Nessetal

Marktüberblick: Niedrige Preise, aber schwache Rendite

Nessetal liegt mit einer Angebotsmiete von 6,66 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.570 Euro je Quadratmeter deutlich unter den deutschen Durchschnittswerten von 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro. Auch im Vergleich zu Thüringen (Miete 6,88 Euro, Kaufpreis 1.459 Euro) ist die Miete niedriger, der Kaufpreis jedoch höher. Diese scheinbare Widersprüchlichkeit erklärt sich aus der Bruttomietrendite: Mit 5,09 % liegt sie knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber deutlich unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 %. Das bedeutet: Die Kaufpreise in Nessetal sind im Landesvergleich relativ hoch, während die Mieten unter dem Landesmittel liegen. Der Kaufpreisfaktor von 19,64 bestätigt diese Einordnung – er liegt über dem Thüringer Mittel von 17,88, was bedeutet, dass man für die jährliche Miete länger arbeiten müsste als im Landesdurchschnitt, um den Kaufpreis zu tilgen.

Preisentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, stabile Miete

Die Mietpreise in Nessetal sind über den Zeitraum von 2018 bis 2026 nur leicht gestiegen (CAGR 0,25 %). Sie bewegten sich zwischen einem Tief von 5,11 Euro im Jahr 2022 und einem Hoch von 6,79 Euro im Jahr 2024, bevor sie wieder auf 6,15 Euro im Jahr 2026 sanken. Diese Schwankungen sind moderat und deuten auf einen stabilen Mietmarkt hin.

Der Kaufmarkt zeigt deutlich mehr Volatilität: Von 949 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2021 auf 1.206 Euro, fiel 2023 auf 820 Euro und liegt 2026 bei 1.233 Euro. Der CAGR von 3,32 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Ausschläge. Die Kaufpreisbewegungen folgen grob dem bundesweiten Muster der Jahre 2021–2022 (starker Anstieg) und der Korrekturphase ab 2023, sind in Nessetal jedoch ausgeprägter als im Mietsegment.

Regionale Einordnung: Zwischen Gotha und ländlichem Umland

Im Vergleich zum Landkreis Gotha liegt Nessetal bei der Miete (6,66 vs. 7,29 Euro) und beim Kaufpreis (1.570 vs. 1.776 Euro) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 5,09 % liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 5,38 %, während der Kaufpreisfaktor mit 19,64 unter dem Kreiswert von 20,69 liegt. Das Muster zeigt: Nessetal ist im gesamten Spektrum des Landkreises Gotha preislich im unteren bis mittleren Segment angesiedelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete von 6,66 Euro liegt über der von Tüttleben (5,28 Euro) und Hörselberg-Hainich (6,87 Euro), aber unter der von Gotha (7,28 Euro) und Hörsel (7,09 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Nessetal mit 1.570 Euro im Mittelfeld – über Hörselberg-Hainich (1.002 Euro) und Hörsel (1.063 Euro), aber deutlich unter Molschleben (2.681 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,09 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte und bestätigt erneut die Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwächen

Die Einwohnerzahl der Landgemeinde Nessetal ist seit ihrer Gründung 2019 kontinuierlich gesunken – von 7.939 auf 7.771 Einwohner bis 2024, ein Rückgang von rund 2,1 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 85 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine Landgemeinde im Gothaer Umland typisch ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Gotha, auf den sich die Ränge beziehen, mit Platz 344 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders problematisch sind die Platzierungen bei den Teilindizes: Platz 386 von 400 bei Dynamik und Platz 352 von 400 bei Arbeitsmarkt deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Platz 230 von 400. Am Ort Nessetal bestehen keine Hochschulen, was die Abwesenheit von Nachfrageimpulsen durch den Bildungssektor erklärt.

Die registrierte Arbeitslosigkeit ist in der Zeitreihe als absolute Zahl ausgewiesen (138 im Jahr 2023). Der Wert von 11 im Jahr 2018 wirkt als Ausreißer und deutet auf eine veränderte Datenerfassung oder einen Erfassungsfehler hin. Ab 2019 liegt die Zahl deutlich höher und schwankt zwischen 131 und 194.