Bad Tabarz

Marktüberblick

Bad Tabarz ist eine Gemeinde im nordwestlichen Thüringer Wald mit 4.165 Einwohnern auf 21,12 km². Der Ort ist staatlich anerkannter Kurort mit der Artbezeichnung Kneippheilbad und trägt seit 2017 den Namenszusatz »Bad«. Die Lage im Thüringer Wald, etwa vier Kilometer vom Großen Inselsberg entfernt, prägt die Funktion als Erholungsort. Der Urlauberverkehr besteht hier seit 1875; bekannte Besucher waren unter anderem Theodor Fontane und Heinrich Hoffmann, der Verfasser des Struwwelpeter. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.776 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,96 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,38 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 18,59. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine außergewöhnlich hohe Volatilität. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 698 Euro je Quadratmeter (2019) und 3.400 Euro je Quadratmeter (2026). Auch die Miete schwankte stark, von 5,79 Euro je Quadratmeter (2018) bis 8,33 Euro je Quadratmeter (2024). Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf ein kleines Marktumfeld mit wenigen Transaktionen hin, in dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die langfristigen Wachstumsraten von 14,80 Prozent pro Jahr für den Kaufpreis und 4,11 Prozent für die Miete sind vor dem Hintergrund dieser Volatilität nur begrenzt aussagekräftig.

Regionale Einordnung

Bad Tabarz weist die höchsten Angebotskaufpreise und Angebotsmieten aller acht untersuchten Nachbarorte auf. Mit 1.776 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis deutlich über dem des nächstgelegenen Waltershausen (1.566 Euro) und knapp doppelt so hoch wie bei Ruhla (930 Euro) oder Seebach (933 Euro). Auch die Miete von 7,96 Euro je Quadratmeter übertrifft alle Nachbarorte.

Im Vergleich zum Landkreis Gotha liegt der Kaufpreis nahezu exakt auf dem Kreisdurchschnitt von 1.776 Euro je Quadratmeter, die Miete liegt mit 7,96 Euro über dem Kreiswert von 7,29 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 18,59 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 20,69, was bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis in Bad Tabarz etwas günstiger ist als im restlichen Kreis.

Auf Landesebene liegt Bad Tabarz mit seinem Kaufpreis von 1.776 Euro über dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro, die Miete von 7,96 Euro liegt ebenfalls über dem Landeswert von 6,88 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,38 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent, was den höheren Kaufpreisen geschuldet ist. Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Bad Tabarz mit 38,77 Prozent den unteren mittleren Bereich bei der Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Tabarz ist seit 2015 um 5,95 Prozent von 3.931 auf 4.165 Einwohner gewachsen. Dieses Wachstum ist im ländlichen Thüringen ungewöhnlich und korrespondiert mit der Funktion als Kurort und Erholungsgemeinde im Thüringer Wald. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Landkreis Gotha, dem Bad Tabarz angehört, wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 344 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich »Dynamik« (Rang 386) und im »Arbeitsmarkt« (Rang 352). Besser positioniert ist er im Index »Wohlstand und soziale Lage« mit Rang 230. Diese strukturelle Schwäche im wirtschaftlichen Umfeld steht im Kontrast zum Bevölkerungszuwachs der Gemeinde, was auf die touristische Funktion als Erholungsort hindeutet, die über die lokale Wirtschaftskraft hinausgeht.