Elxleben

Marktüberblick

Elxleben ist eine 9,47 km² große Gemeinde im Ilm-Kreis mit 612 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment: Die Angebotsmiete liegt bei 6,33 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.881 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,76. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 24,76 bedeutet, dass der Kaufpreis das 24,76-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und auf eine nachfragestarke Kaufpreislage bei gleichzeitig moderaten Mietniveaus hindeutet.

Preisentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Elxleben verläuft in unterschiedliche Richtungen. Die Angebotsmiete ist zwischen 2018 und 2019 von 7 auf 6 Euro pro Quadratmeter gefallen. Dieser Rückgang von 14,3 Prozent bezieht sich auf zwei Jahre und ist als Angebotswert aus Inseraten zu verstehen.

Der Kaufpreis zeigt hingegen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 1.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 1.920 Euro im Jahr 2024. Der Wert für 2025 (2.010 Euro) ist geschätzt. Über diesen Zeitraum ergibt sich ein jährliches Wachstum von 5,9 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist damit deutlich dynamischer als die Mietentwicklung.

Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Das bedeutet, dass die Werte für 2025 auf Basis vorliegender Trends interpoliert wurden und keine gemessenen Transaktionspreise darstellen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Elxleben bei der Angebotsmiete mit 6,33 Euro pro Quadratmeter unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.881 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro und dem Kreisdurchschnitt des Ilm-Kreises von 1.598 Euro. Der Kreisdurchschnitt liegt seinerseits über dem Landesmittel.

Die Bruttomietrendite von 4,04 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich: Im Ilm-Kreis beträgt sie 6,12 Prozent, in Thüringen 6,32 Prozent. Elxleben liegt damit im unteren Zwölftel der Thüringer Orte (Perzentilrang 12,5). Der Grund liegt im Kaufpreis, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete: Der Kaufpreis liegt 29 Prozent über dem Landesdurchschnitt, die Miete liegt 8 Prozent darunter.

Im Vergleich zu Nachbarorten ist der Kaufpreis von 1.881 Euro pro Quadratmeter ebenfalls hoch: Nur Witzleben (2.264 Euro) und Bösleben-Wüllersleben (2.050 Euro) liegen darüber. Die Rendite von 4,04 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 24,76 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 21,54 und den Landesdurchschnitt von 17,88 deutlich.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Elxleben ist zwischen 2015 und 2024 von 560 auf 612 gestiegen, was einem Wachstum von 9,3 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (555 Einwohner) auf 2022 (593) und 2023 (612). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 612 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 65 Einwohner pro Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Ilm-Kreises von 132 Einwohnern pro Quadratkilometer. Elxleben ist damit ein dünn besiedeltes Dorf.

Die Arbeitslosenquote ist von 4,02 Prozent im Jahr 2015 auf 2,67 Prozent im Jahr 2023 gesunken. Im Jahr 2023 waren 10 Personen arbeitslos gemeldet. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Zusammenhang mit der Nähe zu den größeren Zentren Arnstadt und Ilmenau sowie der Anbindung an die Autobahn A4.

Standortfaktoren

Der Ilm-Kreis, dem Elxleben angehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 182, im Index Wettbewerbsfähigkeit und Innovation bei 152. Der Demografie-Index liegt mit Rang 342 deutlich schlechter, was auf die alterungsbedingten Strukturprobleme im ländlichen Raum hinweist. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die räumliche Nähe zu Ilmenau mit der Technischen Universität und zu Erfurt als Landeshauptstadt bietet jedoch Zugang zu Bildungs- und Arbeitsmärkten außerhalb der Gemeinde.

Der Ilm-Kreis erstreckt sich südlich von Erfurt und umschließt die Großräume Arnstadt und Ilmenau. Er verfügt über gute infrastrukturelle Anbindung an zwei Bundesautobahnen und eine zentrale Lage in der Nachbarschaft zu Erfurt.