 €/m² |
| 2026 | 1.564 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Suhl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,64 % |
| 2019 | 4,96 % |
| 2020 | 3,89 % |
| 2021 | 5,41 % |
| 2022 | 4,61 % |
| 2023 | 5,85 % |
| 2024 | 5,92 % |
| 2025 | 6,06 % |
| 2026 | 5,78 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Suhl
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 36.778 Einwohner |
| 2016 | 35.608 Einwohner |
| 2017 | 35.166 Einwohner |
| 2018 | 34.835 Einwohner |
| 2019 | 36.789 Einwohner |
| 2020 | 36.395 Einwohner |
| 2021 | 36.054 Einwohner |
| 2022 | 37.009 Einwohner |
| 2023 | 36.986 Einwohner |
| 2024 | 36.986 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Suhl
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,75 % |
| 2016 | 4,76 % |
| 2017 | 3,52 % |
| 2018 | 4,49 % |
| 2019 | 4,54 % |
| 2020 | 5,45 % |
| 2021 | 5,39 % |
| 2022 | 4,91 % |
| 2023 | 5,24 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 376 Rang |
| Dynamik | 346 Rang |
| Stärke | 372 Rang |
| Demografie | 197 Rang |
| Arbeitsmarkt | 357 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 392 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 339 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Suhl liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Suhl im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Suhl ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Suhl ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Suhl
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oberstadt | 9,68 €/m² |
| Grub | 7,34 €/m² |
| Zella-Mehlis | 7,19 €/m² |
| Lengfeld | 7,17 €/m² |
| Suhl | 7,13 €/m² |
| Bischofrod | 6,90 €/m² |
| Eichenberg | 6,80 €/m² |
| Marisfeld | 6,57 €/m² |
| Schmeheim | 6,51 €/m² |
| Ahlstädt | 6,20 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Suhl ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Suhl
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lengfeld | 10,17 % |
| Marisfeld | 9,33 % |
| Ahlstädt | 6,76 % |
| Oberstadt | 6,75 % |
| Zella-Mehlis | 6,63 % |
| Suhl | 5,67 % |
| Eichenberg | 5,63 % |
| Schmeheim | 5,20 % |
| Bischofrod | 4,45 % |
| Grub | 4,10 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Zella-Mehlis, Stadt | 6,3 km | 98544 | 7,19 € | 1.303 € | 6,63 % |
| Eichenberg | 7,5 km | 98553 | 6,80 € | 1.450 € | 5,63 % |
| Grub | 7,6 km | 98530 | 7,34 € | 2.150 € | 4,10 % |
| Bischofrod | 8,2 km | 98553 | 6,90 € | 1.860 € | 4,45 % |
| Schmeheim | 8,5 km | 98530 | 6,51 € | 1.502 € | 5,20 % |
| Oberstadt | 8,8 km | 98530 | 9,68 € | 1.720 € | 6,75 % |
| Ahlstädt | 9,1 km | 98553 | 6,20 € | 1.100 € | 6,76 % |
| Lengfeld | 9,8 km | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Marisfeld | 10,2 km | 98530 | 6,57 € | 845 € | 9,33 % |
Wo liegt Suhl?
Lage
Suhl auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Suhl
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,13 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.508 € |
| Bruttomietrendite | 5,67 % |
| Kaufpreisfaktor | 17,6 |
| Einwohner | 36.986 |
| Einwohner je km² | 261 |
| Fläche (km²) | 141,6 |
| Arbeitslosenquote | 5,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #376 |
| Prognos Dynamikrang | #346 |
| Prognos Stärkerang | #372 |
| Koordinaten | 50,6095, 10,6869 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Suhl
Was kostet eine Wohnung in Suhl?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Suhl liegt bei 7,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.508 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Thüringer Durchschnitt (Miete 6,88 €/m², Kaufpreis 1.459 €/m²), sind aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Suhl entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 6,56 €/m² im Jahr 2018 auf 7,54 €/m² im Jahr 2026 gestiegen (durchschnittlich rund 1,76 % pro Jahr). Der Angebotskaufpreis ist im selben Zeitraum von 1.696 €/m² auf 1.564 €/m² gesunken (durchschnittlich rund 1,00 % pro Jahr). Die Kaufpreisentwicklung war dabei schwankend: 2020 gab es einen kurzen Höhepunkt bei fast 1.980 €/m², bevor der Preis wieder fiel und seit 2021 auf einem niedrigeren Niveau liegt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Suhl?
Die Bruttomietrendite in Suhl beträgt 5,67 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,63. Die Rendite liegt damit unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 %, der Perzentilrang von 47,25 zeigt, dass etwa 47 % der Orte im Bundesland eine niedrigere und 53 % eine höhere Rendite aufweisen — Suhl liegt also im Mittelfeld. Der Kaufpreisfaktor von 17,63 liegt leicht unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88. Ob sich eine Anlage lohnt, hängt von der individuellen Finanzierung und den Erwartungen ab.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Suhl?
Suhl hat aktuell rund 36.986 Einwohner auf einer Fläche von 141,62 km², was einer Bevölkerungsdichte von 261 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren schwankend: Nach einem Tief von 34.835 Einwohnern im Jahr 2018 stieg die Zahl wieder auf über 37.000 im Jahr 2022 und liegt 2024 bei 36.986. Insgesamt zeigt sich seit Serienbeginn 2015 eine leichte Zunahme von rund 0,57 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Kreis Suhl auf Rang 376 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex.
Wie schneidet Suhl im Vergleich zu den Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Suhl eine Angebotsmiete von 7,13 €/m², was im Mittelfeld liegt — Oberstadt (9,68 €/m²) und Grub (7,34 €/m²) sind teurer, Schmeheim (6,51 €/m²) und Ahlstädt (6,20 €/m²) günstiger. Der Kaufpreis von 1.508 €/m² ist im Vergleich zu den Nachbarn moderat: Zella-Mehlis liegt mit 1.303 €/m² darunter, Grub mit 2.150 €/m² deutlich darüber. Die Bruttomietrendite von 5,67 % liegt im Bereich der Nachbarn, wobei Lengfeld mit 10,17 % und Oberstadt mit 6,75 % Ausreißer nach oben sind.
Woher stammen die Daten zu Suhl?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Suhl sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Suhl führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |