Arnstadt, Stadt

Der Ort

Arnstadt liegt im Ilm-Kreis im Süden Thüringens, rund 20 Kilometer südlich der Landeshauptstadt Erfurt. Die Kreisstadt mit 28.264 Einwohnern (2024) erstreckt sich auf einer Fläche von 104,99 Quadratkilometern und weist eine Bevölkerungsdichte von 269 Einwohnern je Quadratkilometer auf. Arnstadt ist die älteste urkundlich bezeugte Stadt Thüringens – ihre Ersterwähnung im Jahr 704 bildet den ältesten Beleg für eine thüringische Siedlung. Die Stadt ist Verwaltungssitz des Ilm-Kreises und liegt an der Gera am Nordrand des Thüringer Waldes.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.819 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,80 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,81 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,23.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,10 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 7,64 Euro. Nach einem leichten Rückgang 2024 auf 7,54 Euro folgte ein deutlicher Sprung auf 8,15 Euro (2025) und 10,44 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,95 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ungleichmäßiger. Nach einem Anstieg von 1.518 Euro (2018) auf 2.165 Euro (2019) folgte 2020 ein Rücksetzer auf 1.751 Euro. Von 2021 bis 2023 stieg der Preis kontinuierlich auf 1.884 Euro. 2024 folgte eine Korrektur auf 1.797 Euro, 2025 ein erneuter Anstieg auf 2.428 Euro, bevor 2026 wieder auf 1.747 Euro zurückgegangen ist. Der CAGR liegt bei 1,77 Prozent.

Die hohen Mietwerte in den jüngsten Jahren (insbesondere 10,44 Euro 2026) deuten auf eine starke Angebotsdynamik hin. Die Kaufpreisentwicklung zeigt hingegen eine größere Volatilität ohne klaren langfristigen Aufwärtstrend.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Arnstadt unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,80 Euro liegt deutlich über dem Durchschnitt des Ilm-Kreises (7,06 Euro) und des Landes Thüringen (6,88 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.819 Euro liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (1.598 Euro) und dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro).

Im bundesweiten Vergleich liegt Arnstadts Angebotskaufpreis mit 1.819 Euro unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,81 Prozent liegt über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und bewegt sich auf einem ähnlichen Niveau wie der Ilm-Kreis (6,12 Prozent) und Thüringen (6,32 Prozent). Im Perzentilrang der Mietrendite in Thüringen liegt Arnstadt bei 50,08 Prozent – damit genau im Mittelfeld.

Der Kaufpreisfaktor von 17,23 liegt unter dem des Ilm-Kreises (21,54) und Thüringens (17,88), was auf ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Vergleich zum Umland hindeutet.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild: Plaue weist mit 1.378 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus, Drei Gleichen mit 2.561 Euro einen deutlich höheren. Die Mieten im Uland variieren zwischen 2,41 Euro (Bösleben-Wüllersleben) und 8,83 Euro (Drei Gleichen).

Standortfaktoren

Arnstadt profitiert von seiner Lage zwischen den Autobahnen 4 und 71. Das Erfurter Kreuz – das größte zusammenhängende Industrie- und Gewerbegebiet Thüringens – liegt zwischen der Stadt und diesen Autobahnen. Die Nähe zu Erfurt (20 Kilometer) bietet eine Anbindung an ein Oberzentrum.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Ilm-Kreis, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, den Gesamt-Rang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 152 aus. Schwächer positioniert ist der Kreis im Index Demografie mit Rang 342. Im Index Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 225, im Index Wohlstand und soziale Lage auf Rang 249. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 182 im oberen Mittelfeld.

Hochschulen sind in Arnstadt nicht vorhanden. Die Bevölkerungsentwicklung ist jedoch positiv: Von 27.314 Einwohnern (2019) stieg die Einwohnerzahl auf 28.264 (2024), was einer Zunahme von rund 3,5 Prozent entspricht. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.029 (nach einem Tief von 805 im Jahr 2022).

Fazit

Arnstadt bietet mit einem Angebotskaufpreis von 1.819 Euro je Quadratmeter und einer Bruttomietrendite von 5,81 Prozent ein für den ländlichen Raum in Thüringen attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Mieten liegen über dem regionalen Durchschnitt, der Kaufpreisfaktor ist vergleichsweise niedrig. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, was für eine Kleinstadt im ländlichen Raum bemerkenswert ist.

Die Standortfaktoren des Ilm-Kreises zeigen gemischte Bilder: Während Wettbewerb und Innovation stark sind, ist die demografische Entwicklung schwach. Die Volatilität der Kaufpreise in den letzten Jahren (zwischen 1.518 und 2.428 Euro) zeigt, dass der Markt nicht stabil verläuft. Die hohen Mietwerte in den jüngsten Jahren (bis 10,44 Euro 2026) stehen im Kontrast zu den Kaufpreisen und sollten bei der Bewertung berücksichtigt werden.