Schwabhausen

Marktüberblick

Schwabhausen liegt im westlichen Thüringen im Landkreis Gotha und umfasst 9,36 km² Fläche bei 765 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zum ländlichen Raum mit einer Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der lokale Wohnungsmarkt ist klein und überschaubar, was sich in der Volatilität der Angebotswerte niederschlägt.

Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 8,29 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.639 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,07 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,48. Diese Kennzahlen bilden ein für die Region ungewöhnliches Bild: Die Miete liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreis zwischen beiden liegt – unter dem Kreisdurchschnitt von 1.776 Euro, aber über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Das Ergebnis ist eine Rendite, die sowohl den Kreis- als auch den Bundesdurchschnitt übertrifft.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Schwabhausen ist volatil. Zwischen 2019 (7,14 Euro pro Quadratmeter) und 2023 (6,67 Euro) fiel die Angebotsmiete leicht. In den Folgejahren schwankte sie stark: 2024 bei 10 Euro, 2025 wieder bei 7,29 Euro und 2026 erneut bei 10 Euro. Diese Sprünge deuten auf ein kleines Angebot hin, bei dem einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verzerren können. Der langfristige Trend (CAGR 4,93 Prozent) zeigt dennoch eine steigende Tendenz.

Noch deutlicher fiel die Kaufpreisentwicklung aus. Von 1.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.909 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von rund 73 Prozent in nur zwei Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor von 31,74 Prozent ist außergewöhnlich hoch und übertrifft bei Weitem das, was in den Nachbarorten oder im Landesdurchschnitt zu beobachten ist. Dieser Anstieg hat den Kaufpreisfaktor auf den aktuellen Wert von 16,48 getrieben.

Im Vergleich zum Landkreis Gotha, wo der Durchschnittskaufpreis bei 1.776 Euro liegt, ist Schwabhausen mit 1.639 Euro pro Quadratmeter noch immer günstiger. Zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro ergibt sich eine Differenz von über 30 Prozent.

Regionale Einordnung

Schwabhausen profitiert von einem günstigen Miete-zu-Kaufpreis-Verhältnis. Die Angebotsmiete von 8,29 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,29 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis unter dem Kreiswert von 1.776 Euro, aber über dem Landeswert von 1.459 Euro. Dieser Unterschied erklärt die Bruttomietrendite von 6,07 Prozent, die sowohl den Kreisdurchschnitt (5,38 Prozent) als auch den Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) übertrifft.

Der Kaufpreisfaktor von 16,48 ist ebenfalls ein wichtiger Indikator. Er gibt an, wie viele Jahre der jährlichen Miete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Mit 16,48 liegt Schwabhausen unter dem Kreisdurchschnitt von 20,69 und dem Landesdurchschnitt von 17,88. Ein niedrigerer Faktor bedeutet eine kürzere Amortisationszeit und spricht für einen attraktiven Kaufmarkt.

Im Nachbarvergleich weist Schwabhausen mit 8,29 Euro die zweithöchste Angebotsmiete auf – nur Drei Gleichen (8,83 Euro) liegt darüber. Der Kaufpreis von 1.639 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter dem von Emleben (2.059 Euro) und Drei Gleichen (2.561 Euro), aber über dem von Georgenthal (966 Euro) und Hörsel (1.063 Euro). Diese Kombination aus relativ hoher Miete und moderatem Kaufpreis ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Allerdings zeigen die Nachbarorte ein breites Spektrum: Georgenthal weist mit 9,58 Prozent die höchste Rendite auf, Tüttleben mit 3,48 Prozent die niedrigste. Schwabhausen liegt mit 6,07 Prozent auf Platz 3 von 9 Orten und damit im oberen Drittel der Region.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schwabhausens ist zwischen 2018 und 2024 von 782 auf 765 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 2,17 Prozent entspricht. Der Rückgang setzte 2022 ein, nachdem die Bevölkerung zwischen 2018 und 2021 noch leicht schwankte (zwischen 773 und 789). Dieser Trend entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Thüringen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,87 Prozent, was neun Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine stabile lokale Wirtschaftslage an. Allerdings stieg die Quote von 1,21 Prozent im Jahr 2019 auf 1,87 Prozent im Jahr 2023 – ein Anstieg, der beobachtet werden sollte, auch wenn das absolute Niveau weiterhin niedrig ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Gotha insgesamt auf Platz 344 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Dynamik mit Platz 386, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 230 am besten abschneidet. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht nur für Schwabhausen. Die niedrige Dynamik korrespondiert mit der Bevölkerungsentwicklung und dem Fehlen von Wachstumstreibern wie Hochschulen in der Gemeinde.

Einordnung und Einschränkungen

Schwabhausen bietet mit einer Bruttomietrendite von 6,07 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 16,48 ein für die Region überdurchschnittliches Investitionsverhältnis. Die Kombination aus hohen Mietwerten und moderaten Kaufpreisen ist im Nachbarvergleich auffällig.

Allerdings sind die Angebotswerte mit Vorsicht zu interpretieren. Die starke Volatilität der Mietwerte zwischen 2023 und 2026 sowie der extrem hohe Kaufpreisanstieg zwischen 2021 und 2023 deuten auf einen kleinen, anfälligen Markt hin. Bei nur 765 Einwohnern kann bereits ein einzelnes Inserat den Durchschnittswert signifikant verändern.

Die Bevölkerungsentwicklung ist leicht negativ, die Arbeitslosigkeit bleibt jedoch auf niedrigem Niveau. Der Landkreis Gotha wird im Prognos-Zukunftsatlas als dynamisch schwach eingestuft, was langfristige Wachstumsperspektiven einschränkt. Für Investoren bedeutet dies: Der aktuelle Markt bietet attraktive Renditen, ist aber anfällig für Schwankungen und ohne klare Wachstumsimpulse.