Weißenborn

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen

Weißenborn ist mit 953 Einwohnern die kleinste eigenständige Gemeinde in Hessen und liegt im nordhessischen Bergland im Schlierbachswald, etwa 8 km südöstlich von Eschwege an der Grenze zu Thüringen. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Weißenborn und Rambach auf einer Fläche von 15,56 km². Seit dem Mittelalter war der Ort durch Sandsteinabbau geprägt; heute gehört das Gebiet zum Geo-Naturpark Frau-Holle-Land. Die Lage in einer dünn besiedelten ländlichen Region mit nur 61 Einwohnern pro km² prägt den Immobilienmarkt grundlegend.

Der Ort weist ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mietniveau und Kaufpreisen auf: Die Angebotsmiete liegt mit 5,58 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,75 Euro und dem hessischen Mittel von 9,69 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.780 Euro je Quadratmeter zwar unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 1.452 Euro. Diese Kombination führt zu einem Kaufpreisfaktor von 26,58 – er liegt weit über dem Wert der meisten Nachbarorte, nur Kella (ca. 28,5) weist einen höheren Faktor auf. Der Faktor ist deutlich über dem Kreiswert von 18,01 sowie dem hessischen Durchschnitt von 21,06. Die Bruttomietrendite von 3,76 % liegt im unteren Bereich der Nachbarorte – nur Kella (3,51 %) weist einen niedrigeren Wert aus – und auf dem 7. Perzentil des Landes, was bedeutet, dass nur etwa 7 % der hessischen Vergleichsorte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preis- und Mietentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Mietentwicklung zeigt eine volatile Entwicklung: Von 4,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 6,11 Euro, fiel dann aber 2025 auf 4,81 Euro und 2026 auf 4,63 Euro zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die Reihe beträgt 3,72 %. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft deutlich dynamischer, ist aber als geschätzt gekennzeichnet: Von 1.550 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis kontinuierlich auf 2.080 Euro im Jahr 2025. Der CAGR beträgt 7,63 %. Da die Reihe als geschätzt ausgewiesen ist, sind diese Werte mit Unsicherheit behaftet.

Der Anstieg der Kaufpreise übertrifft den der Mieten deutlich, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die sinkende Rendite erklärt. Während die Mieten 2024 einen vorübergehenden Höhepunkt erreichten und seither wieder absanken, steigen die Kaufpreise in der geschätzten Reihe weiter an.

Demografie und Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei schwacher Wirtschaftslage

Die Bevölkerung von Weißenborn ist seit 2015 um 8,1 % gesunken – von 1.037 auf 953 Einwohner. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2016 und 2018 auf, als die Einwohnerzahl von 1.044 auf 981 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 953. Dieser Rückgang ist strukturell und nicht auf die Eingemeindung von Rambach zurückzuführen, da diese bereits 1971 erfolgte.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 6,16 % im Jahr 2015 über ein Tief von 2,53 % im Jahr 2017 auf 4,78 % im Jahr 2023. 28 Einwohner sind arbeitslos gemeldet. Die Quote liegt damit deutlich über dem Niveau des Tiefstands von 2017.

Die demografische Entwicklung und die steigende Arbeitslosigkeit stehen im Widerspruch zu den steigenden Kaufpreisen. Normalerweise führen Bevölkerungsrückgang und schwacher Arbeitsmarkt zu fallenden Immobilienpreisen. Die aktuelle Entwicklung deutet darauf hin, dass andere Faktoren – möglicherweise der begrenzte Angebotsschub in einer kleinen Gemeinde – die Preise stützen.

Der Werra-Meißner-Kreis insgesamt rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 306 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Platz 362) sowie Demografie (Platz 300). Der Arbeitsmarkt mit Platz 188 ist der relativ stärkste Bereich. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Weißenborn.

Regionale Einordnung: Periphere Lage mit begrenzter Investorenanziehung

Weißenborn liegt in einer peripheren Lage mit eingeschränkter Erreichbarkeit größerer Zentren. Die nächstgelegenen Nachbarorte mit vergleichbaren Immobilienmarktdaten sind Ringgau (3,6 km, 8,47 % Rendite), Wanfried (7,7 km, 4,52 % Rendite) und Eschwege als Kreisstadt (7,9 km, 4,95 % Rendite). Weißenborns Rendite von 3,76 % liegt deutlich unter diesen Orten.

Der Ort verfügt über keine Hochschulen und keine nennenswerte gewerbliche Infrastruktur. Die wirtschaftliche Bedeutung war historisch durch Sandsteinabbau und landwirtschaftliche Nutzung geprägt. Die Lage an der Grenze zu Thüringen und die Geschichte als Grenzort während der Teilung haben die wirtschaftlichen Verbindungen nachhaltig beeinflusst.

Für Weißenborn liegen keine Bodenrichtwerte vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert. Die Kombination aus kleinster Gemeinde Hessens, peripherer Lage, Bevölkerungsrückgang und schwacher Wirtschaftslage macht den Ort zu einem Nischenmarkt mit begrenzter Investorenanziehung.