Tröchtelborn

Marktüberblick

Tröchtelborn ist eine 5,68 km² große Gemeinde im thüringischen Landkreis Gotha mit 303 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern je km². Die Gemeinde wechselte 1950 aus dem Landkreis Weißensee in den Landkreis Gotha und liegt im westlichen Mittelthüringen, umgeben von ländlich geprägten Nachbargemeinden wie Friemar (2,5 km), Pferdingsleben (2,5 km) und Bienstädt (3,4 km).

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige absolute Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete von 6,20 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 Euro/m² und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Der Angebotskaufpreis von 1.800 Euro je Quadratmeter entspricht dem Kreisdurchschnitt von 1.776 Euro/m², liegt aber 25 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m². Die Bruttomietrendite von 4,13 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 24,19 stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar.

Preisentwicklung

Für Tröchtelborn liegen Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis vor, die beide als geschätzt gekennzeichnet sind. Die geschätzten Werte zeigen einen deutlichen Anstieg: Die Miete stieg von 6,50 Euro/m² (2021) auf 8,10 Euro/m² (2025), der Kaufpreis von 1.600 Euro/m² (2021) auf 2.100 Euro/m² (2025). Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 5,66 Prozent für die Miete und 7,03 Prozent für den Kaufpreis.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen diesen geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Angebotswerten: Die aktuellen 6,20 Euro/m² Miete und 1.800 Euro/m² Kaufpreis liegen deutlich unter den geschätzten 2025er-Werten von 8,10 bzw. 2.100 Euro/m². Die geschätzten Werte liegen systematisch über den aktuellen Inseratpreisen, was auf eine methodische Überschätzung in den Prognosen hindeuten könnte. Die geschätzten Zeitreihen sollten daher mit Vorsicht interpretiert werden.

Regionale Einordnung

Im bundeslandweiten Vergleich liegt Tröchtelborn im Mietpreis-Perzentil von 14,14 Prozent von 605 erfassten Orten in Thüringen. Das bedeutet, dass die Mieten von Tröchtelborn zu den niedrigsten im Land gehören. Der Kaufpreisfaktor von 24,19 liegt jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 17,88 und dem Kreisdurchschnitt von 20,69.

Die Bruttomietrendite von 4,13 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,38 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Der niedrige Renditewert bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch sind. Dieser Befund unterscheidet Tröchtelborn von vielen anderen Orten im Kreis, die eine höhere Rendite bei niedrigerem Faktor aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Bienstädt (3,4 km) weist mit 8,13 Euro/m² Miete und 5,83 Prozent Rendite die attraktivsten Werte auf, während Pferdingsleben (2,5 km) mit 3.314 Euro/m² Kaufpreis und nur 2,26 Prozent Rendite ein extremes Gegenbeispiel darstellt. Tröchtelborn liegt mit seinen Werten im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Tröchtelborn ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 306 Einwohnern (2015) auf 303 (2024), einem Rückgang von unter einem Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,66 Prozent, was fünf Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt und zeigt einen moderaten Arbeitsmarkt.

Der Landkreis Gotha, dem Tröchtelborn angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 344 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Dynamik (Rang 386) und Arbeitsmarkt (Rang 352) ab. Der Index für Wohlstand und soziale Lage (Rang 230) ist relativ besser, während Demografie (Rang 340) und Wettbewerb/Innovation (Rang 333) ebenfalls im unteren Bereich liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, schwacher Dynamik im Zukunftsatlas und fehlenden Bildungseinrichtungen entspricht dem Muster strukturschwacher ländlicher Räume in Thüringen, in denen der Immobilienmarkt vorwiegend von lokalen Nachfragern geprägt wird.